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LE MARCHE HYPOTHECAIRE Réalise par :  OFELIA RENATA MANGUE  TALMOUST AMINA 

LE MARCHE HYPOTHECAIRE Réalise par :  OFELIA RENATA MANGUE  TALMOUST AMINA  COULIBALY FATOUMA  AFOULLOUS AHMED Encadré par : Mr HICHAM ouakil SOMMAIRE INTRODUCTION CHAPITRE 1: LE MARCHE HYPOTHACAIRE 1. Définition 2. Objectives et fonctionnement du Marché 3. Les différents titres hypothécaire 4. Les risques associés aux titres hypothécaires CHAPITRE 2 : TITRISATION ET CRISE DE SUBPRIME 1. Définition et principes fondamentaux de la titrisation 2. Acteurs de la Titrisation 3. Avantages et risques des opérations financiers 4. la crise de subprime CONCLUSION BIBLIOGRAPHIE INTRODUCTION Le système financier international est passé par plusieurs changements profonds entraînant une révolution dans la sphère financière. Ces nombreux changements ont été principalement déclenchés par les nouvelles technologies et les déréglementations. En effet, la financiarisation des actifs financiers, sous l’impulsion des normes comptables, ainsi que le développement de l’ingénierie financière, ont incité à la créativité et à la création de nouveaux modèles multipliant ainsi les modes de financement. Titrisation s’est surtout développée aux Etats-Unis, notamment pour les prêts hypothécaires a n’en pas douter, ce processus a été favorisé par le soutien apporté, sous forme de rehaussement de crédit, par les agences du gouvernement fédéral. Il s’étend maintenant à d’autres catégories d’actifs, comme les créances sur cartes de crédit et prêts à la consommation, de sorte que son volume global s’est fortement accru. Au Canada et au Royaume-Uni également, des montants significatifs de titres adossés à des hypothèques ont été émis; dans d’autres pays, les banques et institutions financières se montrent de plus en plus intéressées. La titrisation, phénomène relativement récent, s’inscrit parmi les plus importantes innovations financières connues par les marchés. Elle appartient à la famille des financements structurés permettant aux investisseurs d’obtenir des solutions d’investissement taillées sur-mesure. Cette technique est développée sur la base de la confiance accordée à l’évaluation des risques faites par les agences de notation financière qui accordaient des notes très solides aux tiers issus des montages, en particulier sur la base des notes qu’elles accordaient aux rehausseurs de crédit. Alors ce présent travail à pour objectif de déterminer qu’est ce qu’un marché hypothécaire, son mode de fonctionnement, ainsi aussi nous allons détailler la notion de titrisation puisque cette dernière constitue un moyen de financement très utilisés récemment. CHAPITRE 1: LE MARCHE HYPOTHECAIRE 1. DEFINITION Avant de définir le marche hypothécaire il est fort nécessaire de définir le crédit hypothécaire, ce dernier est un type de crédit garanti par une hypothèque, il en existe deux types:  Prêt acquisition classique (crédit immobilier) : l’hypothèque Intervient comme une garantie au profit du prêteur ;  Prêt hypothécaire au sens large : prêt financier quelque soit l’objet et garanti par une hypothèque. Un marché hypothécaire n’existe que si les établissements de crédit habilités à accorder des prêts aux particuliers ou aux entreprises en vue d’acquérir des biens immobiliers neufs ou non se rapprochent d’investisseurs, de manière récurrente et organisée, en vue d’échanger les actifs et droits qui leurs sont propres. Alors on peut dire que le marché hypothécaire est un marché qui s’est Développé au niveau de ces dernières années, alors c’est la combinaison entre une offre de refinancement proposé par les établissements de crédit hypothécaire et une demande représentée par les investisseurs Il existe un marché primaire et un marché secondaire : Le marché primaire : se réfère à la fonction d’octroi de crédits hypothécaire par les institutions prêteuses. Le marché secondaire : se réfère à la vente des créances adossées sur des portefeuilles hypothécaires, émises par les institutions financières. Ce marché offre des instruments financiers diversifiés permettant le refinancement hypothécaire sur les marchés des capitaux. 2. OBJECTIFS ET FONCTIONNEMENT DU MARCHE A. LES OBJECTIFS L’objectif de ce marché est de favoriser la réalisation, par l’ensemble des instituions et organismes pratiquant le crédit hypothécaire, de prêt consentis dans les conditions acceptables de taux et de durée, en vue de l’acquisition d’un logement. Ainsi, il vise à permettre aux établissements qui ont consenti les prêts en question d’obtenir une liquidité immédiate, sans attendre l’échéance de leurs crédits, et lancer un nouveau cycle de production de crédit B. Le fonctionnement du marché : Les établissements prêteurs émettent des billets hypothécaires correspondants aux prêts consentis aux particuliers, garantis par des hypothèses et respectant les règles ordinaires du marché hypothécaires, qu'ils peuvent refinancer à tout moment auprès de la caisse de refinancement hypothécaire La caisse de refinancement hypothécaire a pour actionnaire 18 établissements de crédit, disposant à son actif de billets hypothécaire, elle émet en continu des titres obligatoires cotés en bourse et de durée de vie très longue (10 à 20 ans). 3. LES DIFFERENTS TITRES HYPOTHECAIRE A. L’hypothèque à taux et paiement fixes :  Taux, maturité et paiement fixes ;  Remboursement de capital variable ;  Amortissement complet de capital à maturité ;  Intérêts payés au complet à chaque mois. B. L’hypothèque à paiement graduel (Graduâtes- Payment Mortgage) : Paiements initiaux sont plus faible au début et augmentent par la suite ;  Conséquence : amortissement négatif au début ;  Répond au problème du « tilt » dans la mesure où les paiements initiaux sont faibles ;  Taux et maturité fixés ;  Amortissement complet à maturité ;  Le contrat spécifie les années et le taux de croissance des paiements. C. L’hypothèque à taux variable (Ajustable-Rate Mortgage) :  Un prêt où le taux d’intérêt est réajusté périodiquement ;  Périodes typiques sont : 6 mois/ 1 an/ 3 ans/ 5 ans ; Maturité fixe ;  Taux d’intérêt basé sur un taux de référence (typiquement le taux préférentiel) auquel on ajoute (soustrait) une prime (escompte) ;  Les initiateurs encouragent les emprunteurs à contracter ce type de prêt en les offrant un Taux d’intérêt inférieur à celui sur le marché hypothécaire ;  On peut fixer des taux planché ou plafond (caps et floors), temporaires ou permanents. 4. LES RISQUES ASSOCIES AUX TITRES HYPOTHECAIRES L'investisseur en hypothèque court le risque que le propriétaire rembourse ses emprunts en totalité ou en partie à n'importe quelle date. En effet, aucune pénalité n'est imposée au propriétaire pour ce prépaiement. De ce fait, l'investisseur n'est pas certain des cash-flows qu'il va recevoir. Ainsi, une hypothèque de 30 ans peut se transformer en une hypothèque d'une année si le propriétaire rembourse le montant de son emprunt. Ce risque est appelé le "Prépayent Risk. Aussi, l'investisseur peut courir le risque que le propriétaire ne répond pas à ses engagements et de ce fait, il sera dans l'obligation d'attendre la liquidation de la propriété pour qu'il soit remboursé en totalité ou en partie et ceci selon le produit de la vente. Il est à signaler que le taux d'intérêt hypothécaire joue un rôle primordial dans les prévisions des cash-flows. Donc, si un investisseur contracte une hypothèque à taux variable et que ce taux s'est déprécié dans le futur alors ses revenus seront lésés et inversement. CHAPITRE 2 : LA TITRISATION ET LA CRISE SUBPRIME 1. Définition et principes fondamentaux de la titrisation  TRITISATION Le développement de l’ingénierie financière à donner la naissance à de nouveaux modes de financements, parmi ces différents modes on trouve la titrisation. Un montage financer qui permet à une entreprise, banque, ou institution financière (le cédant) de réorganiser son actif financier en cédant un portefeuille d’actifs relativement non liquide et le transformer en titres négociable sur le marché. 2. ACTEURS DE LA TITRISATION : ARRANGEUR : C’est typiquement une banque d’affaire (investissement Bankers) ou une maison de titre spécialisée qui va s’occuper de toute opération de titrisation. LE CEDANT : Ou bien l’initiateur, l’établissement veut se départir d’un ensemble de créances dans leur totalité ou en partie. LA SOCIETE DE GESTION : Toute personne morale chargée de la gestion d’un FCC (Fonds commun de créances). Au MAROCFPCT (Fonds de placement collectif en titrisation). La société gestionnaire à un rôle de mandataire et d’administrateur. Elle gère les fonds et représente les intérêts des investisseurs. LE DEPOSITAIRE : Est chargé de la garde des actifs des fonds de titrisation, du bordereau de cession et de tout document assurant la validité des actifs. AGENCE DE NOTATION : Sa mission principale est l’évaluation du risque liée au montage du fond de créance et celui des titres cédés/émis. La notation est effectuée au moment de l’émission des parts par FCC. L’INVESTISSEURS : Peuvent être des institutions financières, des fonds d’investissements, des assurances, des entreprises publiques, des particuliers …etc. L’AUTORITE DE MARCHE : Son rôle diffère d’un pays à l’autre mais elle est présente pour surveiller et autoriser ce type de transaction. LE FCC : Le fond commun de créance ou SPV (Spéciale pur pose véhicule) dans les places(Anglo-saxonnes). Une copropriété qui n’a généralement pas de personnalité morale et qui a pour objet exclusif l’acquisition des créances d’un ou de plusieurs initiateurs. Cette acquisition est financée par le moyen d’émission de titres du FCC dans le public 3. AVANTAGE ET RISQUES DES OPERATIONS DE TITRISATION A. Avantages de la titrisation : La croissance du marché de la titrisation est due à de uploads/Finance/ marche-hypothecaire-groupe1.pdf