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Comité technique Communs fonciers urbains Étude exploratoire des dispositifs co

Comité technique Communs fonciers urbains Étude exploratoire des dispositifs collectifs d’accès au sol dans les villes du Sud global Claire Simonneau AVRIL 2018 REGARDS SUR LE FONCIER no 5 ⁐ Cette étude a été commandée par l’Agence française de développement (AFD), Direction « Innovation, recherche et savoirs », et pilotée par Irène Salenson. La collection « Regards sur le foncier » du Comité technique « Foncier & développe- ment » accueille des articles offrant un point de vue critique et original sur les questions foncières dans les pays du Sud. Elle permet de valoriser les contributions des membres du Comité et de son réseau aux travaux et journées de réﬂ exion du groupe. Tous les articles sont disponibles en version française et mis à la disposition du public sur le portail www.foncier-developpement.fr Pour plus d’information sur cette collection, contacter le Gret qui assure le secrétariat scientiﬁ que du Comité : secretariatCTF@gret.org Les publications de cette collection n’engagent que leurs auteurs et leur contenu ne représente pas néces- sairement la vision et la position du Comité technique « Foncier & développement ». RÉFÉRENCE POUR CITATION : SIMONNEAU Claire, Communs fonciers urbains : étude exploratoire des dispositifs collectifs d’accès au sol dans les villes du Sud global, Regards sur le foncier no 5, Comité technique « Foncier & développement », AFD, MEAE, Paris, avril 2018. PHOTO DE COUVERTURE : Quartier Nuevo Almanecer (coopérative de logements), Montevideo, Uruguay © Habitat en Mouvement, Pierre Arnold, Charlène Lemarié REGARDS SUR LE FONCIER no 5 ⁐ 3 Claire Simonneau – Consultante indépendante SOMMAIRE SOMMAIRE ................................................................................................................................... 3 RESUME ....................................................................................................................................... 4 INTRODUCTION ............................................................................................................................ 6 Défis urbains dans les Suds, question foncière et communs ............................................. 6 I. REVUE DE LITTERATURE ................................................................................................... 14 1. Communs et propriété (foncière) ............................................................................. 15 2. Foncier et vulnérabilité dans les quartiers précaires ................................................ 17 3. Les solutions « alternatives » d’habitat .................................................................... 21 4. Conclusion : la question foncière urbaine au prisme des communs ........................ 24 II. ÉTUDES DE CAS ................................................................................................................. 25 1. Démarche de travail ................................................................................................. 25 2. Community Land Trust – du modèle américain à son application au Sud .............. 29 3. Les coopératives de logement par aide mutuelle, Uruguay ..................................... 43 4. L’accord de land sharing, Asie du Sud-Est ............................................................. 48 5. Les filières néocoutumières d’accès à la terre – Afrique de l’Ouest (Bénin, Burkina Faso, Mali) ............................................................................................................... 57 6. La titrisation collective - Afrique anglophone ......................................................... 66 7. La prescription acquisitive collective - Brésil .......................................................... 80 III. LECTURE TRANSVERSALE ................................................................................................. 87 1. Documenter | Un panel révélateur des spécificités et de la complexité des communs fonciers urbains ........................................................................................................ 87 2. Questionner les effets | Des effets mitigés ............................................................... 93 3. Examiner la mise en œuvre | Des expériences tributaires du contexte .................... 96 4. Ouvrir la réflexion | Des enjeux clés ........................................................................ 98 IV. CONCLUSIONS ................................................................................................................. 100 Pistes de recherches futures ........................................................................................... 100 ANNEXES ................................................................................................................................. 102 Bibliographie ................................................................................................................. 103 Autres sources ............................................................................................................... 108 Tables des illustrations .................................................................................................. 110 Table des matières ......................................................................................................... 112 4 Claire Simonneau – Consultante indépendante RESUME L’accès au sol pour l’habitat reste un défi important pour de nombreux citadins dans les villes du Sud. Le système de la propriété privée individuelle reposant sur les offres proposées par l’État ou par le marché est inaccessible à de nombreux ménages, conduisant à des situations de précarité et de vulnérabilité et à la formation de quartiers précaires. Cette étude s’intéresse aux dispositifs collectifs d’accès au sol urbain et de son usage, les communs fonciers urbains, représentant des alternatives en termes d’accès au sol et de sécurité foncière pour les populations urbaines ne pouvant accéder au marché de la propriété privée individuelle formelle. Ce travail s’inscrit dans une réflexion plus large sur l’apport de la notion de communs à la compréhension des enjeux de l’aide au développement et au renouvellement des approches de l’aide. Les communs constituent une philosophie politique proposant une troisième voie en matière d’organisation de l’action collective, entre l’État et le marché, celle de citoyens et d’usagers qui élaborent les règles de gestion d’une ressource. Cette étude est exploratoire. Elle vise d’une part à cadrer une réflexion sur les communs fonciers urbains, croisant la notion de communs et les questions foncières dans les villes du Sud, et d’autre part à identifier les principaux enjeux des situations concrètes de communs fonciers urbains et suggérer des pistes de recherches futures. Elle repose sur deux démarches complémentaires. Tout d’abord, une revue de la littérature permet de passer en revue les débats autour de la notion de propriété et de son dépassement possible. Elle fait ressortir la notion de fonction sociale du sol et de la propriété, c’est-à-dire la priorité à l’usage du sol pour un habitat digne. Elle met en avant l’intérêt de s’intéresser aux formes collectives d’accès au sol urbain et de son usage. Ensuite, six situations ou projets urbains, identifiés comme étant des cas de communs fonciers urbains, sont étudiés : les Community Land Trust, les coopératives de logement par aide mutuelle en Uruguay, les accords de land sharing en Asie du Sud-Est, les filières néocoutumières d’accès à la terre en Afrique de l’Ouest, la titrisation collective en Afrique anglophone, et la prescription acquisitive collective au Brésil. Ces six cas, de natures différentes (des initiatives d’habitants, des dispositifs légaux, des projets d’aménagement, etc.) et reflétant des types de communs fonciers urbains différents (communs traditionnels, modernes, ou pratiques de commoning) sont décrits successivement dans leur contexte historique et territorial. Ils sont également examinés au regard de plusieurs enjeux : leurs effets en termes de résolution des litiges fonciers, d’aménagement urbain, d’inclusion sociospatiale et de sécurité foncière, ainsi que leur rapport aux autorités officielles (reconnaissance) et aux dynamiques de marché. Finalement, l’étude dresse quelques constats transversaux. Tout d’abord, les communs fonciers urbains ont des caractéristiques particulières : ils sont tous « administrés » et ne sont jamais des arrangements émanant purement des citoyens et régulés exclusivement par eux. Ces situations et projets utilisent pour la plupart les catégories juridiques classiques du droit de la propriété (titres fonciers, baux emphytéotiques, etc.), mais présentent une tenure à deux niveaux, collectif et individuel, qui rend possible leur existence dans des contextes institutionnels et légaux favorisant uniquement la propriété privée individuelle. Par ailleurs ils montrent des dynamiques institutionnelles contrastées, l’incarnation la plus complète du caractère collectif des communs se faisant dans des entités collectives, tels le CLT (Community Land Trust) ou les coopératives. 5 Claire Simonneau – Consultante indépendante Enfin, ces études de cas font ressortir l’importance d’une approche nuancée des « communautés » : leur cohésion, leur organisation et leur capacité d’action sont loin d’être données, en particulier en milieu urbain. De nombreuses questions subsistent quant à la mesure des effets de ces communs fonciers urbains en matière de paix sociale, d’aménagement, d’inclusion socio-urbaine et de sécurité foncière, et plus largement quant à leur contribution à des villes plus inclusives et contrant la précarité urbaine. Ces résultats suggèrent finalement de poursuivre les recherches par des travaux empiriques, permettant d’obtenir des données de terrain actualisées et d’évaluer sur le temps long des projets, des parcours résidentiels des habitants et de la ville, le caractère durable de ces communs fonciers urbains. Introduction 6 Claire Simonneau – Consultante indépendante INTRODUCTION La question des communs fait l’objet d’une multitude de travaux dans diverses disciplines, notamment l’économie, la sociologie des organisations ou le droit. Elle a été particulièrement mise sur le devant de la scène par les travaux d’Elinor Ostrom au début des années 1990 qui ont montré la diversité et la robustesse des règles de gestion des ressources naturelles en commun (common pool resources) élaborées par les communautés (Ostrom, 1990). En Europe, on assiste ces dernières années à une véritable « renaissance des communs » (Bollier, 2014), qui se traduit dans la réflexion scientifique mais aussi par des expérimentations concrètes. Ce renouveau prend racine dans une critique du modèle consumériste, d’une commercialisation et d’une privatisation généralisées par des citoyens qui investissent les champs de l’alimentation, de l’habitat, de l’espace public, etc., et expérimentent de nouvelles modalités de consommation, de production et de vivre ensemble. La question des communs et du développement, ou comment l’approche par les communs peut renouveler la vision et les méthodes de l’aide au développement, est cependant moins travaillée. Le chantier de réflexion transversal « Communs » de l’Agence française de développement (AFD) vise à faire avancer la réflexion dans ce sens. La présente étude thématique, focalisée sur la question foncière urbaine, s’inscrit dans ce chantier de réflexion. Elle prend pour hypothèse et pour objet d’étude les « communs fonciers urbains » dans les pays en développement1. Défis urbains dans les Suds, question foncière et communs Les villes des pays en développement posent des défis importants aux acteurs des politiques publiques : rapidité et ampleur de l’urbanisation, dynamiques spatiales non encadrées par les pouvoirs publics, enjeux de durabilité impliquant la lutte contre la précarité urbaine, la préservation de l’environnement et des dynamiques économiques locales, nationales et internationales. Le foncier urbain est un des pivots des politiques urbaines, comme socle des aménagements et de l’habitat, uploads/Geographie/communs-fonciers-urbains-etude-exploratoire-des-dispositifs-collectifs-d-x27-acces-au-sol-dans-les-villes-du-sud-global.pdf