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INSTITUT SUPERIEUR DE COMMERCE ET D’ADMINISTRATION DES ENTREPRISES ISCAE LE PAT

INSTITUT SUPERIEUR DE COMMERCE ET D’ADMINISTRATION DES ENTREPRISES ISCAE LE PATRIMOINE IMMOBILIER PROFESSIONNEL D’UNE PME : CHOIX JURIDIQUES ET CONTRAINTES FISCALES MEMOIRE PRESENTE EN VUE DE L’OBTENTION DU DIPLOME NATIONAL D’EXPERT COMPTABLE PAR BOUCHTA EL FADEL MEMBRES DU JURY Président du jury : Mr Faouzi BRITEL, Enseignant à l’ISCAE Directeur de recherche : Mr Abdelkrim HAMDI, Expert Comptable DPLE Suffragants : Mr Hassan DARBANE, Expert-Comptable DPLE Mr Abdelaziz AL MECHATT, Expert-Comptable DPLE REMERCIEMENTS Au terme de ce travail, il m’est agréable d’exprimer mes remerciements envers tous ceux et toutes celles qui ont contribué de quelque manière que ce soit à son aboutissement. Je tiens à exprimer ma profonde gratitude à mon Directeur de Recherche Monsieur Abdelkrim HAMDI. Je le remercie vivement de m’avoir fait confiance, de m’avoir encadré et fait bénéficier de son savoir et son expérience. Mes remerciements s’adressent également à l’ensemble des membres du jury, qui ont bien voulu évaluer mon travail, pour leurs observations et recommandations. J’exprime aussi ma gratitude et tout mon respect à ma famille dont le soutien moral m’a été précieux. Mes remerciements s’adressent également à Monsieur le Directeur de l’ISCAE, au corps professoral de cet institut et à l’ensemble de son personnel administratif, et enfin à l’Ordre des Experts-Comptables qui œuvrent généreusement pour la réussite du cycle d’expertise comptable au Maroc. Je ne saurai terminer sans remercier tous mes collègues d’étude et de travail pour leurs commentaires, leurs conseils et aides précieux. AVANT - PROPOS Conformément à l’avis formulé par le jury de pré soutenance des mémoires du cycle d’expertise comptable et pour faire suite à l’ensemble des observations : - Nous avons ajouté une section, au premier chapitre de la première partie, définissant les caractéristiques de la PME au Maroc ; - Le rôle de l’expert comptable en matière de conseil en gestion patrimoniale est désormais présenté en tant que section faisant partie du deuxième chapitre de la deuxième partie ; - Des illustrations par des exemples chiffrés ont été insérées dans ce mémoire. Dans ce fait, quelques différences apparaissent entre le plan déposé lors de la demande de soutenance et le plan définitif. LE PATRIMOINE IMMOBILIER PROFESSIONNEL D’UNE PME : CHOIX JURIDIQUES ET CONTRAINTES FISCALES INTRODUCTION GENERALE………………………………………………………………6 1ère Partie : ENJEU FISCAL DES DIFFERENTS MODES D’INVESTISSEMENT GENERALEMENT ENVISAGES……………………………………………..11 Chapitre 1 : Présentation des diverses structures juridiques et des modes de financement généralement envisagés ..………………………………………..…..………… 13 Section.1- Structure de la PME au Maroc…..…...……………………………………...…..13 Paragraphe 1 : Caractéristiques de l'entreprise au Maroc…….…………………………….…..13 Paragraphe 2 : Définition de la PME au Maroc…...……………………...……………...…….18 Section.2- L’immeuble inscrit au bilan de l'entreprise exploitante…..……………….…...20 Paragraphe 1 : Avantages……………………….…………….………………………………..20 Paragraphe 2 : Inconvénients………………………………………………...…………...…….21 Section.3 – L’immeuble inscrit au patrimoine privé :………………………...……...……..22 Paragraphe 1 : Motivations…………………….........................................................................22 Paragraphe 2 : Conséquences…………………………………………………………………..23 Section.4 – L’immeuble inscrit au bilan d’une autre société :…………………..…………24 Paragraphe 1 : Sociétés de personnes : cas de la société au nom collectif……………………..26 Paragraphe 2 : Sociétés de capitaux ………………………………………………………...…27 a- La société anonyme (SA)..............................................................................................27 b- La SA à directoire et à conseil de surveillance……………………………………….28 c- La société en commandite par actions (SCA)………………………………………...28 d- La société à responsabilité limitée (SARL) ………………………………………….29 e- La SARL à associé unique…………………………………………………………....30 Paragraphe.3 – La société civile immobilière :……………………………………......……….30 I- Caractéristiques…………………………………………………...…………….……..31 a- Capital social………………………………………………………………………....31 b- Les obligations des associés relatives aux apports…………………………………..33 c- Les obligations des associés relatives aux dettes…………………………………….34 d- La contribution aux pertes…………………………………………………………...34 1 MEMOIRE D’EXPERTISE COMPTABLE NOVEMBRE 2005 LE PATRIMOINE IMMOBILIER PROFESSIONNEL D’UNE PME : CHOIX JURIDIQUES ET CONTRAINTES FISCALES e- Les règles de fonctionnement………………………………………………………..35 f- Le retrait des associés………………………………………………………………...35 g- Les conventions réglementées………………………………………………………..35 h- Les obligations comptables…………………………………………………………..35 II- Avantages……………………………………………………..….…………………...36 III- Inconvénients ……………………………………………………..…………………37 a- Des associés indéfiniment responsables du passif social…………………………….37 b- La fixation du loyer et le risque d’abus de biens sociaux……………………………37 Section 5 - Le financement des investissements immobiliers :……………...………….…. 38 Paragraphe 1 : Le financement en fonds propres……………………………………...……….38 Paragraphe 2 : Le financement par emprunts…………………………………………...……...38 a- L’emprunt classique :……………………………………………………………….39 b- L’emprunt « in fine »…………………………………………………………….…42 c- Le crédit-bail immobilier…………………………………………………………...42 d- Le bail à construction……………………………………………………………….47 Chapitre 2 : Contraintes fiscales de l’accession à la propriété immobilière………...……50 Section.1 – La fiscalité de l’acquisition ………………………………………….…..………50 Paragraphe 1 : Soumission de l’immeuble aux droits d’enregistrement……………………….50 Paragraphe 2 : Imposition en matière de T.V.A……………………………………………......53 Paragraphe 3 : Fiscalité de l’acquisition de titres de sociétés immobilières …………………..54 a- Sociétés immobilières transparentes……………………………………………..…55 b- Sociétés à prépondérance immobilière……………………………………………..56 Paragraphe 4 : Fiscalité de l’acquisition à travers un contrat de crédit-bail immobilier……….58 a- Souscription d’un contrat du crédit-bail immobilier………………………………..58 b- Acquisition du bénéfice d’un contrat de crédit-bail………………………………...59 c- Droits d’enregistrement……………………………………………………………..60 Section.2 – La fiscalité de la construction………………………………………………..….60 Paragraphe 1 : Situation de l’opération de construction via à vis de la T.V.A……..………….61 Paragraphe 2 : Autres impôts dus : Droits d'enregistrement ………………………..…………62 a- Terrains destinés à la réalisation d’un projet d’investissement……………………...62 2 MEMOIRE D’EXPERTISE COMPTABLE NOVEMBRE 2005 LE PATRIMOINE IMMOBILIER PROFESSIONNEL D’UNE PME : CHOIX JURIDIQUES ET CONTRAINTES FISCALES b- Terrains destinés à la réalisation de projets de lotissement ou de construction……..65 Section.3 – La fiscalité de la mise en place d’une société : droits d’enregistrement :….…66 Paragraphe 1 : Les sociétés ……………………………………………………………….……67 a- Sociétés civiles et sociétés commerciales…………………………………………...67 b- Sociétés de personnes et sociétés de capitaux……………………………………….67 Paragraphe 2 : La réalisation des apports………………………………………………………68 Paragraphe 3 : Droits d’enregistrements……………………………………………….………69 Conclusion de la 1ère partie……………………………………………….………………… .71 2ème Partie : CONTRAINTES FISCALES DES DIFFERENTS CHOIX AU COURS DE L’UTILISATION ET DE LA CESSION DE L’IMMEUBLE…………………...………...74 Chapitre 1 : Contraintes fiscales au cours de l’utilisation…………………………...……..76 Section 1 : L’immeuble inscrit au bilan de l'entreprise exploitante :..…………....……… 76 Paragraphe 1 : Charges déductibles………………….………………………………...……….76 a- Principes de déductibilité des charges ……………………………………………….76 b- Frais d’acquisition………………………….………………………………………...77 c- Frais financiers ………………………………………………………………………78 d- Amortissement ………………………………...……………………………………78 e- Frais divers …………………………………..………………………………………82 Paragraphe 2 : Impôts et taxes dus pendant la possession……………………………………..83 a- L’impôt des patentes………………………………………………………………...83 b- La taxe urbaine………………………………………………………………………85 c- La taxe d’édilité……………………………………………………………………..87 Section 2 : L’immeuble au sein du patrimoine privé :…………………………....………...89 Paragraphe 1 : Imposition des loyers………………………………………….………………..90 a- Définition des revenus fonciers…………………………………………………...90 b- Exemptions :………………………………………………………………………91 c- Détermination de la base imposable………………………………………………91 Paragraphe 2 : Autres impôts et taxes dus………………………………………...……………94 3 MEMOIRE D’EXPERTISE COMPTABLE NOVEMBRE 2005 LE PATRIMOINE IMMOBILIER PROFESSIONNEL D’UNE PME : CHOIX JURIDIQUES ET CONTRAINTES FISCALES Section 3 : L’immeuble inscrit au bilan d’une autre société :…………………..….………94 Paragraphe 1 : Imposition des loyers…………………………………………………………...94 a- Sociétés assujetties à l’IGR :………………………………………………………94 b- Sociétés assujetties à l’I.S…………………………………………………………95 c- Cas de la SCI………………………………………………………………………96 Paragraphe 2 : Autres impôts et taxes dus………………………………………..…………….98 Section 4 : Incidences fiscales du mode de financement :…………………….…………….98 Paragraphe 1 : L’emprunt…………………………………………………………………...….98 Paragraphe 2 : Le crédit-bail immobilier……………………………………………….………98 a- Déduction des redevances………………………………………………………….98 b- Amortissement du bien chez l’acquéreur…………………………………………..99 Chapitre 2 : Contraintes fiscales lors de la cession………………………….…………….100 Section 1 : L’immeuble inscrit à l’actif de l'entreprise exploitante :………………..……100 Paragraphe 1 : Imposition des plus values……………………………………...…………….100 a- Régime général …………………………………………………………………...101 b- Modalités d’imposition des plus-values………………………………………….102 c- Régime fiscal dans le cadre de fusion ………………………………………..….104 d- Profit sur cession d’immobilisation réévaluée …………………………………..105 e- Apport du patrimoine professionnel d’une ou plusieurs personnes physiques à une société passible de l’impôt sur les sociétés ………………………...…….105 Paragraphe 2 : Réinvestissement du produit de cession……………………………..……..…107 Paragraphe 3 : Cession de l’immeuble acquis au moyen d’un crédit-bail immobilier……..…109 a-Le contrat de crédit-bail……………………………………………..…………109 b-Le « lease back » ou « cession-bail »……………………………….................110 Paragraphe 4 : Régularisation en matière de la taxe sur la valeur ajoutée :…………………112 Section 2 : L’immeuble inscrit au patrimoine privé :………………………………….….114 Paragraphe 1 : Imposition des profits fonciers………………………………………...……...114 Paragraphe 2 : La transmission à titre gratuit……………………………. …………………..117 a- La transmission de l’immeuble……………………………………...……...117 4 MEMOIRE D’EXPERTISE COMPTABLE NOVEMBRE 2005 LE PATRIMOINE IMMOBILIER PROFESSIONNEL D’UNE PME : CHOIX JURIDIQUES ET CONTRAINTES FISCALES b- La transmission des parts de sociétés……………………………………....117 Paragraphe 3 : L’optimisation de la gestion de l’immobilier par le démembrement…………118 a- Les éléments constitutifs du droit de propriété……………..……………...119 b- Les techniques d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété……..……120 c- La cession de l’usufruit de l’immobilier de l’entreprise………..………….124 d- La cession ou l’apport à la société exploitante de l’usufruit des parts d’une SCI détenant l’immobilier de l’entreprise…………………………...127 Section 3 : L’immeuble inscrit à l'actif d’une autre société……….……...………..….….128 Paragraphe 1: Cession de l’immeuble………………………………………………….……..128 Paragraphe 2 : Cession des actions ou des parts sociales……………………………….…….131 Paragraphe 3 : Fiscalité de la dissolution: droits d'enregistrement…………………….……..132 a- Actes de dissolution……………………………………………………..132 b- Partage de sociétés…………………………………………………..…..136 Section 4 : Rôle de l'expert-comptable en matière de conseil en gestion patrimoniale….139 Paragraphe 1: Les fondements de l’intervention de l’expert comptable en gestion patrimoniale…..139 Paragraphe 2: Le déroulement d’une mission de conseil en gestion patrimoniale : les cinq étapes pour une aide à la décision …………………………………………......142 Paragraphe 3: L’organisation de la mission de conseil ……………………………………....144 Conclusion de la 2ème partie……………………………………………………...………….149 CONCLUSION GENERALE……………………………………………………………….150 BIBLIOGRAPHIE ……………………………………………………...155 LEXIQUE Arabe - Français - Anglais…….……………………………………………….160 ANNEXES……………………………………………………………………...…………….163 5 MEMOIRE D’EXPERTISE COMPTABLE NOVEMBRE 2005 LE PATRIMOINE IMMOBILIER PROFESSIONNEL D’UNE PME : CHOIX JURIDIQUES ET CONTRAINTES FISCALES INTRODUCTION GENERALE Les entreprises sont confrontées, pour les besoins de leur développement, à une nécessité impérieuse : « loger » leur activité. Quels locaux choisir ? Où s’implanter ? Faire construire ? Louer ? Dans le même temps, si elles possèdent des actifs immobiliers, une autre question – peut- être contradictoire – se pose : uploads/Finance/ 69-marches-publics-diagnostic-de-la-reglementation-et-proposition-d-x27-une-demarche-d-x27-audit-1.pdf