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rics.org/standards Guide des meilleures pratiques RICS, Europe Continentale 1ère édition, note d’orientation GN 96/2012 Audits techniques des bâtiments, commerciaux, industriels et résidentiels ii | RICS EUROPE 2011 – MEILLEURES PRATIQUES ET RECOMMANDATIONS POUR LES AUDITS TECHNIQUES Publié par RICS Europe (Première publication 2011) RICS Europe, Rue Ducale/Hertogstraat 67, Be-1000 Bruxelles, Belgique L’auteur et l’éditeur du présent document rejettent toute responsabilité concernant les pertes éventuelles occasionnées à toute personne agissant ou s’abstenant d’agir après avoir lu le contenu de cette publication. © Copyright RICS février 2011. Les droits d’auteur pour cette publication appartiennent au RICS et, sauf autorisation préalable du RICS, la présente publication ne peut être reproduite en tout ou partie, par quelque moyen que ce soit, électronique, mécanique, photocopie, enregistrement ou autre, existant aujourd’hui ou à l’avenir. Europe The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) RICS Europe Parliament Square Rue Ducale/Hertogstraat, 67 London SW1P 3AD Be-1000 Bruxelles United Kingdom Belgique t + 44 (0)870 333 1600 t + 32 2 733 10 19 contactrics@rics.org ricseurope@rics.org www.rics.org www.ricseurope.eu RICS EUROPE 2011 – MEILLEURES PRATIQUES ET RECOMMANDATIONS POUR LES AUDITS TECHNIQUES | iii Avant-propos Les rapports d’audits techniques, qui décrivent en détails l’état physique d’un bâtiment, sont de plus en plus demandés en Europe continentale. En effet, les institutions financières, les investisseurs et les propriétaires-occupants étudient de manière toujours plus approfondie les risques liés à l’achat et à la vente de biens immobiliers. Il est donc essentiel que les professionnels de l’immobilier et leurs clients comprennent les sujets abordés dans ces rapports et qu’ils aient confiance dans le processus d’audit, qui varie d’un pays à l’autre. Le présent document contient des informations utiles à l’échelle du continent européen mais aussi à l’échelle nationale. Il est important de considérer que ce guide porte sur un ensemble de services et non sur un audit type. En effet, les composants d’un rapport d’audit technique peuvent être obligatoires ou non, régis par la loi ou non, et limités ou non à certaines professions en fonction de pays. Le groupe de travail de RICS Europe sur les audits à l’intention d’ajouter des recommandations spécifiques à chaque pays pour les audits techniques afin d’aider les acteurs à mieux prendre en compte les cadres réglementaires spécifiques dans chaque pays. Je suis convaincu que, dans les années à venir, cette recommandation deviendra un outil indispensable aussi bien pour les professionnels de l’immobilier que pour leurs clients. Cordialement, Robert Mayhew FRICS Président par intérim de RICS Europe Vice-président de RICS iv | RICS EUROPE 2011 – MEILLEURES PRATIQUES ET RECOMMANDATIONS POUR LES AUDITS TECHNIQUES Ceci est la première recommandation publiée par RICS Europe. En tant que telle, elle reflète notre engagement visant à partager et à promouvoir les meilleures pratiques dans toute l’Europe continentale. Cette recommandation s’appuie sur l’expertise internationale des membres de RICS et elle témoigne de l’importance du partage des connaissances dans l’intérêt du grand public. Le groupe de travail sur les audits techniques de RICS Europe mérite d’être reconnu pour ses efforts visant à compiler ce document hautement professionnel et surtout pratique. Je tiens à féliciter les membres du groupe pour la qualité de leur travail : Luciano Capaldo FRICS, Président du groupe de travail et Président de RICS Europe Chairman, Italie Jari Eno MRICS, Gleeds, Espagne Glyn Evans MRICS, King Sturge, République tchèque Helen Evans MRICS, Turnbull Associés, France Joan Gutes MRICS, CBRE, Espagne Coby Hughes AssocRICS, Gleeds, Roumanie Iain Leyden MRICS, King Sturge, Pologne Luca Licciardello ReAG, Espagne Veronica Martin MRICS, ARES Building Solutions, Espagne Bernd Rosoly MRICS, REAG GmbH, Allemagne Federica Saccani MRICS, CB Richard Ellis, Italie Bert Sandberg MRICS, CB Richard Ellis, Pays-Bas avec le soutien des 18 groupes nationaux de RICS dans toute l’Europe. Nous tenons également à remercier RICS Océanie, qui a fourni la recommandation initiale sur les audits techniques qui a servi de base à RICS Europe pour rédiger la présente recommandation, et le groupe des professionnels de l’audit des bâtiments de RICS (Royaume-Uni) qui a fourni la version préliminaire de sa recommandation sur les audits techniques pour le Royaume-Uni, sur laquelle la recommandation de RICS Europe est également en partie basée. Enfin, merci à Sandrine Bardouil, de MRICS Bosnie-Herzégovine, chargée de la coordination du projet. Nous espérons que cette recommandation vous sera utile. Cordialement, Liliane Van Cauwenbergh Directrice générale de RICS Europe RICS EUROPE 2011 – MEILLEURES PRATIQUES ET RECOMMANDATIONS POUR LES AUDITS TECHNIQUES | v Table des matières Les notes d’instruction (guidance notes) de la RICS 1 1 Objet et application 3 2 La nécessité des audits techniques 4 3 Points pris en compte dans les audits techniques 5 3.1 Contenu 5 3.2 Acquisition (y compris le financement et l’achat de projets de développement) 5 3.3 Occupation 6 3.4 Cession 6 4 Acceptation des instructions 7 4.1 Exigences du client 7 4.2 Confirmation des instructions 8 4.3 Les conseillers externes et leur désignation 8 4.4 Engagement par le conseiller principal 9 4.5 Engagement directement par le client 10 4.6 Santé et sécurité pour les professionnels de l’immobilier 10 5 Principaux composants du rapport d’audit technique 11 5.1 Accord entre les parties 11 5.2 Description générale de la propriété 11 5.3 Accès 11 5.4 Mode d’occupation 12 5.5 Structure 12 5.6 Construction du bâtiment 13 5.7 Espaces extérieurs 14 5.8 Entretien du bâtiment 14 5.9 Questions environnementales 16 5.10 Développement durable 18 5.11 Urbanisme 19 5.12 Étude de conformité à la réglementation 19 5.13 Évaluation du site en termes de patrimoine 21 5.14 Coefficients d’occupation du sol, occupation des aires de stationnement et efficacité 21 5.15 Études d’identification 22 5.16 Réductions d’impôt/amortissements 22 5.17 Évaluation des frais de reconstruction 23 vi | RICS EUROPE 2011 – MEILLEURES PRATIQUES ET RECOMMANDATIONS POUR LES AUDITS TECHNIQUES 5.18 Prévisions portant sur les dépenses d’investissement (CAPEX) 23 5.19 Évaluation des dépenses d’exploitation (OPEX) 25 6 Interprétation du rapport 26 6.1 Établissement des coûts de revient 26 6.2 Délai 26 6.3 Evaluation de risques 26 6.4 Causes des défauts 27 6.5 Intégration des coûts dans l’analyse et la stratégie d’investissement 27 7 Sujets à porter à l’attention du conseiller juridique 28 7.1 Titre de propriété et mode d’occupation 28 7.2 Délimitations 29 7.3 Garanties 29 7.4 Baux 29 7.5 Problèmes de conformité à la réglementation 29 8 Assurance 30 Annexe A 31 Liste des éléments à vérifier (pour les immeubles de bureaux existants) 31 Annexe B 50 Exemples de limites du rapport 50 Annexe C 51 Kit d’audit type 51 RICS EUROPE 2011 – MEILLEURES PRATIQUES ET RECOMMANDATIONS POUR LES AUDITS TECHNIQUES | 1 Ceci est une note d’instruction. Concernant des tâches professionnelles spécifiques, ces recommandations indiquent les meilleures pratiques professionnelles, qui selon la RICS satisfont un haut standard de compétence professionnelle. Bien que les membres de la RICS ne soient pas tenus de suivre les recommandations contenues dans cette note, ils doivent néanmoins prendre en considération les points suivants. Quand une allégation de négligence professionnelle est faite contre un membre de la RICS, une cour de justice ou un tribunal prendra en compte le contenu de toutes les notes d’instruction appropriées publiées par la RICS, afin de déterminer si le membre a agi avec compétence. Selon la RICS, un membre respectant les pratiques recommandées dans cette note peut avoir une défense au moins partielle en cas d’allégation de négligence s’il a suivi ces pratiques. Cependant, il revient aux membres de décider dans quels cas il est inapproprié de suivre ces instructions. Il revient à chaque membre de décider de la procédure appropriée à suivre pour toute tâche professionnelle. Cependant, quand un membre ne respecte pas les pratiques recommandées dans cette note, il doit le faire pour une bonne raison. Dans le cas d’un conflit légal, une cour de justice ou un tribunal peut demander au membre d’expliquer pourquoi il n’a pas décidé d’adopter la pratique recommandée. En outre, si un membre n’a pas suivi ces instructions, et si ses actions font l’objet d’une procédure disciplinaire de la RICS, il lui sera demandé d’expliquer ses actions, et cela sera pris en compte par le jury. En ce qui concerne les notes d’instruction ayant un rapport avec les compétences professionnelles, il revient au membre de se tenir informé et d’avoir connaissance des notes d’instruction dans un délai raisonnable à la suite de leurs entrées en vigueur. Cette note d’instruction est destinée à refléter la jurisprudence et la législation en vigueur à la date de sa publication. Il revient au membre d’établir si un changement de jurisprudence ou de législation après la date de publication du document a un impact sur les instructions ou les informations du document. Il revient au membre de prendre connaissance des changements de jurisprudence et de législation depuis la date de publication du document. Les notes d’instruction (guidance notes) de la RICS 2 | RICS EUROPE 2011 – MEILLEURES PRATIQUES ET RECOMMANDATIONS POUR LES AUDITS TECHNIQUES Définition du statut du document La RICS produit une variété de normes. Ces standards sont définis dans le tableau ci-dessous. Ce document est une note d’instruction. Type de document Définition Statut Standard Standard International Standard uploads/Geographie/ building-surveys-and-technical-due-diligence-of-commercial-property-1st-edition-french-translation-rics.pdf

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