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Introduction à la gestion immobilière I. Introduction La location, la gestion l

Introduction à la gestion immobilière I. Introduction La location, la gestion locative et la gestion de copropriété sont 3 domaines du secteur de l’immobilier qui sont à différencier. Chacun de ces domaines possède une réglementation particulière et des intervenants différents. Les relations entretenues entre les différentes parties et les objectifs sont à distinguer. Il est important de définir les 3 principales activités de la gestion immobilière, à savoir :  La location  La gestion locative  La gestion de copropriété Elles représentent 3 métiers bien différents et pourtant, complémentaires. II. Location A. Cadre Juridique Définition : Qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un garage ou encore d’un local, la location est définie comme étant la mise à disposition contre paiement d’un loyer. Ce règlement peut, selon les cas, être :  Mensuel  Trimestriel  Ou encore annuel Cet acte est matérialisé par un contrat de location. Le contrat de location depuis 2015 Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le contrat de location est national (pour les locations soumises à la loi du juillet 1989) c’est-à-dire que son contenu est d’autant plus encadré qu’il ne l’était auparavant. Toutes les locations confondues doivent faire l’objet de ce contrat, dont le contenu est bien spécifique. Ce contrat de location consiste à protéger, en cas d’abus de toutes sortes, le locataire, ainsi que le propriétaire. Remarque : En France, le régime le plus courant de location pour l’habitation est la location nue, c’est-à-dire la location sans fournitures de meubles. B. Acte de louer L’acte de louer reste un acte commercial, un acte de transition, au même titre que la vente immobilière. Evidemment, ici, il ne s’agit pas de devenir propriétaire de son bien, mais de devenir locataire. Les 2 acteurs principaux dans cette action vont donc être :  Le « client », qui est en demande de logement, et que l’on qualifiera désormais de « prospect ».  Le bailleur, propriétaire du bien proposé en location. Remarque : Le bailleur peut être un particulier, un professionnel ou un organisme social, dans le cadre d’une habitation à loyer modéré, communément appelé HLM (Habitation à Loyer Modéré). Concrètement, lorsque l’on parle de location, il s’agit de :  Mettre en place un locataire,  Rédiger tous les documents permettant d’encadrer cet acte,  Réaliser, en finalité, l’état des lieux d’entrée et la remise des clés. III. Gestion locative A. Caractéristiques d’une gestion locative Définition : La gestion locative est une activité qui peut être menée soit par :  Un particulier  Un professionnel Le gestionnaire du bien ou des biens immobiliers aura pour mission de gérer, par exemple :  Les paiements de loyer,  Les paiements des charges,  Ou encore de vérifier le respect du contrat liant le locataire et le propriétaire. Et cela, tout au long de la location, jusqu’au départ du locataire. Il peut également avoir la charge de faire intervenir des entreprises en cas de problèmes – quel qu’il soit – et se charger de faire le lien avec le syndic de copropriété. En bref, le gestionnaire fait le lien entre le locataire et le propriétaire. B. Missions du gestionnaire du bien Si le propriétaire du logement décide de gérer lui-même son bien, il lui reviendra la mission d’entretenir son bien selon les normes en vigueur et de faire en sorte que le locataire en place puisse jouir paisiblement du bien loué. Cependant, dans la majorité des cas, le propriétaire délègue la gestion locative de son bien à une tierce personne. Fondamental : Dans le cas d’une gestion locative d’un bien par une tierce personne, le propriétaire signera un contrat le liant au professionnel, listant les missions qui lui seront confiées et dont il sera garant. Ces missions engendrent des frais de gestion, qui seront un pourcentage des loyers encaissés annuellement ou des loyers plus charges. Ces frais seront déductibles des impôts sur les revenus, ainsi que certains travaux. IV. Gestion de copropriété A. Caractéristiques de la gestion de copropriété Définition : Le terme de la copropriété s’applique pour un ensemble immobilier, constitué de plusieurs appartements, ou plusieurs maisons, partageant les mêmes parties communes, et ayant plusieurs propriétaires distincts, appelés donc ici des copropriétaires. On distingue ici parties communes et parties privatives. La copropriété est un mélange de propriétés individuelles et collectives. Chaque propriétaire a, d’une part, une propriété exclusive sur les parties privatives (souvent, appartement) et, d’autre part, une propriété indivise (se dit d'un bien possédé en commun par plusieurs personnes mais qui n'est pas divisé entre elles) sur les parties communes (couloir, escalier, ascenseur). Si le gestionnaire locatif a pour mission de gérer les parties privatives, le syndic de copropriété, lui, aura pour mission de gérer les parties communes. Nous allons voir comment fonctionne exactement la copropriété, comment elle est régie par la législation et quel est le rôle précis de chacune des parties. Remarque : La copropriété se distingue de la multipropriété. En effet, la multipropriété est le mécanisme qui permet de conférer à chacun des titulaires la jouissance alternative de l’immeuble, par attribution d’une période précisément déterminée au cours d’année. V. Où commence la gestion et où s’arrête la location ? Exemple : Monsieur x vient d’acheter un appartement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), nous approchons de la date de livraison, il lui faut donc trouver des locataires. De plus, il habite à plusieurs milliers de kilomètres de ce bien, il compte donc déléguer toute la gestion du locataire à une agence. Il n’aura besoin de signer avec l’agence choisie qu’un mandat (Acte par lequel une personne (mandant) donne à une autre (mandataire) le pouvoir de faire qqch. en son nom) de gestion, lequel inclura l’acte de louer. Ainsi, retenez qu’avec un mandat de location, l’activité de location consiste en :  La recherche d’un locataire  La sélection d’un locataire  La rédaction du bail (aussi appelé contrat de location)  La réalisation de l’état des lieux d’entrée  La réalisation des diagnostics obligatoires Avec un mandat de gestion, l’activité de gestion consiste en l’ensemble des démarches à effectuer une fois que le locataire est dans les lieux. Autrement dit, il s’agit de gérer, au quotidien, tout ce qui est nécessaire au bon déroulement de la location :  Perception des loyers  Délivrance des quittances (Une quittance de loyer est un document qui atteste que le locataire a payé intégralement le loyer et les charges.)  Réparations  Régularisations des charges  Etc. Pour ce qui est de la recherche d’un locataire, de la sélection d’un locataire, de la création du bail, de l’état des lieux d’entrée et des diagnostics obligatoires, ces tâches seront aussi réalisées dans le cadre de la mise en gérance, mais en tant qu’activités accessoires à la signature du mandat de gestion, activités d’ailleurs facultatives. La gestion immobilière revient donc à exercer des tâches précises de gestion courante, de gestion exceptionnelle et de fin de bail. Pour la gestion courante, il faudra percevoir les loyers et charges, procéder à la révision annuelle du loyer et le cas échéant à la régularisation des charges. Il faudra aussi envoyer gratuitement au locataire ses quittances de loyer, et procéder à la déclaration fiscale des revenus locatifs. La gestion exceptionnelle concerne les réparations autres que locatives du logement, la gestion des sinistres non couverts par l’assurance habitation du locataire, les relances et le recouvrement des impayés et toute procédure nécessaire en impayé contre le locataire. La gestion de fin de bail comprend le congé du locataire ou du bailleur, donc son préavis, l’état des lieux de sortie, et la restitution du dépôt de garantie. Au-delà de ces missions, un bailleur peut décider de confier des tâches supplémentaires à l’agence gestionnaire, par exemple de se faire représenter dans les assemblées générales de copropriété, de payer les charges, impôts et services pour le compte du bailleur, de souscrire une assurance sur l’immeuble, de préparer les éléments permettant au mandant d’établir ses déclarations fiscales, et bien d’autres choses. Rappel : Nous avons donc vu les limites entre la gestion et la location immobilière. La location est une activité d’entremise immobilière, elle peut donc être réalisée sous une carte T. La gestion elle, ne peut être réalisée que par des agences immobilières détenant la carte G. VI. Loi Alur et gestion locative La loi Alur et la gestion locative Tout locataire, propriétaire ou candidat à l’investissement locatif doit maîtriser les aspects de la gestion locative et de la Loi Alur ainsi que la loi ELAN avant de prendre une décision immobilière. Celle-ci, renforce les droits des locataires et les obligations des propriétaires du parc locatif privé. En effet, cette loi, publiée le 26 mars 2014 au journal officiel, améliore de manière drastique la transparence de l’immobilier locatif, en instaurant un dispositif administratif. La loi ELAN date du 23 novembre 2018. Le premier encadrement modifié par la Loi Alur est le plafonnement des honoraires de locations. Seuls les visites, la constitution de dossier, la rédaction du bail, et l’établissement des états des uploads/Management/ introduction-a-la-gestion-immobiliere.pdf