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RAPPORT DE STAGE DE FIN D’ETUDES THEME Stage effectué à : Cabinet de Consultati

RAPPORT DE STAGE DE FIN D’ETUDES THEME Stage effectué à : Cabinet de Consultations Juridiques et Financières (CCJF) Période de stage: Du 17 Février 2014 au 16 Mai 2014 Proposition et mise en place d’une démarche d’audit de stocks de biens immobiliers. Cas de l’entreprise : ANONYME IMMOB Encadré par : M. AHMED CHAKIR Enseignant chercheur à l’ENCG d’Agadir M.ADIL CHAFIK Expert-comptable, DPLE Associé-gérant du cabinet CCJF Réalisé par : M. AGUNAOU RACHID Option : Gestion Financière et Comptable Membres de jury : - AHMED CHAKIR, Enseignant chercheur à l’ENCG d’Agadir. - Mme. LAGDIM SOUSSI LALLA HIND, Enseignant chercheur à l’ENCG d’Agadir. - M. MOULAY HACHEM FADILI, Enseignant chercheur à l’ENCG d’Agadir. - Année universitaire : 2013 - 2014 Projet de fin d’études 2013-2014 2 Remerciement Avant d’amorcer tout développement, j’exprime ma profonde gratitude à M. AHMED CHAKIR, professeur chercheur à l’ENCG d’Agadir m’ayant encadré tout au long du déroulement de mon stage et m’ayant toujours manifesté un esprit de coopération pour faire de ce travail un moment très enrichissant. Je le remercie pour sa disponibilité, ses recommandations et les informations pertinentes qu’il m’a fournies. Mes remerciements vont également à Mme. LAGDIM SOUSSI LALLA HIND et M.MOULAY HACHEM FADILI professeurs chercheurs à l’ENCG d’Agadir, membres du jury pour leur précieux temps qu’ils consacrent à l’évaluation de mon travail. Mes profonds remerciements et ma sincère gratitude à M. ADIL CHAFIK, Expert- comptable DPLE inscrit dans l’ordre des expert-comptable, qui m’a conféré cette occasion d’effectuer mon stage de fin d’études au sein de son cabinet d’audit et d’expertise comptable, Cabinet de Consultations Juridiques et Financières, ainsi que pour sa confiance qu’il nous a confié, à son encadrement et ses conseils. Aussi, il m’est agréable de m’acquitter d’une dette de reconnaissance auprès de notre chef de missions, M. HICHAM TOUIL, expert-comptable, pour ses conseils précieux, son soutien et ses instructions durant toute la durée du stage. Mes remerciements vont également à tous les collaborateurs du cabinet CCJF pour leur meilleur accueil, leur accompagnement et leurs conseils pour mieux réussir les missions qui m’ont été délégué. Je tiens aussi à remercier tout le staff professoral et administratif de l’Ecole Nationale de Commerce et de Gestion d’Agadir pour les efforts qu’il fournit pour assurer et améliorer la mission de notre formation. Projet de fin d’études 2013-2014 3 Avant-propos En complément de la formation dispensée tout au long de notre cursus d’étude à l’ENCG d’Agadir crée depuis 1994, nous sommes amenés à passer des stages professionnels et un stage de fin d’études au sein des entreprises pour adjoindre cette expérience professionnelle aux acquis théoriques de notre formation universitaire. Intéressé par une carrière d’Audit et d’expertise comptable, j’ai choisi d’effectuer mon stage de fin d’études au sein du Cabinet de Consultations Juridiques et Financières, afin de profiter de l’expérience d’un staff expérimenté, dynamique, compétent, unanimement reconnu par sa notoriété dans son domaine. Durant la période de stage, j’ai occupé deux postes principaux. Le premier en tant qu’auditeur junior où j’étais chargé de la réalisation de nombreuses missions d’audit légal notamment du commissariat aux comptes, au profit de sociétés dans différents secteurs d’activités. Le deuxième en tant que consultant junior où j’ai participé à la réalisation des missions d’évaluation d’une entreprise, l’élaboration d’un traité de fusion et des business plans. Quoiqu’elle soit ardue, la période de stage reste une expérience très enrichissante pour valoriser mes aspirations professionnelles. Projet de fin d’études 2013-2014 4 Sommaire REMERCIEMENT ......................................................................................................................... 2 AVANT-PROPOS ........................................................................................................................... 3 SOMMAIRE .................................................................................................................................. 4 LISTE DES ABREVIATIONS ........................................................................................................... 5 INTRODUCTION GENERALE ......................................................................................................... 6 PARTIE I : CADRE CONCEPTUEL DE L’AUDIT DE STOCKS DE BIENS IMMOBILIERS ......................................................................................................................... 8 Introduction ........................................................................................................................................ 9 Chapitre 1 : Généralités sur le secteur immobilier au Maroc ........................................................ 10 Section 1 : Présentation du secteur immobilier ............................................................................ 10 Section 2 : Les spécificités du secteur immobilier ......................................................................... 13 Chapitre 2 : Audit : Définitions et démarche générale ................................................................... 23 Section 1 : Définitions et types d’audit ......................................................................................... 23 Section 2 : La démarche générale d’audit ..................................................................................... 26 Chapitre 3 : Particularités d’audit des stocks de biens immobiliers ............................................... 30 Section 1 : Présentation des biens immobiliers ............................................................................ 30 Section 2 : Audit des stocks de biens immobiliers ........................................................................ 39 Conclusion ........................................................................................................................................ 51 PARTIE II : LA MISE EN PLACE DE LA DEMARCHE D’AUDIT DES STOCKS DE BIENS IMMOBILIERS : CAS DE L’ENTREPRISE ANONYME IMMOB ................................................................... 52 Introduction ...................................................................................................................................... 53 Chapitre 1 : Prise de connaissance et orientation générale de la mission ..................................... 54 Section 1 : Présentation du cabinet CCJF ...................................................................................... 54 Section 2 : Le cadre général et méthodologie de travail ............................................................... 56 Chapitre 2 : Application de la démarche proposée d’audit des stocks des biens immobiliers ....... 59 Section 1 : Prise de connaissance de l’entreprise ANONYME IMMOB ......................................... 59 Section 2 : La démarche proposée pour l’évaluation interne ....................................................... 67 Section 3 : La démarche proposée pour l’examen des comptes................................................... 75 Chapitre 3 : Synthèse et Recommandations .................................................................................... 84 Section 1 : Synthèse d’audit .......................................................................................................... 84 Section 2 : Recommandations à la société ANONYME IMMOB .................................................... 85 Section 3 : Recommandations au cabinet CCJF ............................................................................. 87 Conclusion ........................................................................................................................................ 89 CONCLUSION GENERALE .......................................................................................................... 90 BIBLIOGRAPHIE ET WEBOGRAPHIE .......................................................................................... 91 LISTE DES TABLEAUX ................................................................................................................ 93 LISTE DES FIGURES ................................................................................................................... 93 ANNEXES ................................................................................................................................... 94 TABLE DES MATIERES............................................................................................................. 109 Projet de fin d’études 2013-2014 5 Liste des abréviations Acronyme Signification ANCFCC Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie BTP Bâtiments et travaux publiques CCJF Cabinet de Consultations Juridiques et Financières CGI Code général des Impôts CGNC Code Général de Normalisation Comptable ETIC Etats et Tableaux des Informations Complémentaires HT Hors taxe IS L'impôt sur les sociétés ISA Normes internationales d'audit PCSI Plan Comptable du Secteur Immobilier PV Procès-Verbal TVA Taxe sur la Valeur Ajoutée VRD Travaux de Voiries et réseaux divers Projet de fin d’études 2013-2014 6 Introduction Générale ’activité de promotion immobilière est au cœur de l’activité économique du Royaume et au centre de ses préoccupations politiques. Elle occupe de ce fait un rang important au sein de la politique économique et sociale nationale. En fait, ce secteur avait connu un déficit en matière de logement estimé à près de 700.000 unités, et d’un sous équipement de 540.000 ménages au cours des années 90. Un déficit engendré par plusieurs facteurs à savoir : la faiblesse de l’offre foncière mobilisable, des normes d’urbanisme et de construction qui génèrent des coûts élevés, la faible implication du système bancaire dans le financement du logement et l’impact de la charge fiscale supportée par le secteur. Depuis les années 90, ce déficit en logement et les différentes problématiques liées au secteur immobilier se sont instaurées comme priorités des gouvernements politiques et comme premier axe au niveau des politiques Etatiques. En effet, de nombreuses incitations fiscales et aides financières ont été mis en place pour stimuler et encourager la croissance de ce secteur d’activité. Le secteur immobilier reste, à nos jour, l’un des piliers du tissu économique marocain qui participe, non seulement à l’attraction des IDE, mais également à la croissance et au développement économique, ainsi qu’à la création de postes d’emploi. Les entreprises opérant dans le secteur immobilier exercent généralement deux activités principales : la promotion immobilière et les travaux de lotissement. Deux activités ayant une spécificité technique commune ; il s’agit du cycle de production relativement long puisqu’il s’étale, dans la plus part des cas, sur plus qu’un exercice comptable. Une spécificité qui a pour conséquence, un traitement juridique et comptable particulier de ce genre d’activité. Le traitement comptable manifesté, au contraire des autres secteurs d’activités, par la mise en place d’un plan comptable spécifique à ce secteur et qui prévoit de nouvelles méthodes pour la tenue de la comptabilité de ce type d’entreprises. Par conséquent, les sociétés immobilières sont obligées d’avoir un système de contrôle interne aussi solide et capable de réglementer tous les stades de production, stockage, L Projet de fin d’études 2013-2014 7 déstockage et surtout le processus de comptabilisation qui a pour objectif de produire des états financiers qui reflètent l’image fidèle de la situation financière de l’entreprise. La comptabilité des promoteurs immobiliers présente une particularité spéciale au niveau de l’évaluation des stocks qui représente la part la plus importante dans le patrimoine de la société. En fait, le PCSI a recommandé l’utilisation de la méthode de l’inventaire permanent au lieu de l’inventaire intermittent. C’est dans ce sens-là que nous sommes bien conscients des particularités du secteur immobilier, de l’importance de la notion des stocks qui se situe au centre du processus de création de la richesse dans les entreprises immobilières et des problématiques auxquelles se confronte un auditeur qui essaye d’exprimer une opinion sur la réalité et la sincérité des informations financières que ces entreprises publient. Le présent mémoire traitera, alors, dans le cadre des missions du CAC menées au sein du cabinet d’expertise comptable CCJF, l’audit de stocks des biens immobiliers en essayant de répondre à la problématique suivante : ‘Tout en respectant les exigences d’une mission d’audit comptable et financier, et en tenant compte des spécificités du secteur uploads/Finance/ l-x27-audit-des-stocks-des-biens-immobiliers-docx.pdf