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Les aspects financiers du bail commercial Jean-Pierre Riel* INTRODUCTION Les as

Les aspects financiers du bail commercial Jean-Pierre Riel* INTRODUCTION Les aspects financiers d’un bail commercial sont, de toute évidence, la raison d’être de toute transaction de location. En fait, on pourrait dire que les dispositions financières des baux commerciaux et, plus particulièrement, le loyer représentent la micro-économie de l’immobilier. En effet, le loyer brut qu’un bailleur perçoit d’un locataire en vertu d’un bail est directement proportionnel à la valeur monétaire d’un immeuble, car tous les revenus générés par les baux d’un immeuble, auxquels doivent s’ajouter toutes transactions spéculatives relatives aux espaces vacants ou à devenir vacants, le cas échéant, représentent la base de calcul dans l’établissement de la valeur de l’immeuble. Si un bail contient des failles quant au recouvrement des loyers additionnels, la valeur de l’immeuble sera donc directement affectée. Ainsi, si au lieu de recouvrer 20 $ par pied carré de superficie occupée par tous ses locataires, un bailleur ne récupère que 19 $ par pied carré, la diminution de la valeur de l’immeuble sera substantielle. Le bail est donc le véritable outil tangible dans l’analyse financière de la valeur d’un immeuble commercial, et l’existence d’un document complet (par opposition à une offre peu détaillée) limite ainsi le risque de l’investisseur. Avant de se pencher sur différentes clauses d’un bail qui peuvent potentiellement avoir un effet négatif quant au rendement d’une transaction, il est important d’examiner les éléments qui entrent dans la composition du loyer de base. Une bonne compréhension à cet égard permettra de bien cerner les enjeux et les préoccupations d’un bailleur quant aux transactions de location. En effet, le loyer de base est composé de différents coûts qui sont payés par le bailleur mais ultimement assumés par le locataire. Tous ces coûts sont pris en considération par le bailleur et leur analyse précise permet de déterminer exactement le rendement financier d’une transaction de location. Lorsque le bailleur signera un bail net, il lui importera de bien s’assurer qu’il pourra recouvrer la totalité de ce à quoi il est en droit de s’attendre et de s’assurer que le bail le protège adéquatement pour éviter que son investissement ne soit dilué par des coûts imprévus. 1. LES COMPOSANTES DU LOYER Le bail commercial net typique est composé de deux types de loyer: le loyer de base (ou loyer minimum) et le loyer additionnel. Traditionnellement, selon le rendement sur l’investissement qu’un propriétaire voudra réaliser, le loyer de base est, au début de l’exploitation de l’immeuble, fonction du coût de construction d’un immeuble et du remboursement du service de la dette liée à la construction. Subséquemment, le loyer de base est fonction du marché (toutes considérations prises quant à l’âge de l’immeuble, l’emplacement, la superficie des lieux, la santé financière des parties impliquées, etc.) et suit les *Avocat, directeur, services juridiques, Société immobilière TrizecHahn ltée. cycles économiques. À titre d’exemple, TrizecHahn projette de construire un immeuble de 1,2 millions de pieds carrés au centre-ville de Toronto (projet Bay-Adelaide). Un tel projet ne pourra être réalisé qu’à la condition que l’absorption du marché de Toronto se maintienne et que les taux de loyer de base, et donc le loyer net effectif, demeurent élevés pour ainsi justifier les investissements requis. L’expression anglaise fréquemment utilisée pour faire référence au loyer de base ou loyer minimum est le «face rate». D’autre part, dans le cadre d’un bail commercial net, le loyer additionnel représente les loyers payables par le locataire servant à rembourser au bailleur les coûts d’exploitation et les taxes imposées sur un immeuble. Cette composante est primordiale à l’essence même du bail «net» (c’est-à-dire net de toutes dépenses liées à l’immeuble). En règle générale, on y retrouve le remboursement des taxes foncières, des assurances, des dépenses d’entretien et de réparations, des dépenses d’administration-gérance et des dépenses de chauffage, de climatisation et de ventilation et autres dépenses liées à l’exploitation de l’immeuble. Le loyer de base et le loyer net effectif Le loyer de base, bien qu’il ne représente dans un bail commercial qu’un seul chiffre, se décompose en plusieurs éléments. L’un de ceux-ci est le loyer net effectif («net effective rent»), lequel constitue en quelque sorte le profit du propriétaire réalisé au cours d’une transaction de location. Certaines personnes ont tenté de définir le loyer net effectif et, de façon générale, on peut dire qu’il représente la somme totale des loyers de base payables pendant la durée du bail, laquelle somme est réduite par la valeur de tous les incitatifs monnayables, dont, notamment, le loyer gratuit, les allocations monétaires (habituellement de telles allocations représentent le coût de construction des améliorations locatives), le coût de reprise de bail, la commission de courtage et les coûts de déménagement offerts aux locataires, le tout calculé sur une base de valeur actualisée nette. Certains précisent même que ces incitatifs doivent représenter un coût pour le bailleur et un bénéfice équivalent pour le locataire. La valeur actualisée nette est la base de toute décision financière lorsque l’on reçoit des sommes d’argent dans le futur (par exemple: le loyer) ou parfois lorsque l’on doit payer des sommes d’argent dans le futur (par exemple: la reprise de bail). Le calcul de la valeur actualisée nette consistera à actualiser tous les flux monétaires que l’on prévoit recevoir dans le cadre d’une transaction et de les comparer avec les dépenses liées à une telle transaction (ex.: allocation monétaire, frais de déménagement, etc.). Dans l’affaire National Trust Company c. 2000 McGill College Avenue Building Inc.1 1C.S.M., no 500-05-022518-961, 26 février 1998. ) madame la juge Nicole Duval Hesler devait, dans le cadre d’un jugement déclaratoire, fixer les loyers de base à payer concernant la période additionnelle d’un bail suite à l’exercice d’une option de renouvellement. Cette clause prévoyait que le loyer payable lors du renouvellement serait le loyer du marché: «an annual rental equal to the fair market value [...] as of the date of commencement of eleventh year [...] to be determined by reference to the renewal rental rate, which tenants are accepting to pay for comparable space in the building». Madame la juge Duval Hesler fit les remarques introductives suivantes quant au loyer de base dans le louage commercial: Some things have not changed. For instance, rent is still composed of two parts: the face rate, expressed in an amount per square foot, and the tenant’s share of operating expenses (taxes and utilities, etc.) with an escalation clause for the expenses. When the market is tenant driven, the face rental rate will be low. Landlord will be willing to pay generous lease inducement, so generous that the actual rental rate might be nil: in that case, what is stipulated as monthly “rent” (the “face rate”) is nothing more than the monthly amortization amount of the inducement over the term of the lease. Landlord will sign such lease in order to get someone to at least share operating expenses with them. When the supply of adequate commercial space dries up, the face rental goes up. Landlords are in a position to obtain a return on their investment, as opposed to simply covering their operating expenses. We now come to major changes, which have taken place between 1985 and 1996, the eleventh year of lease. One is related to local market, the other is related to a new method of looking at rental rates: the net effective rent formula. Le loyer net effectif constitue, selon les règles du marché actuel, un critère de référence fondamental pour toutes transactions commerciales de location. En effet, il représente la norme actuelle qui fixe le marché et permet de comparer une transaction à une autre. Il n’existe pas de règle précise quant à la composition exacte des incitatifs qui doivent être déduits du loyer de base afin de déterminer le loyer net effectif. Toutefois, il est généralement reconnu que les coûts suivants sont considérés dans le calcul du loyer net effectif. A. Loyer gratuit De nombreuses transactions de location offrent une période de loyers gratuits et ce, sous la forme de différentes formules (par exemple, un à six mois dès le début de la durée du bail ou plusieurs mois répartis également au cours de plusieurs années de la durée du bail ou toute autre formule négociée par les parties). En conséquence, une telle concession de la part du propriétaire aura pour effet de modifier le loyer net effectif d’une transaction et devra être prise en considération dans le calcul de la valeur actualisée nette de l’immeuble. B. Allocations au locataire De telles allocations ou incitatifs peuvent également prendre d’autres formes, mais de façon générale, il s’agit soit d’un paiement unique ou soit de la prise en charge par le bailleur du coût des améliorations locatives, généralement jusqu’à concurrence d’une somme prédéterminée. Une telle dépense sera amortie pendant la durée du bail, de façon générale, à un coût de financement variant de huit à douze pour cent, lequel sera ajouté directement au coût de la transaction, ce qui a pour effet d’augmenter le loyer de base. C. La commission de courtage Les frais du courtier ou uploads/Finance/ aspect-financiers-bail-commercial.pdf