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GUIDE SCI : PASSEZ EN MODE PRO La SCI, une société 5 Je choisis mon type de SCI

GUIDE SCI : PASSEZ EN MODE PRO La SCI, une société 5 Je choisis mon type de SCI 6 La SCI classique La SCI d’attribution Plusieurs avantages à la clé Je choisis mon associé 8 Qui peut être associé dans une SCI ? Les responsabilités des associés Je choisis le montant du capital et mon nombre de parts 11 La SCI à capital fixe ou variable ? De quoi se compose le capital social ? J’établis le montant de mes parts Je choisis mon régime fiscal 14 Imposition sur les revenus (IR) L ’impôt sur les sociétés Quelques avantages fiscaux à la clé Je rédige les statuts de ma SCI 18 Des informations obligatoires Rédaction des statuts sous seing privé SOMMAIRE GUIDE SCI : PASSEZ EN MODE PRO 2 J’entreprends les formalités de constitution 25 Enregistrer les statuts Publier dans un journal d’annonces légales Immatriculer la SCI J’emprunte, j’achète et mets en location avec ma SCI 27 J’ouvre un compte bancaire pour ma SCI J’emprunte avec ma SCI Je mets les biens de ma SCI en location Je gère ma SCI 29 Les attributions du gérant : Quand tenir des assemblées d’associés ? Je gère la comptabilité de ma SCI Je modifie les statuts de ma SCI Pour conclure 34 3 La SCI, société civile immobilière, véhicule bon nombre d’idées reçues. Il est vrai que sa complexité peut parfois décourager, ou conduire à prendre de mauvaises déci- sions. Le premier réflexe est d’ailleurs souvent de vouloir confier la création de sa SCI à un spécialiste. C’est une possibilité, bien sûr, et elle a ses avantages. Mais avoir recours à un tiers est loin d’être forcément nécessaire, faisons ici tomber un premier cliché ! A condition d’être scrupuleux et de réfléchir en amont à vos objectifs, vous pouvez créer et gérer sans difficulté une SCI. Vous tirerez ainsi parti de toutes les facilités que permet cette structure. En suivant pas à pas notre guide, vous aurez entre les mains les clés pour monter une SCI, ainsi que pour as- surer son bon fonctionnement et protéger au mieux vos intérêts, sur le long terme. Mais avant d’entrer dans le concret, voici un rappel sur ce qui se cache derrière ces trois lettres : SCI. 4 La société civile immobilière est une struc- ture qui nécessite la participation d’au moins deux personnes. Son objectif : détenir et gé- rer des biens immobiliers. La SCI est une personne morale, elle dispose de son identité juridique propre, et est donc indépendante de ses fondateurs. C’est d’ail- leurs pour cela que sa création est soumise à des démarches précises : constitution de statuts, publication d’une annonce légale, immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS)… Elle a également une durée de vie, de 99 ans au plus. La SCI est régie par le droit commun des so- ciétés civiles et doit donc avoir ce que l’on appelle une activité civile. Cette activité peut être la construction, l’achat ou la gestion d’un bien immobilier. En revanche, les activités à but commercial ne sont pas considérées comme civiles. Créer une SCI ne fait donc pas de ses asso- ciés des marchands de biens immobiliers. Une SCI n’est pas… La SCI n’est pas la structure qu’il vous faut si vous avez des objectifs commerciaux. En effet, la loi dit que la SCI doit poursuivre des objectifs civils… mais ne définit pas pour autant ce qu’est un objectif civil ! En revanche, elle définit ce que ce sont, pour l’immobilier, des objectifs commerciaux, qui ne peuvent donc s’appliquer aux SCI : • Achat d’immeubles dans le but de les revendre • Opérations d’intermédiaire pour l’achat • Souscription ou vente d’immeubles, de fonds de commerce, d’actions ou de parts de sociétés immo- bilières Une SCI ne poursuit donc pas un but com- mercial. Mais heureusement, et c’est bien tout l’intérêt, vous conservez la possibilité de revendre les biens immobiliers qui la composent et elle a tout à fait le droit de gagner de l’argent. Elle peut mettre ses biens en location et en tirer des revenus, c’est même souvent l’un des objectifs poursuivis. Avant de donner une existence juridique à votre SCI, vous devrez déterminer un certain nombre de points, qui influeront sur le mode de fonc- tionnement futur de votre structure. Il est donc important de ne négliger aucune des étapes que nous allons désormais vous décrire. LA SCI, UNE SOCIÉTÉ 5 Il existe plusieurs formes possibles de SCI, qui servent des finalités différentes. L’objectif n’est pas ici de discuter les mé- rites d’un modèle par rapport à l’autre, mais de vous les présenter, afin que vous puissiez être en mesure de vous orienter en fonction de vos besoins. La SCI classique Voici la SCI sous sa forme la plus connue : la SCI classique, qui peut être ou non familiale. L’objectif : permettre à plusieurs personnes de posséder ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, de les gérer et éventuellement d’en tirer des revenus, tout en échappant au régime de l’indivision, propice aux blocages, notamment en cas de conflits familiaux. La part de chaque associé dans la SCI peut être décidée en amont et n’a pas à être éga- litaire. Selon les textes (droit des baux à usage d’ha- bitation, loi du 6 juillet 1989), une SCI est considérée comme familiale lorsqu’elle réu- nit des personnes ayant des liens de parenté jusqu’au 4ème degré (parents, enfants, sœurs/ frères, grands-parents, arrière-grands- parents, oncles/tantes, cousins germains…) ou un, mais dans les faits, des liens familiaux plus distendus sont aussi acceptés. La SCI est alors utilisée comme un outil per- mettant de gérer un patrimoine familial. Parmi les cas les plus courants, on trouve ain- si les SCI créées suite à un décès, afin de faci- liter la gestion d’un bien transmis à plusieurs héritiers. La SCI peut aussi être utilisée par certains couples mariés pour l’achat d’un bien qui appartient au départ, en propre, à l’un des époux seulement. Autre usage courant, la SCI est montée par les parents, avec pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier pour leurs en- fants mineurs ou pour aménager la transmis- sion d’un bien. La SCI familiale peut être créée pour gérer un bien déjà existant et appartenant à la famille, mais peut aussi être constituée pour acquérir un nouveau bien. Elle obéit aux mêmes règles qu’une SCI classique, composée d’associés sans liens de parenté. La SCI peut également être un moyen pour des amis ou des couples concubins qui ne sont ni mariés ni pacsés d’acquérir un bien ensemble. JE CHOISIS MON TYPE DE SCI 6 La SCI peut-elle être propriétaire de ma résidence principale ? Ce type de montage présente un intérêt dans certains cas. En premier lieu pour les couples non mariés. La SCI permet en effet de protéger les droits du survi- vant en cas de décès de l’un des membres du couple. Droits qui n’existent pas pour les simples concubins, au contraire des couples mariés ou pacsés. Pour les couples mariés, l’achat d’une résidence principale en SCI n’est en général utilisé que pour contrer les règles de partage des biens en vigueur selon le statut matrimonial. L ’un des époux peut ain- si, par exemple, posséder plus de parts que l’autre, malgré un régime de communauté des biens. En revanche, il n’est pas conseillé que la SCI créée par le couple ou les époux loue ensuite le bien à ce même couple ou époux. Ce montage possède des atouts en termes de fiscalité et de possibilités de déduction de charges, mais l’administration fiscale pourrait y voir un abus de droit. La SCI d’attribution Ce type de SCI est propice aux opérations immobilières portant sur l’acquisition d’un immeuble ou d’une surface qui sera ensuite divisé en lots, entre les associés de la SCI. L’achat du bien est réalisé en commun par les associés via la SCI. Ces derniers doivent déterminer l’attribution des lots dans les statuts – le plus souvent en fonction de l’apport initial de chacun. Une fois cette étape réalisée, la SCI peut être dissoute et les lots reviennent aux associés selon le schéma défini dans le cadre de la SCI. Cette forme de SCI est toutefois peu usitée et convient donc à une forme d’opération immobilière bien spécifique. Nous nous concentrerons donc dans ce guide sur la SCI classique, véritable outil qui vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier. Plusieurs avantages à la clé Quel que soit le modèle envisagé, la création d’une SCI répond le plus souvent à une série d’objectifs : • Simplifier la gestion d’un bien immobilier, ou d’un patrimoine, entre plusieurs individus • Préparer la transmission de son patri- moine • Bénéficier de conditions fiscales favo- rables (nous en reparlerons) • La SCI peut aussi être un moyen de sépa- rer ses biens professionnels et privés Toutefois, avant de prendre la décision de créer une SCI, il faut être conscient que son mode de fonctionnement est exigeant, codifié et peut entraîner certains frais. De plus, il sera plus difficile de vendre les parts uploads/Finance/ guide-sci.pdf