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Evaluation des parts sociales de sci par ph favre reguillon ajdi 02 20171

Société immobilière Étude ÉVALUATION DES PARTS SOCIALES DE SCI ANALYSE PRATIQUE D ? UNE DÉCENNIE DE DÉCISIONS JUDICIAIRES par Philippe Favre-Reguillon MRICS REV CFEI expert en estimations immobilières C près la cour d ? appel et la cour administrative d ? appel de Lyon expert agricole et foncier CNEFAF gérant du cabinet IFC Expertise et directeur du Centre de formation à l ? expertise immobilière CFEI La jurisprudence relative à l ? évaluation des parts sociales de société est rare sur la décennie écoulée et plus précieuse encore s ? agissant des seules sociétés civiles immobilières SCI Précisons que l ? évaluation de tous les types de sociétés procède des mêmes approches La quali ?cation de part sociale ? est d ? ailleurs commune aux sociétés en nom collectif SNC aux sociétés à responsabilité limitée SARL et aux SCI En sus du choix adapté des méthodes associées à d ? éventuelles pondérations épreuve déjà délicate si l ? on se réfère aux débats judiciaires sur le sujet la démarche de l ? expert devient plus complexe encore lorsqu ? il s ? agit de considérer les nécessaires abattements En e ?et la juste valorisation des parts sociales ne saurait ignorer la considération notamment de la situation de l ? associé sortant du caractère plus ou moins contraignant des statuts ou encore de l ? évidente absence de marché pour ce type de cession Ces points d ? appréciation répondent aux exigences de la dé ?nition de la valeur vénale des titres non cotés telle que donnée par la haute cour à savoir en tenant compte de tous les éléments dont l ? ensemble permet d ? obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu ? aurait entra? né le jeu de l ? o ?re et de la demande dans un marché réel ? L ? article - du code civil modi ?é par l ? ordonnance no du juillet en son article a fêté ses deux ans il y a quelques mois Tout en ayant maintenu le recours à un expert pour déterminer la valeur des droits sociaux dans un contexte de sortie d ? associé et dont les conclusions s ? imposent aux parties ainsi qu ? au juge ? comme rappelé par la Cour de cassation il y a peu Com déc no ladite ordonnance a ajouté l ? obligation nouvelle pour l ? évaluateur d ? appliquer lorsqu ? elles existent les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par les statuts de la société ou par toute convention liant les parties pacte d ? associés Il est très clairement fait référence et préférence aux modalités d ? évaluation telles que dé ?nies par les parties elles-mêmes lors de la rédaction des statuts le législateur renvoyant donc prioritairement celles-ci à leurs responsabilités Ainsi les choses sont simples dans une première période si les associés de la société civile immobilière peuvent se débrouiller du problème en s ? associant les services d ?