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PROJET BEYROUTH Projet de fin d’étude Arnaud Thomas 07004_ Dalila Ghodbane 0707

PROJET BEYROUTH Projet de fin d’étude Arnaud Thomas 07004_ Dalila Ghodbane 07072 ENSAPLV Enseignants _ Patrick Leitner _ David Fagart AVANT PROJET I Un mode d’urbanisation néolibéral A Un rythme de renouvellement urbain soutenu dicté par la puissance financière des investisseurs B Le tissu urbain, reflet de logiques « individualistes » C Une planification en décalage de l’urbanisation effective II Beyrouth en négatif : la Corniche du fleuve A Une « île » préservée de l’urbanisation B Des colons à l’horizon : les promoteurs privés C La privatisation spatiale est une confiscation progressive d’un droit à la ville PROJET I Enclore pour préserver : une logique existante comme stratégie de projet A Un lieu qui renferme des qualités nécessaires à une condition métropolitaine B Des « îles atmosphériques » au milieu des « forteresses » de promoteurs C Les lieux de tout les possibles II Les îles A La serre, archétype du micro-climat B De l’université au campus C Un parking-agora D Les miroirs d’eau AVANT PROJET 5 I Un mode d’urbanisation néolibéral A Un rythme de renouvellement urbain soutenu dicté par la puissance financière des investisseurs L’activité immobilière est particulièrement intense à Beyrouth, où les chantiers de construction et reconstructions ne cessent pas. Le renouvellement de la ville est davantage motivé par le profit généré via le foncier que par la nécessité de remplacer un bâti obsolète. En l’absence de produit d’épargne alternatif, le foncier est une valeur refuge. Bien que l’immobilier ai toujours été un lieu d’épargne et d’investissement dans les pays où manquent les produits d’investissements alternatifs, des produits financiers en particulier, cette tendance s’est accentuée et amplifiée avec l’augmentation du nombre de gros investisseurs, principalement des banques. Avec la globalisation financière, l’immobilier a connu des processus de financiarisation, devenant ainsi un produit d’investissement au même titre que les actifs financiers. Il est possible d’aller plus loin en affirmant, comme Vincent Renard ou Natacha Aveline, que l’évolution récente permet, à travers des mécanismes financiers plus sophistiqués, de déconnecter le produit financier de l’immeuble qui en est le support. B Le tissu urbain, reflet de logiques « individualistes » Ces logiques sont une donnée fondamentale pour comprendre la manière dont se recréer Beyrouth et d’autres « villes mondiales ». Cette tendance d’émanation globale trouve un relais à échelle locale via des pratiques de gestion urbaine favorables. Au Liban, le constat unanimement dressé (par des chercheurs, experts, par la presse…) dénonce l’absence d’outils adaptés à l’urbanisation du pays ainsi que les régimes d’exceptions trop fréquents pour justifier de manquements aux règlements1. Ces lacunes et les quinze années de guerres civiles (1975- 1 LAMY, Sébastien, Le droit de l’urbanisme au Liban, (rapport de recherche) Paris, Gridauh, 2010, 43 p. et BAKHOS, Walid, « Le rôle de la puissance publique dans la production des espaces urbains au Liban », dans M@ppe monde 80 (2005.4) 6 1990) laissent un tissu urbain qui reflète la logique du « chacun-pour- soi », un principe d’accumulation de l’action de chacun et l’absence d’organisation globale. L’urbanisation suit un schéma conforme à cette logique. Les parcelles sont investies par la promotion privée misant sur une « tabula rasa progressive », agissant par mitage. Ce mécanisme, suivant un principe de rentabilité économique, semble à tout point de vu contre-productif sur le long terme. A mesure que le tissu se densifie, les qualités dont pouvaient bénéficier les premières constructions (jardins, vues, lumière) s’amoindrissent, voire, disparaissent. Malgré tout, les instances qui dictent les règles d’urbanisme et qui ont pour mission de les faire appliquer, loin d’être faibles ou laxistes, tendent à faciliter les grands projets de standing initiés par les promoteurs privés. Ces projets sont l’incarnation des logiques économiques précitées. C Une planification en décalage de l’urbanisation effective Parallèlement à ce schéma, les autorités publiques, avec l’appui de coopérations internationales, ne cessent de chercher à planifier, au sens moderne, l’organisation de la ville. Les tentatives de planification entreprises depuis la fin de l’empire Ottoman jusqu’à aujourd’hui n’ont jamais été accompli dans leur totalité et ont systématiquement été confronté, entre autres, à l’obstacle du poids des propriétaires terriens et promoteurs agissant en groupe de pression, et trouvant aisément des porte-voix dans la vie politique2. En ce sens, la planification envisagée par la municipalité de Beyrouth aujourd’hui nous semble vouée à l’échec. D’une part, elle ne semble pas prendre en compte le décalage constant entre urbanisation et réglementations et d’autre part, les puissances publiques ont tendance, au moins depuis l’indépendance du pays en 1943, à se positionner comme un relais solide des intérêts du secteur privé3. 2 VERDEIL, Eric, Beyrouth et ses urbanistes, une ville en plans (1946- 1975), Beyrouth, Presses de l’IFPO, 2010, p.293 3 KRIJNEN, Marieke, Facilitating real estate development in Beirut: a peculiar case of neoliberal public policy, Master thesis, Department of engineering, architecture and design, American University of Beirut, 2010 7 II Beyrouth en négatif : la Corniche du fleuve A Une « île » préservée de l’urbanisation Dans le cadre du projet de fin d’étude, le site que nous étudions fait partie des terrains potentiellement aménageables que recense le plan vert et paysager de Beyrouth pour la valorisation des espaces végétaux réalisé par l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région Île-de-France (datant de 2001, et en cours d’actualisation). La présence de parcelles publiques est un facteur favorable à l’action de la municipalité qui serait débarrassée de la lourde charge foncière si elle y développe des projets. Les terrains se situent sur la limite administrative est de Beyrouth, marquée morphologiquement par la présence du fleuve et une topographie accidentée. Le site niché à la sortie de la vallée du fleuve de Beyrouth s’étend sur une centaine d’hectares. Il a la particularité d’être peu bâti contrairement au reste de la capitale. De plus, des programmes très divers se trouvent parsemés sur son sol : des usines, des entrepôts et des ateliers comme le prévoit le plan de sectorisation de la ville (Ecochard) depuis les années 1960. Le Liban étant un pays qui importe la plupart de ses biens de consommations, la demande de locaux pour les secteurs d’activités primaires et secondaires sont moindres. L’État y possède quelques parcelles sur lesquelles l’armée, le ministère de la culture ainsi que les pompiers ont installés leur locaux. Ces terrains étant soumis à une réglementation qui contraint ses usages, de larges parcelles privés accueillent des serres, des cultures ou sont délaissées en friche. Le site est circonscrit en triangle par trois larges axes de communication, dont un a sectionné le quartier de Tahouita dans la partie sud. La Corniche du Fleuve4 est donc un lieu particulier dans le tissu urbain beyrouthin. Il correspond au plus vaste espace non-bâti de la capitale. 4 L’ensemble du site sera dorénavant désigné comme étant la Corniche du Fleuve (Corniche Nahr), bien que cette appellation soit plus spécifique à la partie nord du « triangle ». 8 9 B Des colons à l’horizon : les promoteurs privés Après avoir formulé plusieurs scénarii de développement des terrains de la Corniche du Fleuve, nous choisissons de sélectionner le récit le plus probable, et dont les signes sont déjà visibles. Huit chantiers sont actuellement en cours, dont la majorité est composée de projets de logement haut de gamme. Au vu des productions, ces projets sont le fait d’une catégorie de promoteurs privés dont le capital permet d’investir dans des parcelles de surface importante et capables de recourir si nécessaire à des divisions ou remembrements de parcelles (étant données les larges dimensions des parcelles sur le site). Les chantiers se situent aux abords des voies importantes et des nœuds d’infrastructures (à l’ouest le rond point de la Justice-El Aadlieh, et au nord-est, Jisr El-Wati), ainsi que dans la zone industrielle dans la partie nord du site, où les parcelles suivent déjà un tracé orthogonal et où le réseau de voirie est opérationnel. Les promoteurs développent quatre types de projets. La plupart des chantiers sont des tours ou complexes résidentiels se voulant « luxueux », avec une pluralité de programme afin de garantir une relative autonomie, s’adressant à une population disposant de revenus élevés. Les brochures de promotion des projets mettent en avant l’immeuble comme une forteresse autosuffisante, un lieu de privilège. Ensuite, une catégorie de promoteurs, relativement jeunes, cherchent à renouveler l’offre de logement en ciblant une clientèle dont le mode de vie diffère de celle des projets décrits précédemment. Ces promoteurs thématisent leur production en proposant des « logements pour artistes » ou « lofts ». Ils partagent le même réseau professionnel mais aussi social, et travaillent dans le même périmètre en vu d’y créer un quartier « village d’artistes ». Cette initiative entrepreneuriale les a mené à formuler une demande auprès du mohafez, détenteur du pouvoir exécutif (équivalent au préfet), pour nommer le quartier « Soho Beirut ». En plus de ces deux types de projets, majoritaires, on trouve des tours (à partir d’une douzaine d’étages) de logement sans programmes additionnels, souvent le fruit du travail de promoteurs inexpérimentés, de propriétaires ou d’ingénieurs qui s’orientent vers cette activité lucrative. Enfin, uploads/Finance/ pfe-beyrouth-ghodbane-thomas-notice-de-presentation.pdf