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2. Lecture pragmatique et normative : 2.1 Lecture de l’état de Bâti : OBJECTIFS

2. Lecture pragmatique et normative : 2.1 Lecture de l’état de Bâti : OBJECTIFS: - Reconnaissance et appréciation de l'état du bâti dans le site. - Identification et localisation du bâti dans un état de vétusté avancé et nécessitant son élimination et son renouvellement (salubrité et esthétique). La conclusion: - Environ de 70% du bâti Centre d'affaires,bon etat (Ouest de la rue ali khoudja) Constructions en cour de réalisation (Ouest du fort turque) Construction individuelle, mauvais état (Ouest de la rue ALI KHOUDJA) Construction en ruine (Nord du quartier la station) Construction insalubre (précaire) (Sud de fort Turc) construit est en bon état, constructions récentes comme boulevard Saidi(Ouest), quartiers Sud et quelques bâtisses au bord de la mer (Est). - On note la présence de quelques constructions en cours d'exécution (Est), quartier Saidi (Ouest). - Environ de 10% en moyen état (colonial), constructions situées au centre ville (rue Ali khoudja) et quelques unes proches de la mer(Est). - Les 20% restantes on les partage entre bâtis en mauvais état, en ruine et précaire. Les interventions proposées à ce niveau sont le renouvellement urbain avec la restauration de certaines parties. - Pour le mauvais il s'agit des îlots au centre ville, îlot intermédiaire, par contre en ruine se trouve au bord de la mer(Ouest) et le Nord du Quartier la station, aussi la présence de bidonvilles (sud du fort turque). 2.2 Lecture des gabarits : OBJECTIFS: - Identification de la morphologie générale du site. - Reconnaissance et localisation d'éventuelles ruptures morphologique entre différents tissus. - Collecte des données au calcul des différents coefficients urbanistiques (COS, CES). La conclusion: - Le site a une morphologie plus au moins homogènes(R+1, R+2 et R+3) - Le plus faible gabarit se localise autour de l'axe structurant le boulevard ALI KHOUDJA (le noyau initial), et le quartier du front de mer (quartier de la STATION), il varie entre RDC et R+1. - L'existence de quelques bâtis qui dépassent R+4 dans le noyau central, représente soit des bâtiments administratifs ou des logements collectifs. - On constate que le gabarit moyen s'étale sur les nouveaux quartiers (quartier SAID) au dessous de celui de front de mer et le quartier au dessus de la déviation de la RN 24). - Pour le faible gabarit on se propose de le démolir ou le densifier 2.3 Lecture des densités : a) Coefficient d’emprise au sol (CES) : Centre commercial le printemps sur la RN24 Le centre d’affaire sur la rue SAIDI AHMED OBJECTIFS: - Reconnaissance de la partition des différents degrés et formes d'occupation de l'espace bâti sur le site. - Localisation des parties présentant un niveau d'occupation inadéquat (faible) nécessitant une densification ultérieure. La conclusion: Globalement la zone d'étude est caractérisée par une densité hétérogène. - la partie nord des deux rues (Ali khodja et Saidi Ahmed) se présente avec un degré de saturation important (CES > 70 %), contrairement à la partie sud (CES < 30 %). - Des formes de tissu lâche en nécessité d'une densification globale (les terrains agricole/ partie sud). - On remarque que la structuration est importente à la partie nord par rapport a la partie sud qu'est non structurée (mauvaise organisation à la partie sud par rapport à la partie nord). - Il y a des espaces libres (les trottoirs de lotissement SAIDI) qu'il faut aménagera la partie sud de la ville de BEK. Ces espaces peuvent participer à la création et l'amélioration d'un espace urbain, et à une meilleure rentabilité des sols par une affectation adéquate des logements et des équipements. tie sud) Parcelle mois dense (noyau initiale) Densité forte (Saidi Ahmed) Parcelle dense (Ali khodja) b) Coefficient d’occupation de sol (COS) : OBJECTIFS: - Reconnaissance de la partition des différents degrés et formes d'occupation de l'espace bâti sur le site. - Localisation des parties présentant un niveau d'occupation inadéquat (faible) nécessitant une densification ultérieure. - Reconnaissance le degré d'adaptation entre les différents niveaux dans la zone. Degré d’occupation nulle (partie sud) La conclusion: - Généralement l'aire d'étude identifiée avec un degré d'occupation de sol diversifié et plus au moins faible. - On remarque que le degré d'occupation de sol plus domine dans la partie nord des rues Saidi Ahmed et Ali khoudja (0.6 - 1.8), mais l'inverse qui se déroule dans la partie sud, le COS (0.2 - 0.6). - L'existence de degré d'occupation plus élevé (COS>1.8) tel que les équipements (hôtel/centre d'affaire..) et la cite Bounaama. - Inadéquation entre la vocation du tissu Nord (résidentielle) et la vocation de tissu Sud (agricole), et la densification de gabarit (obstacle visuelle). - Une rupture physico morphologique entre les deux parties matérialisées par les deux rues (Ali Khoudja-Saidi Ahmed). 2.4 Lecture des différentes activités : OBJECTIFS: - Localisation et répartition, des différentes activités sur le site permettant d'identifier actuelle et future. - Localisation des activités inadéquates (sources de nuisance) pour cette vocation et susceptibles d'être délocalises. - Identification des éventuels déficits et /déséquilibres (mauvaise répartition) entre différentes partie du site. Degré d'occupation Hétérogène (Quartier El Marsa) Degré d'occupation plus importent (Noyau initiale) - Localisation des espaces libres éventuels. 2.5 Identification des espaces bâtis et non bâtis : Objectif : - Identification des espaces bâtis et non bâtis pour déterminer la proportion entre eux. - Localisation des bâtis inadéquats et leurs morphologies. Centre d'affaire Activité commerciale Mosquée (Tarek Ibn Ziad) Activité cultuel Terrain agricole (SUD quartier Saidi) Activité primaire Terrain agricole (SUD quartier Saidi) La place du noyau centrale Immeuble au centre ville 2.6 Synthèse : nature et lieu d’intervention : Les types d'interventions : Actions lourdes : Préservation de la cohérence urbaine. - La rénovation urbaine. - La restructuration urbaine. - Le renouvèlement urbain. Actions souples, légères et ponctuelles : Préserver l'image de la ville et arder la morphologie et la mémoire de la ville - La réhabilitation. - La Densification. - La restauration. Etat de bâti Activités Densité Degré de structuration Statut juridique Type d'intervention Bon Résidentielle individuelle Tertiaire: -Educatif -Sanitaire -sportive Moyenne Moyen Mixte (étatique, privé) Rénovation légère. Restructuration partielle Densification verticale. Requalification d'un axe. Moyen à bon Résidence collective+ commerce Tertiaire: sportive et Administrative et culturelle Faible Faible Mixte (étatique, privé) Rénovation légère. Densification. Requalification d'un axe. Restructuration. Moyen Résidence semi collective+individuelle commerce Tertiaire: sportive et Administrative et Sécurité Moyenne Faible Mixte (étatique, privé) Rénovation légère. Densification Restructuration. Moyen Résidence individuelle +commerce Tertiaire: Educative Touristique, Moyenne Moyen Mixte (étatique, privé) Rénovation partielle. Restructuration. Densification. Moyen à mauvais Résidence individuelle+ commerce: Administrative et culturelle Moyenne Moyen Mixte (étatique, privé) Renouvellement urbain. Restructuration. Densification. Requalification d'un axe et d'une place. Mauvais Résidence individuelle+ commerce: Administrative, Sanitaire et Educative Cultuel Moyenne Moyen Mixte (étatique, privé) Rénovation partielle. Restructuration. Densification. Requalification d'un axe et d'une place. reconversion fonctionnelle. Désignation Zones CONCLUSION: Après l'analyse on conclut que: - Dominance d'activités mixte (résidentielles individuelles +commerciales +tertiaires) qui donnent au site la vocation résidentielle commerciale. - La valeur des axes urbains est diminuée à cause de type du commerce qu'il les anime : (faste Food, boucherie, alimentation générale). - Existence d'activités informelles: 1. Des bidonvilles transformés en marché quotidien. 2. Des places enfermées à moins d'importance. - Existence des activités inadéquates: 1. L'inadéquation des terres agricoles dans les quartiers a vocation résidentielle (situé au sud du noyau initial). 2. Le mauvais positionnement de la station urbaine (de bus) prés d'un équipement éducatif a crée des nuisances sonores. (Elle doit être à la périphérie de la ville). 3. Les nuisances sonores créent par la station lavage (bruits) qui est situé dans un quartier résidentiel (au sud du noyau initial). - Manque de ports de plaisance dans le domaine du tourisme balnéaire qui est délacé à cause des plages qui ne sont pas fréquentées par les estivants à cause de la pollution. - La majorité des équipements se concentrent au niveau de l'axe Ali khoudja (APC, Hôtel, Ecole….). - Manque d'équipements surtout à vocation (sanitaires, touristique…), par rapport aux nombres de logements par exemple: la grille des équipements prévoit deux centres de santé pour 1600 logs. - Le manque des équipements de loisirs (les places à l'échelle du quartier centrale) par rapport à l'importance des populations jeunes. - Déficits dans les équipements culturels (bibliothèque et centre de recherche), sportifs, touristiques. Par exemple on trouve des transformations de maisons individuelles en bâtiment destiné pour les activités tertiaires (bureau d'avocat, notaire, agence immobilière et de tourisme). - Il résulte d'après cette étude, le déficit des équipements nécessaires pour la population. - on constate la répartition des activités inéquitable sur l'espace de l'aire de d'étude. uploads/Geographie/ 4-lecture-pragmatique-et-normative.pdf