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GUIDE SUR LA MÉTHODOLOGIE D’ÉVALUATION ÉVALUATION DES USINES DE FABRICATION DE

GUIDE SUR LA MÉTHODOLOGIE D’ÉVALUATION ÉVALUATION DES USINES DE FABRICATION DE L’ACIER EN ONTARIO ANNÉE DE RÉFÉRENCE 2016 JUIN 2015 © Société d’évaluation foncière des municipalités, 2015. Tous droits réservés Le présent document décrit la méthodologie d’évaluation que la SÉFM prévoit actuellement utiliser pour la mise à jour de l’évaluation foncière 2016, pour les propriétés dont l’utilisation actuelle est en tant que usines de fabrication de l’acier et pour lesquelles la SÉFM a déterminé que l’utilisation actuelle représentait l’utilisation optimale. Les évaluateurs font preuve de jugement et de discrétion lors de l’évaluation de propriétés et peuvent s’éloigner de la méthode d’évaluation privilégiée par la SÉFM lors de l’évaluation d’une propriété en particulier, mais tout écart par rapport à ces lignes directrices doit être complètement documenté. Le présent document a été préparé par la SÉFM pour aider les personnes évaluées de voir comment la valeur actuelle de la propriété sera probablement déterminée, pour illustrer l’application uniforme de paramètres d’évaluation au type de propriété et de se demander si la valeur imposable établie par la suite par la SÉFM est correcte et équitable par rapport à la valeur imposable de biens immobiliers semblables, afin d’assurer la distribution équitable du fardeau lié à l’impôt foncier. L’information contenue dans le présent document aidera les propriétaires à satisfaire aux exigences du paragraphe 39.1(4) de la Loi sur l’évaluation foncière et de la règle 16 de la Commission de révision de l’évaluation foncière lorsqu’ils fournissent des raisons pour présenter une demande de réexamen ou pour interjeter appel auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière. © Société d’évaluation foncière des municipalités, 2015. Tous droits réservés 30 avril 2015 Conformément à la directive publiée par le ministre des Finances le 18 avril 2015 en vertu du paragraphe 10(1) de la Loi sur la Société d’évaluation foncière des municipalités, la Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM) a publié des Guides sur la méthodologie d’évaluation pour les industries suivantes : • Usines de pâtes et papiers; • Scieries; • Usines de fabrication de produits en bois à valeur ajoutée; • Usines de fabrication de l’acier; • Usines de montage d’automobiles; • Usines de fabrication de pièces d’automobile. Ces Guides sur la méthodologie représentent les méthodologies privilégiées par la SÉFM en matière d’évaluation en Ontario et sont conçus pour rendre plus claire et transparente la manière dont les types de propriétés dans les industries susmentionnées seront typiquement évalués. Antoni Wisniowski Président et directeur général Larry Hummel, M.I.M.A, FRICS Évaluateur en chef © Société d’évaluation foncière des municipalités, 2015. Tous droits réservés Remerciements Dans le cadre de la préparation des Guides sur la méthodologie d’évaluation, la SÉFM a consulté les contribuables fonciers, les municipalités et les représentants concernés. La SÉFM a retenu les services de l’Institut international de la fiscalité immobilière en tant que facilitateur indépendant pour procéder à des séances de consultation touchant les industries suivantes : • Usines de pâtes et papiers; • Scieries; • Usines de fabrication de produits en bois à valeur ajoutée; • Usines de fabrication de l’acier; • Usines de montage d’automobiles; • Usines de fabrication de pièces d’automobile. La SÉFM remercie les parties suivantes qui ont pris part au processus de consultation (de septembre 2014 à mars 2015). City of Hamilton City of Sault Ste. Marie Haldimand County City of Ottawa The Corporation of the City of North Bay City of Brampton City of St.Catharines Corporation of the City of St. Thomas City of Guelph City of Oshawa City of Vaughan Township of Southwest Oxford City of Cambridge Town of Ingersoll Town of Milton Town of Oakville City of Greater Sudbury City of Thunder Bay Town of Espanola Township of Dubreuilville City of Thorold City of Mississauga Township of James/Elk Lake Essar Steel Algoma Inc. ArcelorMittal Magna International Inc. General Motors of Canada Limited Honda Canada Inc. Canadian Vehicle Manufacturers’ Association Ford Motor Company of Canada Limited Fiat Chrysler Automobiles Resolute Forest Products Domtar Tembec AV Terrace Bay Inc. DuCharme, McMillen & Associates, Inc. Nixon Fleet & Poole LLP Altus Group Limited Equitable Value Inc. AEC Property Tax Solutions Prestige Property Tax Specialists Municipal Tax Equity (MTE) Consultants Inc. Cushman & Wakefield Property Tax Services Ryan Boreal Appraisal Services Municipal Tax Advisory Group Walker West Longo James Petrin Property Assessment Services Les questions relatives au processus de consultation peuvent être envoyées à consultation@mpac.ca. © Société d’évaluation foncière des municipalités, 2015. Tous droits réservés Table des matières PARTIE 1 – INTRODUCTION ......................................................................................................................... 2 1.1 PROPRIÉTÉS COUVERTES PAR LE PRÉSENT GUIDE SUR LA MÉTHODOLOGIE .................................................................. 4 1.2 LÉGISLATION .............................................................................................................................................. 13 1.3 ÉVALUATIONS – GÉNÉRALITÉS ....................................................................................................................... 13 1.4 UTILISATION DU PRÉSENT GUIDE SUR LA MÉTHODOLOGIE .................................................................................... 16 1.5 CONSULTATION ET DIVULGATION ................................................................................................................... 17 PARTIE 2 – LE PROCESSUS D’ÉVALUATION – PRÉPARATION ...................................................................... 18 2.1 SIX PRINCIPALES ÉTAPES ............................................................................................................................... 18 2.2 DÉTERMINATION DE CE QUI DOIT ÊTRE ÉVALUÉ ................................................................................................. 18 2.3 DÉFINITION DE LA BASE DE LA VALEUR ET DE LA DATE DE L’ÉVALUATION ................................................................. 18 2.4 RECHERCHE – COLLECTE DE DONNÉES ............................................................................................................. 19 2.5 ANALYSE DES DONNÉES RECUEILLIES ............................................................................................................... 23 2.6 L’ÉVALUATION ........................................................................................................................................... 24 2.7 VALIDATION DES RÉSULTATS .......................................................................................................................... 24 PARTIE 3 – L’ÉVALUATION – APPLICATION ................................................................................................ 25 3.1 RÉSUMÉ DE LA MÉTHODE DU COÛT ................................................................................................................ 25 3.2 PROCÉDURE RECOMMANDÉE ........................................................................................................................ 25 3.3 DÉFINITION DES TERMES .............................................................................................................................. 29 3.4 PROCÉDURE DÉTAILLÉE ................................................................................................................................ 29 1. Évaluation de la propriété ................................................................................................................................ 29 2. Détermination du coût à neuf .......................................................................................................................... 38 3. Identification de la dépréciation ...................................................................................................................... 41 4. Quantification de la dépréciation ..................................................................................................................... 52 5. Évaluation du terrain ........................................................................................................................................ 68 6. Validation des résultats .................................................................................................................................... 71 ANNEXES ................................................................................................................................................... 79 ANNEXE A – LISTE DES PROPRIÉTÉS COUVERTES PAR LE PRÉSENT GUIDE SUR LA MÉTHODOLOGIE ....................................... 79 ANNEXE B – GLOSSAIRE DES TERMES .................................................................................................................... 81 © Société d’évaluation foncière des municipalités, 2015. Tous droits réservés. 2 Partie 1 – Introduction La Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM) – www.mpac.ca – est chargée de l’évaluation et de la classification précises des propriétés en Ontario aux fins des taxes municipales et scolaires. En Ontario, les évaluations foncières sont mises à jour en fonction d’un cycle d’évaluation de quatre ans. La prochaine mise à jour de l’évaluation à l’échelle provinciale aura lieu en 2016, lorsque la SÉFM mettra à jour les évaluations de plus de cinq millions de propriétés de l’Ontario afin de refléter la date d’évaluation du 1er janvier 2016 prescrite par la loi. Les évaluations mises à jour pour l’année de référence 2016 sont en vigueur pour les années d’impôt foncier 2017 à 2020. Le programme de mise en œuvre graduelle de l’évaluation de l’Ontario permet d’échelonner les augmentations de l’évaluation sur une période de quatre ans. Les baisses de l’évaluation sont appliquées immédiatement. L’évaluation exacte de grandes propriétés industrielles à usage particulier, telles que les usines de fabrication de l’acier aux fins de l’impôt foncier, présente plusieurs défis en raison de la taille et de la nature spécialisée des propriétés en question et du fait que seul un très petit nombre d’entre elles, voire aucune, sont achetées, vendues ou louées régulièrement sur le marché. Pour cette raison, il est important de s’assurer que la méthodologie d’évaluation appliquée peut fournir une estimation réaliste de la valeur actuelle à la date d’évaluation pertinente, ce qui permet à son tour à tous les intervenants de comprendre le processus d’évaluation et de faire confiance à l’équité et l’uniformité de son résultat. Le présent guide sur la méthodologie a été préparé pour les évaluateurs de la SÉFM, les propriétaires et leurs représentants, les municipalités et leurs représentants, les membres de la Commission de révision de l’évaluation foncière, les fonctionnaires provinciaux et le grand public. Il faut noter que « grand » dans le contexte des propriétés industrielles signifie une propriété couverte par la définition de « classe de grandes propriétés industrielles » contenue dans le paragraphe 14(1) du règlement de l’Ontario 282/92. En général, cela fait référence à une propriété industrielle dont la « superficie extérieure mesurée » est supérieure à 125 000 pieds carrés. © Société d’évaluation foncière des municipalités, 2015. Tous droits réservés. 3 Les définitions suivantes pourraient s’avérer utiles dans la consultation du présent guide sur la méthodologie : Propriétés à usage particulier : Une propriété à marché limité ayant une conception physique unique, des matériaux de construction spéciaux ou un aménagement qui limite son utilité à l’usage pour laquelle elle été construite. [Appraisal Institute] Une propriété spécialisée est une propriété qui n’est que rarement, voire jamais, vendue sur le marché sauf dans le cadre de la vente de l’entreprise ou de l’entité dont elle fait partie, en raison de son caractère unique découlant de sa nature et sa conception spécialisées, sa configuration, sa taille, son emplacement ou autre. [International Valuation Standards Committee] Les caractéristiques des propriétés à usage particulier comprennent probablement : • des améliorations, une conception, un aménagement, une taille, des matériaux de construction ou des installations techniques uniques qui facilitent un usage ou un nombre limité d’usages. • Contient généralement des machines et des fixations de machines conçues pour faciliter une seule fin. • L’adaptation à d’autres usages est uploads/Industriel/ steel-manufacturing-plants.pdf