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Réussir sa vente sans agence Sommaire 01 Pourquoi vendre sans agence L'économie

Réussir sa vente sans agence Sommaire 01 Pourquoi vendre sans agence L'économie La maîtrise La transparence 02 Bien fixer son prix La méthode de nos experts Les prix dans votre quartier La comparaison avec votre logement La marge de négociation 03 Diffuser son offre Quand démarrer la diffusion La préparation du logement Les photos du logement La visite virtuelle, pour quoi faire ? La rédaction de l'annonce La diffusion de l'annonce 04 Rencontrer les futurs acquéreurs Le premier contact L'organisation des visites La négociation Accepter une offre 05 Les démarches administratives Le rendez-vous chez le notaire Les diagnostics immobiliers Les documents à préparer p. 3 01 —————————————————— POURQUOI VENDRE SANS AGENCE p. 4 L'économie C'est simple : vendre sans agence, c'est la meilleure affaire de votre vie ! — Votre bien a une certaine valeur sur le marché. Cette valeur, c'est ce que les acquéreurs sont prêts à payer pour devenir propriétaires de votre bien. Que vous vendiez ou non par agence, cette valeur ne change pas. En revanche, quand vous vendez par agence, vous allez laisser une partie de ce montant à un intermédiaire. En moyenne, cela représente 5.2% du prix de votre logement, soit des milliers d'euros. Est-ce que ça vous paraît légitime ? Selon une étude IFOP menée en 2018, 71% des Français trouvent cela trop cher. Et c'est pour cette raison que la vente de particulier à particulier est aussi populaire ! — p. 5 La maîtrise Vendre de particulier à particulier, c'est savoir exactement ce qui se passe. — Votre logement est probablement ce qui a le plus de valeur dans votre patrimoine. Il est donc tout à fait normal de vouloir maîtriser sa vente. Combien d'acquéreurs sont intéressés par votre bien ? Combien sont-ils prêts à mettre ? Ont-ils bien vu tous les atouts de votre logement ? Il n'y a qu'une façon d'avoir une réponse certaine à toutes ces questions : c'est de vendre vous-même. En rencontrant les acquéreurs, vous êtes sûrs de ce qui leur est dit, et vous recevez directement leurs offres. — p. 6 La transparence Vous choisissez les services dont vous avez besoin. Et vous les obtenez. — Quand vous signez un mandat d'agence, l'agent ne s'engage en général pas sur les moyens qu'il va mettre en oeuvre pour vendre votre logement. Où diffuse-t-il l'offre ? Comment met-il en valeur le logement ? Répond-il correctement aux acquéreurs ? Est-ce qu'il se rend disponible pour les visites ? Vous ne savez pas. Quand vous vendez en direct, vous décidez ce que vous voulez. Votre logement mérite qu'un photographe professionnel vienne faire des photos ? Très bien, vous n'avez qu'à choisir ce service. Vous voulez qu'on filtre les acquéreurs pour vous ? Pas de problème, nous vous faisons un rapport toutes les semaines. Nos services sont clairs et précis. Vous avez de la visibilité sur l'avancement de votre vente à chaque instant. — p. 7 02 —————————————————— BIEN FIXER SON PRIX p. 8 La méthode de nos experts en estimation PAP a réalisé des centaines de milliers d'estimation immobilière depuis sa création. — Et nous tombons juste : les ventes s'effectuent en moyenne à plus ou moins 5000 € du prix que nous avons estimé. — Quelle est notre méthode ? Elle est simple et objective. Tout d'abord, il faut trouver les ventes réalisées autour de chez vous au cours de ces dernières années. Ensuite, il faut comparer votre logement à ces ventes, pour savoir si vous allez vendre plus cher ou moins cher. Et enfin, ajouter une petite marge de négociation ! Avec cette méthode, non seulement vous avez un prix de vente juste, mais en plus, vous saurez facilement le défendre face à des acquéreurs ! — p. 9 Les prix dans votre quartier C'est le point de départ de toute estimation : trouver des ventes comparables à la vôtre. — Pour commencer, nous recherchons toutes les ventes réalisées autour de chez vous, et nous sélectionnons celles qui sont le plus proches de la vôtre (type de bien, surface, surface du terrain, année de construction...). Nous calculons ensuite le prix au m² moyen de ces ventes afin d'avoir une idée précise des ventes dans votre secteur. NB : L'état a mis à la disposition de tous les particuliers les ventes réalisées, vous avez donc accès aux mêmes informations que nous ! Ces informations ont le mérite d'être précises et incontestables : vous pourrez aussi les utiliser face aux acquéreurs. Pour les trouver, rendez-vous dans votre espace personnel sur le site impots.gouv. fr. Cliquez ensuite sur Données publiques > Rechercher des transactions immobilières. — p. 10 La comparaison avec votre bien Une fois que nous avons le prix au m² moyen du secteur, nous déterminons si votre bien est au-dessus ou en dessous. — Au mieux, si votre bien a été refait à neuf avec de belles prestations (matériaux nobles, cuisine italienne, etc.), il faut monter le prix au m² moyen de 20%. Au pire, si votre bien est dans un très mauvais état, il faut baisser le prix au m² moyen de 20%. Ce sont donc les fourchettes basses et hautes. En fonction de l'état de votre logement et de ses caractéristiques, nous déterminons où se situe votre bien exactement. Le tableau ci-contre vous donne les exemples les plus courants de moins- values et de plus-values. Nous n'avons plus qu'à multiplier le prix au m² trouvé par la surface Carrez de votre logement. Et les surfaces annexes ? Grenier, cave, surfaces mansardées : elles comptent pour environ 1/3 de leur surface. — p. 11 Finaliser votre prix Marge de négociation, marché dynamique... On ajuste une dernière fois votre prix, et c'est bon ! — Sur un marché extrèmement dynamique, nous allons ajouter une marge assez importante, de l'ordre de 10% voir 15%. Il y a en effet beaucoup d'acquéreurs et le marché est à la hausse, on peut donc se le permettre. Sur un marché plus modéré, nous allons ajouter environ 5%. Cela vous permet de garder une petite marge de négociation. Enfin, sur un marché difficile, nous n'allons rien ajouter du tout. Le marché est en baisse, il serait déjà bien de réussir à le vendre aussi bien que les ventes précédentes ! Et voilà ! Vous avez votre prix de vente, vous êtes prêts à passer à l'étape suivante. — 03 —————————————————— DIFFUSER VOTRE OFFRE p. 12 p. 13 Quand démarrer la diffusion ? En immobilier, rien ne sert de courir : il faut partir à point ! — On vend mieux quand on n'est pas dans l'urgence, car on n'a aucune pression pour accepter une offre qu'on juge trop basse. Il vaut donc mieux commencer tôt, pour ne pas être pressé. Et si ce n'est pas la "bonne saison" ? Il faut relativiser ce phénomène. Le tableau à droite vous montre le nombre d'acquéreurs sur PAP.fr selon les mois. Oui, il y a des mois plus forts que d'autres. Mais il y a surtout des acquéreurs toute l'année... En démarrant tôt, au mieux, vous vendez, au pire, vous aurez des informations sur votre marché et vous y verrez plus clair. Il n'y a donc aucune raison d'attendre une période soit-disant plus propice aux ventes. Démarrez dès que vous êtes prêts ! — p. 14 La préparation du logement Notre conseil : rangez, nettoyez et effectuez les petites réparations. — Imaginez que vous êtes à la place d'un acquéreur. Si vous arrivez dans un logement, et que vous tombez sur de la vaisselle sale, des lits défaits, du linge au sol : qu'allez-vous retenir de la visite ? Que le logement est mal entretenu. Et vous aurez probablement beaucoup de mal à vous projeter dedans. Nous vous recommandons donc vraiment de prendre le temps de ranger, voire désencombrer le logement (les pièces ont l'air plus petites quand elles sont surchargées). Puis de nettoyer les sols et les surfaces. Côté travaux, inutile de vous lancer dans de grands projets. En revanche, refaire les peintures peut vraiment donner un coup de jeune au logement, sans engager beaucoup de frais. Et s'il y a des réparations importantes à effectuer (toiture, électricité), faites simplement des devis (et déduisez le prix de votre prix de vente !). C'est plus rapide pour vous, et l'acquéreur sera rassuré sur le prix ! — p. 15 De belles photos Des belles photos rendent toujours une annonce plus attractive et attirent plus d'acquéreurs. — Quand on photographie un logement, il faut être vigilant à deux choses en particulier : la luminosité et les volumes. — La luminosité n'est pas toujours simple à gérer, car en face d'une fenêtre, on est généralement à contrejour. Quant aux volumes de la pièce, l'objectif d'un smartphone ne permet pas toujours de bien s'en rendre compte. Pour être sûr d'avoir des photos de la meilleure qualité qui soit, PAP vous envoie un photographe professionnel spécialisé dans l'immobilier. regardez le résultat sur les photos ci-contre : ça fait une vraie différence ! — p. 16 La visite virtuelle, pour quoi faire ? uploads/Finance/ reussir-sa-vente-sans-agence.pdf