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LES REGLES D’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS AU BURUNDI Les règles relatives à l

LES REGLES D’IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS AU BURUNDI Les règles relatives à l’implantation des constructions sont particulièrement délicates à appréhender :  Leur modalité d’application dépend très largement du contexte administratif et de la situation juridique du terrain ;  Elles peuvent se chevaucher avec d’autres règles plus ou moins contraignantes ;  Elles peuvent provenir de législations autres que celles issues du code de l’urbanisme ;  Leur mise en œuvre ou leur non-respect peut facilement aboutir à des conflits entre les tiers ou avec l’autorité administrative. Cet article a pour objet d’apporter un éclairage global sur les règles d’implantation des constructions et leurs modalités d’application. Les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites du terrain, aux voies publiques et entre plusieurs constructions sont décryptées et assorties d’informations générales afin de mieux comprendre leur fonctionnement.  Ou peut –on construire sur un terrain ?  Autres questions posées  Quelle sont les distance à respecter pour construire ?  Quelles sont les limites admises entre une construction et la voirie ?  Quelle distance entre la maison et la rue ? Quelles sont les distances admises entre une construction et la limite séparative Pour l'essentiel, qu'elles soient issues du RNU ou du PLU, les règles d'implantation des constructions encadrent :  L'implantation par rapport aux limites parcellaires ;  L'implantation par rapport à la voie desservant le terrain ;  L'implantation entre deux constructions sur une même propriété. Les règles d’implantation des constructions et leur cadre réglementaire Synthèse : comment les règles d’implantation sont-elles établies ? Les règles d’implantation des constructions sont principalement issues selon les modalités établies par le code de l’urbanisme. Trois situations se présentent : 1. Une commune n’est ni dotée d’un document d’urbanisme ni dotée d’une carte communale : les règles d’implantation sont fixées par le Règlement National d’Urbanisme (RNU). 2. Une commune est dotée d’une carte communale : les règles d’implantation sont également fixées par le RNU. 3. Une commune est dotée d’un document d’urbanisme : les règles d’implantation sont établies par le règlement du document d’urbanisme, comme le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Des règles particulières peuvent dans le même temps être mises en oeuvre par des Servitudes d’utilité publique (SUP), dont certaines ont valeur de document d’urbanisme, comme le Plan d’Exposition au Bruit (PEB) ou le Plan de Prévention des Risques (PPR). Les règles de droit privé peuvent également intervenir, comme celles issues du code civil (ex. : servitudes de vue, ouvrages adossés aux murs mitoyens). L’autorisation de construire ne sanctionne pas les règles de droit privé. Règlement National d’Urbanisme (RNU) et carte communale Intégrées au code de l’urbanisme aux articles R.111-2 et suivants, les dispositions du Règlement National d’Urbanisme (RNU) sont regroupées sous quatre catégories : Localisation et desserte des constructions ; Aspect des constructions ; Dispositions applicables dans le périmètre de l’opération d’intérêt national de la Défense ; Implantation et volume des constructions Champ d’application territorial du RNU À l’exception des règles d’ordre public et sous réserve du cas particulier des règles relatives à l’aspect extérieur des constructions, les dispositions du RNU ne s’appliquent qu’en l’absence de Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, comme un Plan d’Occupation des Sols (POS Il en ressort que les dispositions du RNU, dont celles relatives à l’emplacement des constructions, sont applicables dans les territoires :  Dotés d’une carte communale – la carte communale définit les modalités d’application du RNU en identifiant les secteurs constructibles et les secteurs inconstructibles (article L.124-2 du code de l’urbanisme) ;  Dépourvus de carte communale ET de tout autre document d’urbanisme – en l’absence de carte communale ET de tout autre document d’urbanisme, la construction en dehors des « parties actuellement urbanisées » est interdite, sauf exception (  Qu’est-ce qu’un document d’urbanisme ? Le Conseil d’État montre que l’expression « document d’urbanisme » désigne « les documents élaborés à l’initiative d’une collectivité publique et ayant pour objet de déterminer les prévisions et règles touchant à l’affectation et à l’occupation des sols, opposables aux personnes publiques ou privées » (Conseil d’Etat du 7 juillet 1997, n°170406).  Une carte communale ne constitue pas un document d’urbanisme tenant lieu de Plan Local d’Urbanisme RNU, carte communale et règles d’implantation des constructions Les règles d’implantation des constructions nouvelles du RNU sont précisées aux articles R.111-16 à R.111-20 du code de l’urbanisme : Ainsi, le RNU apporte des règles d’implantation d’une construction nouvelle par rapport : Aux autres bâtiments édifiés sur un même terrain (article R.111-16) ; A l’alignement (article R.111-17) ; Aux limites parcellaires du terrain Plan Local d’Urbanisme (PLU) Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document d’urbanisme encadrant l’utilisation des sols au sein du territoire communal ou intercommunal dans lequel il s’applique. Le territoire couvert par le PLU est organisé selon un « zonage » (art. R.123-4 du code de l’urbanisme) :  Zones urbaines : qui identifient les secteurs déjà urbanisés de la commune ;  Zones à urbaniser : il s’agit de secteurs naturels ayant vocation à être urbanisés ;  Zones agricoles : elles correspondent aux secteurs à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.  Zones naturelles et forestières : il s’agit des secteurs, équipés ou non, à protéger en raison soit de leur intérêt (historique, naturel, paysager), soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels (art. R.123-8 al.1). Les règles d’utilisation des sols établies à l’intérieur de chacune de ces zones sont précisées par le règlement du PLU. En fonction des circonstances locales, le règlement du PLU peut apporter des règles concernant l’implantation des constructions PLU et règles d’implantation des constructions De façon générale, les règles d’implantation des constructions sont précisées aux articles 6,7,8 du règlement du PLU :  Article 6, relatif à l’implantation des constructions par rapport aux voies ou aux emprises publiques ;  Article 7, traitant de l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ;  Article 8, relatif à l’implantation des constructions par rapport aux autres sur une même propriété. Pourquoi existe-t-il des règles d’implantation ? Les règles d’implantation issues de la réglementation de droit public sont motivées par l’intérêt général. À ce titre, elles sont fondées sur : Des considérations esthétiques : il s’agit de « donner forme au paysage urbain » ; Des considérations d’hygiène, de salubrité et de sécurité publique (Conseil d’Etat du 3 février 1978, n°04469, publié au recueil Lebon et Question Assemblée Nationale du 21 décembre 2010, n°84580) ; La protection du voisinage (ensoleillement et intimité) Où peut-on construire sur un terrain ? Pour l’essentiel, qu’elles soient issues du RNU ou du PLU, les règles d’implantation des constructions encadrent :  L’implantation par rapport aux limites parcellaires ;  L’implantation par rapport à la voie desservant le terrain ;  L’implantation entre deux constructions sur une même propriété. Trois définitions à connaître pour mieux comprendre les règles d’implantation des constructions : Prospect : le prospect est une règle d’urbanisme visant à déterminer l’implantation d’une construction compte tenu de sa hauteur par rapport aux limites du terrain ou entre deux constructions. L’exemple de règle de prospect la plus courante étant la règle « R ≥ H/2 » issue de l’article R.111-18 du code de l’urbanisme : si la construction n’est pas édifiée en limite séparative, un recul R au moins égal à la moitié de sa Hauteur est nécessaire, avec un minimum de 3 mètres. Alignement : L’alignement correspond à la limite entre le domaine public routier et les propriétés privées riveraines. Il s’agit de la ligne divisoire entre un fonds privé et l’emprise du domaine public. Une construction est implantée à l’ « alignement » lorsque sa façade donne directement sur le domaine public. Le retrait (ou marge d’isolement, recul ou encore bande inconstructible) : il s’agit de l’éloignement d’une construction par rapport à une « ligne » fictive, par exemple, la ligne divisoire de deux fonds voisins. Implantation d’une construction par rapport à la voie desservant le terrain Commune soumise au Règlement National d’Urbanisme (RNU) L’implantation des bâtiments par rapport à la voie desservant le terrain résulte de l’article R.111-17 du code de l’urbanisme : Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d’une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l’immeuble au point le plus proche de l’alignement opposé doit être au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points. Lorsqu’il existe une obligation de construire au retrait de l’alignement, la limite de ce retrait se substitue à l’alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques. Toutefois une implantation de la construction à l’alignement ou dans le prolongement des constructions existantes peut être imposée. Explications et compléments Un bâtiment édifié en bordure d’une voie publique doit être implanté selon un retrait supérieur ou égal à sa hauteur au point le plus proche de l’alignement opposé (= l’alignement du terrain faisant uploads/Ingenierie_Lourd/ les-regles-d-x27-implantation-des-constructions-au-burundi.pdf