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Généralités sur le contrôle cadastral 26/05/2022 Réalisé par: Larbi ARAH (ex Ch

Généralités sur le contrôle cadastral 26/05/2022 Réalisé par: Larbi ARAH (ex Chef de Service du Cadastre) 1 1. Introduction et généralités 2. Références réglementaires 3. Instruction technique du bornage 4. Procédure technique du bornage « Marrakech le 26/05/2022 » Généralités sur le contrôle cadastral 1. Introduction et généralités A. Pluralité des statuts fonciers au Maroc L’examen de la situation du secteur foncier national fait ressortir une diversité de statuts fonciers qui peuvent être soumis à l’immatriculation foncière et sont de deux types : * Les Biens « Melk »(أراضي الخواص) : très largement dominants en matière de propriété foncière. Les terres « melk », sont des biens dont la propriété est privée (individuelle ou appartenant à plusieurs personnes) , constituent près de 75% de l’assiette foncière nationale. * Les Biens non « Melk » : sont des propriétés appartenant soit à l’Etat soit à des Collectivités. On distingue: Le Domaine public de l’Etat (الملك العمومي); Le domaine privé de l’Etat (أمالك الدولة الخاصة); Le Domaine forestier ( الملك الغابوي); Les Terres collectives ( أراضي الجماعات الساللية); Les Terres Guich (أراضي الجيش) Les Biens Habous (أراضي الوقف). 26/05/2022 2 Réalisé par: Larbi ARAH (ex Chef de Service du Cadastre) Généralités sur le contrôle cadastral 1. Introduction et généralités B. Dualité du régime foncier marocain Le régime foncier marocain est caractérisé par la dualité, car y coexistent le régime des immeubles non immatriculés et celui des immeubles immatriculés : Le régime traditionnel: basé sur le droit coutumier musulman, spécifique aux immeubles non- immatriculés. Pour ce régime coutumier, le fondement de la propriété est basé sur la possession (الحيازة). Le régime de l’immatriculation foncière (moderne) ( Act Torrens): régi par les dispositions du Dahir du 12/08/1913 relatif à l’immatriculation foncière tel qu’il a été modifié et complété , et qui régénère à la fin de la procédure un titre foncier définitif et inattaquable. Ce régime moderne est basé sur les principes suivants:  Etablissement d’un système de purge  Large publicité du droit de propriété et des autres droits réels immobiliers.  Forces probantes des inscriptions mentionnées aux livres fonciers ;  Spécialisation,  Contrôle préalable des tous les actes soumis à l’inscription sur le livre foncier  Mobilisation de la propriété. 26/05/2022 3 Réalisé par: Larbi ARAH (ex Chef de Service du Cadastre) Généralités sur le contrôle cadastral 1. Introduction et généralités C. Droits réels et charges foncières: Ils sont régis par le Dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n° 39-08 portant code des droits réels. Le droit réel immobilier est un pouvoir direct conféré par la loi à une personne donnée sur un bien immeuble donné . Ce droit réel peut être principal ou accessoire. Les droits réels principaux.  Le droit de propriété (حق الملكية) :c’est un droit qui confère au propriétaire du fonds le pouvoir exclusif de l’utiliser, de l’exploiter et d’en disposer.  Le droit de zina (حق الزينة) : c’est un droit réel qui confère à son titulaire la propriété de la construction qu’il a édifiée de ses deniers sur le terrain d’autrui. Il est transmis par préemption, succession ou testament.  Le droit de haoua et surélévation (حق الهواء والتعلية) : c’est un droit réel qui consiste en la possession d’une partie déterminée de l’espace vertical qui surplombe une construction existante, propriété d’un tiers, dans le but d’ériger au-dessus une construction autorisée par les lois et règlements. Le droit de haoua est transmis par préemption, succession ou testament. 26/05/2022 4 Réalisé par: Larbi ARAH (ex Chef de Service du Cadastre) Généralités sur le contrôle cadastral 1. Introduction et généralités Les droits réels principaux (suite). Le droit de superficie (حق السطحية): c’est un droit réel immobilier qui consiste en la possession de bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. Il se transmet aussi par préemption, par succession ou testament.  Le droit d’usufruit (حق االنتفاع) : c’est un droit réel qui autorise l’usufruitier à se servir et à exploiter le bien d’autrui et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier. ( Il s’applique sur le droit de propriété, le droit de superficie, le droit de « zina » et le droit de « haoua »). Le droit viager (ou la rente viagère) ( حق العمرى): c’est un droit réel basé sur l’octroi de la jouissance d’un bien sans compensation. Il est établi pour la durée de vie du débirentier et du crédirentier ou pour une durée déterminée. Le droit d’usage (حق االستعمال): le droit d’usage nait et s’éteint de la même manière que l’usufruit et sa nature réelle est indiqué dans l’acte de création. ( Il s’applique sur le droit de propriété, le droit de superficie, le droit de « zina » et le droit de « haoua »). L’emphytéose ( حق الكراء الطويل األمد) : Le bail emphytéotique des biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque. Ce bail doit être consenti pour une durée supérieure à 10 ans et inférieure à 40 ans . Il s’éteint à son expiration. Le droit de habous (حق الحبس) : ce droit de habous est régi par les dispositions du dahir n°1.09.236 du 23/02/2010 relatif au code des habous). 26/05/2022 5 Réalisé par: Larbi ARAH (ex Chef de Service du Cadastre) Généralités sur le contrôle cadastral 1. Introduction et généralités Les droits réels principaux (suite).  Les droits coutumiers musulmans marocains: Ces droits sont énumérés à l’art 8 du dahir du 2 juin 1915 et dont l’existence est confirmée avant l’entrée en vigueur de la loi 39-08 : Le droit de « guelsa » : c’est un droit qui frappe les immeubles bâtis, les biens Habous et même les biens domaniaux (boutiques ou locaux professionnels) à la suite d’un acte de location . Le droit de « Gza ou Istiejar» : à la différence du droit de guelsa : le « gza » porte sur des champs ou sur des terrains nus. L’istidjar désigne fonds de commerce Le droit de clé : sert à désigner la transmission de la guelsa qui s’effectue par la remise de la clé au cessionnaire et la renonciation à son profit. Le droit « d’ istighrak »: location consentie par les habous pour les immeubles délabrés. Le preneur les remets en état et en use moyennant une redevance pour une durée déterminée ( allant jusqu’à 100 ans environ ). 26/05/2022 6 Réalisé par: Larbi ARAH (ex Chef de Service du Cadastre) Généralités sur le contrôle cadastral 26/05/2022 Réalisé par: Larbi ARAH (ex Chef de Service du Cadastre) 7 1. Introduction et généralités Les droits réels principaux (suite).  Les droits coutumiers musulmans marocains (suite): Le droit « Menfaa & Intifaa »: la menfaa ou usufruit englobe tous les droits ci-dessus (peut cédée par donation ,vente ou prêt graciaux etc. L’intifaa, au contraire, restreint la jouissance de l’immeuble au bénéficiaire seulement (ce droit est incessible). Le droit « El Morharassa »: ce droit s’établit par contrat au terme duquel le propriétaire d’un terrain remet ce dernier à une personne pour le complanter d’arbres fruitiers. Lorsque les arbres fructifient, le morharssi devient co-propriétaire ou propriétaire divis ( selon les régions). Les droits réels accessoires .  Les privilèges (االمتيازات): c’est un droit réel accessoire qui accorde à un créancier la priorité par rapport aux autres créanciers même hypothécaires.  Le nantissement (L’antichrèse الرهن الحيازي): c’est un droit réel établi sur un immeuble affecté par le débiteur au créancier en garantie d’une créance. Il confère au créancier la possession et le droit de rétention du bien nanti jusqu’à l’acquittement de sa créance. Les hypothèques(الرهون الرسمية): c’est un droit réel accessoire établi sur un immeuble immatriculé ou en cours d’immatriculation, affecté à la garantie du paiement d’une créance. Généralités sur le contrôle cadastral 1. Introduction et généralités D. Les types de servitudes et charges foncières Une servitude est un droit réel constitué par une charge imposée sur un fonds pour l’usage ou l’utilité d’un fonds appartenant à un autre propriétaire. on distingue 3 catégories:  Les servitudes établies par le fait de l’homme.  Les servitudes établies par la loi au profit des particuliers.  Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux.  Quelques servitudes qui peuvent grever une propriété rural  Servitude d’égout ou de canalisation (حق المجرى)  Servitude d’écoulement et évacuation (حق المسيل أو الصرف) servitude d’appui  Servitude de passage(حق المرور) Servitude de puisage ou prise d’eau ( حق الشرب) Servitude de mitoyenneté Conduite ONEP, lignes de haute tension, Seguia, Ghettara etc.…).  26/05/2022 8 Réalisé par: Larbi ARAH (ex Chef de Service du Cadastre) Généralités sur le contrôle cadastral 1. Introduction et généralités D. Les types de servitudes et charges foncières Quelques servitudes qui peuvent grever une propriété urbaine :  Servitude de jour.  Servitude de surplomb (حق المطل).  Servitude de vue .  Servitude de non aedificandi.  Servitude de non altius tollendi).  servitude d’appui.  Servitude de mitoyenneté  Servitude d’égout.  Servitude de passage.  Servitude de cour commune).  Servitude d’arcades  uploads/S4/ generalites-sur-le-control-cadastral 1 .pdf