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Section II : les autorisations d’urbanisme Le droit d’urbanisme comporte une di

Section II : les autorisations d’urbanisme Le droit d’urbanisme comporte une dimension prospective et une dimension opérationnelle. Une fois l’administration a préconisé ses orientations et ses choix en matière d’urbanisme, elle passe à l’application. Les autorisations d’urbanisme sont les moyens par lesquels l’administration impose à ses usagers le respect de sa politique urbaine générale. Chaque intervenant en matière d’urbanisation prétend effectuer des opérations d’urbanisation doit obligatoirement demander une autorisation. Ces autorisations peuvent être préparatoires c’est-à- dire préparent la terre à l’urbanisation c’est le cas du permis de lotissement (§1) A la phase administrative finale qui procède les travaux exécutoires de la construction il y’a le permis de bâtir (§2). § I : Le permis de lotissement Le lotissement est la division d’une parcelle de terrain en un nombre de lots supérieur ou égal à trois, destinés après aménagement à la construction de locaux à usage d’habitation, à usage professionnel, industriel, touristique, ou à recevoir des équipements collectifs, sociaux et culturels. A. Approbation du lotissement Tout projet de lotissement est soumis à l’approbation préalable du président de la municipalité. Au cas où il s’agit d’un partage d’une parcelle de terrain en deux lots, cette opération est soumise à l’approbation préalable du président de la commune après avis d’un comité technique. L’objectif du lotissement est l’aménagement du terrain. Cet aménagement est pris en charge par des professionnels tels que les agences foncières (A. F. H., A. F. I., A. F. T.) ou les promoteurs immobiliers. Il faut noter que les permis de lotissement peuvent être un moyen de protection de la vocation des terres agricoles puisque cette technique permet à l’administration de contrôler le morcellement des structures agraires. La fragmentation des terres agricoles est la cause fondamentale du changement de la vocation des immeubles. Elle empêche le développement de la production agricole par la mécanisation et la création des grands investissements qui pour des raisons de rentabilité ne sont possibles que dans des structures agraires à tailles considérables. Cette fragmentation est expliquée par le régime héréditaire et la règle de nul n’est obligée à rester en indivision. C’est pour cette raison que la loi n° 83-87 du 11 novembre 1983 relative à la protection des terres agricoles impose que les opérations de lotissement projetées dans les terres agricoles sont soumises avant approbation à l’avis du Ministère de l’agriculture. Mais si le lotissement entraine le changement de la vocation de la terre agricole, dans ce cas le demandeur de lotissement doit avoir une autorisation de changement de vocation délivrée par le Ministre d’agriculture conformément aux dispositions de la loi de 11 novembre 1983. Sont frappés de nullité absolue, tous les actes, contrats, lotissements ou autres opérations foncières effectuées en violation de la vocation agricole de la terre concernée. L’administration chargée de l’examen du projet du lotissement peut apporter toute modification utile et exiger la réservation des espaces verts, des places publiques et des emplacements destinés aux équipements B. Les limites du pouvoir de l’administration Le pouvoir de l’administration en matière de lotissement est limité par le principe de la liberté du commerce et de l’industrie et par le droit des propriétaires à l’usufruit. Les objectifs des promoteurs immobiliers, les agences foncières ayant le caractère d’EPIC et les sociétés à participation publique sont des objectifs lucratifs c’est-à-dire la recherche du bénéfice économique. C’est pour cette raison que les plans de lotissement doivent optimiser la rentabilité économique des lots conformément aux dispositions du P. A. U. Ils ont droit à prendre en compte cet objectif lors de la fixation de la superficie des lots et la distanciation entre les immeubles. Cette considération garantit la meilleure rentabilité économique de l’opération. L’administration ne peut s’opposer à une telle logique. La création, l’extension ou la modification des lotissements ne peuvent être entreprises qu’à l’intérieur des zones couvertes par des P. A. U. ou requérant l’établissement d’un P. A. U. et ce après vérification des équipements de base nécessaires existants ou projetés. Le dossier de lotissement est soumis pour avis avant son approbation à une commission technique spéciale. L’avis de la commission technique spéciale est un avis conforme. Le tribunal administratif dans son jugement n° 124852 du 30 avril 2015 a considéré que : « l’avis de la commission technique spéciale s’impose au président de la commune et au gouverneur. A cet égard, le pouvoir du président de la commune est limité ». Le président de la commune peut apporter les modifications nécessaires à la réservation des espaces verts, des places publiques et des emplacements destinés aux équipements collectifs avant l’approbation du lotissement. A cet égard, le tribunal administratif a considéré dans son jugement n° 17989 du 28 avril 2000 que « le président de la commune peut apporter les modifications utiles… avant l’approbation du lotissement. Après, le C. A. T. U. ne permet pas au président de la commune de n’apporter aucune modification qu’à la suite de la demande des propriétaires des lots ». La décision administrative relative au lotissement doit être prise dans un délai de quatre mois à compter de la date du dépôt d’un dossier dûment constitué. C. Les conséquences de l’approbation du lotissement Les routes, les espaces verts, les places publiques et les espaces affectés aux équipements collectifs sont incorporés dès l’approbation du lotissement au domaine public ou au domaine privé de l’Etat. Il ne résulte de contrepartie ou d’indemnisation que par la superficie excédent le quart de celle du lotissement et ce sur la base de la moyenne des prix des terrains incorporés. En revanche, le projet de lotissement ne donne aucun droit à l’indemnisation à l’encontre des espaces destinés à l’exploitation publique qu’après l’approbation du lotissement. A cet effet, le tribunal administratif a prononcé dans son jugement n° 2820/41 du 16 avril 2009 que : « on constate de l’article 67 du CATU incorporation des voies projetées dans le cadre du projet du lotissement n’est possible qu’après approbation du lotissement. Les procédures administratives appliquées par les actes administratifs ou par des opérations pratiques demeurent suspendus jusqu’à approbation du lotissement.». §2. Le permis de bâtir A. La nécessité de l’obtention du permis de bâtir L’article 68 du CATU instaure un principe général qui est la nécessité de l’obtention du permis de bâtir pour tous les travaux de construction. En effet, toute personne voulant construire ou procéder à des travaux de réparation ou de modification d’une construction existante doit obtenir un permis du président de la municipalité. Cependant, conformément à l’article 70 du CATU, ne sont pas soumis à autorisation les constructions militaires ayant un caractère secret ainsi que les travaux visant à apporter des modifications ou des réparations normales et nécessaires à une construction existante et dont la liste est fixée par arrêté du ministère chargé de l’urbanisme. L’arrêté du ministre de l’habitat du 10 Août 1995, fixe la liste des travaux visant à apporter des modifications ou des réparations normales et nécessaires à une construction existante non soumis à l’autorisation de construire. La demande d’un permis de bâtir doit être accompagnée d’un plan d’architecture élaboré par un architecte inscrit au tableau de l’ordre des architectes. Les constructions de logements personnels et familiaux ou de logements pour les ouvriers dans les exploitations agricoles sont soumises à l'autorisation du Président de la Commune Ces autorisations sont délivrées sur avis du Commissaire Régional au Développement Agricole concerné. Dans les zones couvertes par un PAU la construction doit être conforme aux règlements d’urbanisme définis par le PAU. Dans les zones non couvertes par un PAU la construction doit être conforme aux règlements généraux d’urbanisme tel que définis par le décret n° 99-2253. En dehors des zones couvertes par des P.A.U les opérations de construction sont soumises aux règlements généraux d’urbanisme approuvés par décret sur proposition du Ministre chargé de l’urbanisme. Les règlements généraux d’urbanisme concernent l’emplacement des constructions, comment elles sont implantées et les règles de leurs servitudes. Le décret n°99-2253 du 11 octobre 1999 portant approbation du règlement général d’urbanisme fixe les règles communes à toutes les constructions. Ainsi, il détermine les règles particulières à chaque zone de type d’habitat. Il est interdit d’édifier des bâtiments de quelque nature que ce soit dans les zones suivantes : - Les zones exposées à des risques naturels prévisibles, - Les zones et les emprises soumises à des servitudes non aedificandi conformément au plan d’alignement du domaine public routier. - Les sites qui comportent un patrimoine archéologique. - Les sites qui comportent des cimetières et lieux d’inhumation. Le règlement général d’urbanisme fixe les règles communes à toutes les constructions qui sont les suivantes : Les voies : les constructions doivent être desservies par les voies publiques ou privées. Ces voies doivent permettre l’accès des moyens de secours de lutte contre l’incendie et d’évacuation des ordures ménagères. Les accès : les accès aux voies publiques doivent respecter la sécurité routière et préserver la fluidité de la circulation. Il est interdit l’ouverture des accès privés au long des autoroutes, des routes express et à proximité des carrefours. Desserte par les réseaux : - Desserte en eau potable : toute construction uploads/Ingenierie_Lourd/ droit-durbanisme-les-autorisations-durbanisme.pdf