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Réf. : DEV/O/FC/031/01-06/OCA Nom du Document : La SCI (Société Civile Immobili

Réf. : DEV/O/FC/031/01-06/OCA Nom du Document : La SCI (Société Civile Immobilière) : Règles de fonctionnement Chemin d’accès : METHODES/OUTILS/2.DEVELOPPER/FICHES CONSEIL/COMPTA FISCA Note d’information non contractuelle. L’attention du lecteur est attirée sur le fait que la législation est sujette à évolution et qui lui appartient de vérifier l’état du droit applicable au jour de la lecture de la présente note. Page : 1/12 • FICHE CONSEIL La SCI (Société Civile Immobilière) : Règles de fonctionnement Réf. : DEV/O/FC/031/01-06/OCA Nom du Document : La SCI (Société Civile Immobilière) : Règles de fonctionnement Chemin d’accès : METHODES/OUTILS/2.DEVELOPPER/FICHES CONSEIL/COMPTA FISCA Note d’information non contractuelle. L’attention du lecteur est attirée sur le fait que la législation est sujette à évolution et qui lui appartient de vérifier l’état du droit applicable au jour de la lecture de la présente note. Page : 2/12 La SCI (Société Civile Immobilière) Règles de fonctionnement La Société Civile Immobilière présente de nombreux avantages pour la détention d'un bien immobilier et notamment elle permet de : Séparer le patrimoine professionnel du patrimoine privé, Transmettre souplement le patrimoine immobilier à ses descendants, Préserver les droits d'un concubin, Eviter les conséquences fâcheuses d'une mésentente entre co-indivisaires. Les fondateurs d'une telle structure doivent néanmoins être conscients que ce choix engendre également son lot de contraintes. En effet, la détention d'un actif par l'intermédiaire d'une personne morale implique que les règles de fonctionnement inhérentes à toute société soient respectées et notamment : Tenue d'une comptabilité (nécessité d’une reddition de comptes), Envoi d'une déclaration fiscale à l'administration, Suivi juridique et tout particulièrement, approbation annuelle des comptes, A défaut du respect de ces contraintes : Les associés pourraient être tentés de faire annuler des actes contraires à leurs intérêts, La société pourrait être considérée comme fictive (certains arrêts récents ont utilisé cette notion de fictivité pour étendre aux SCI les procédures judiciaires engagées à l'encontre des sociétés d'exploitation. Il convient donc d'éviter à tout prix la confusion des patrimoines). Il ne faut pas mésestimer l'utilité d'une comptabilité bien tenue dans une SCI. Le Code Civil (articles 1855 et 1856) prévoit la reddition annuelle des comptes pour une société civile, c'est-à-dire, la nécessité de présenter aux associés, les bénéfices réalisés ou les pertes. Le Code Civil laisse toute liberté aux gérants pour l'organisation de la tenue des comptes de la société. Par ailleurs, le défaut de comptabilité pourrait engager la responsabilité pénale des dirigeants en cas de redressement ou de liquidation judiciaire. En effet, en cas de cessation des paiements d'une société civile ou commerciale, les dirigeants s'exposent à des peines de faillite personnelle ou de banqueroute s'ils ont tenu une comptabilité fictive ou se sont abstenus de tenir toute comptabilité. Sites certifiés : Annoeullin et Lens METROPOLE NORD T : 03 20 81 92 81 F : 03 20 81 92 99 METROPOLE SUD T : 03 20 58 92 92 F : 03 20 58 92 80 LITTORAL T : 03 28 23 19 24 F : 03 28 23 22 23 ARTOIS T : 03 21 78 55 68 F : 03 21 78 55 86 SAMBRE AVESNOIS THIERACHE T : 03.27.62.28.80 F : 03.27.62.28.81 Réf. : DEV/O/FC/031/01-06/OCA Nom du Document : La SCI (Société Civile Immobilière) : Règles de fonctionnement Chemin d’accès : METHODES/OUTILS/2.DEVELOPPER/FICHES CONSEIL/COMPTA FISCA Note d’information non contractuelle. L’attention du lecteur est attirée sur le fait que la législation est sujette à évolution et qui lui appartient de vérifier l’état du droit applicable au jour de la lecture de la présente note. Page : 3/12 La SCI (Société Civile Immobilière) Règles de fonctionnement En conséquence, la mise en place d'une comptabilité régulière appuyée de pièces justificatives probantes est nécessaire. On peut s'interroger sur le type de comptabilité à tenir. COMPTABILITE DE TRESORERIE OU COMPTABILITE D'ENGAGEMENT ? Nous avons une préférence pour la comptabilité d’engagement (créances dettes) car seule cette comptabilité permet de présenter aux associés une exacte situation patrimoniale de la société, et notamment, de déterminer les droits et obligations de chaque associé à une date donnée (montant des comptes courants ou appels de fonds non honorés). Cette méthode de comptabilisation permettra de fixer plus justement la valeur des parts sociales. Vous trouverez ci-après une liste de questions à aborder. Bien évidemment cette liste n’est pas exhaustive. Sites certifiés : Annoeullin et Lens METROPOLE NORD T : 03 20 81 92 81 F : 03 20 81 92 99 METROPOLE SUD T : 03 20 58 92 92 F : 03 20 58 92 80 LITTORAL T : 03 28 23 19 24 F : 03 28 23 22 23 ARTOIS T : 03 21 78 55 68 F : 03 21 78 55 86 SAMBRE AVESNOIS THIERACHE T : 03.27.62.28.80 F : 03.27.62.28.81 Réf. : DEV/O/FC/031/01-06/OCA Nom du Document : La SCI (Société Civile Immobilière) : Règles de fonctionnement Chemin d’accès : METHODES/OUTILS/2.DEVELOPPER/FICHES CONSEIL/COMPTA FISCA Note d’information non contractuelle. L’attention du lecteur est attirée sur le fait que la législation est sujette à évolution et qui lui appartient de vérifier l’état du droit applicable au jour de la lecture de la présente note. Page : 4/12 La SCI (Société Civile Immobilière) Règles de fonctionnement I - DETERMINATION DU RESULTAT FISCAL Les SCI de location n'ayant pas opté à l'Impôt sur les Sociétés ne relèvent pas elles-mêmes de l'impôt sur le revenu. Les bénéfices sont en effet imposés au nom personnel de chacun des associés pour la quote-part les concernant (CGI Art. 238bis k). La quote-part revenant à chaque associé est déterminée en fonction de la qualité fiscale de l'associé : . Si l’associé est une personne physique et que les parts sont détenues dans le cadre du patrimoine privé, la quote-part du résultat est déterminée selon les règles des REVENUS FONCIERS. . Si l’associé est une personne morale relevant de l’impôt sur les Sociétés, ou une personne physique ayant inscrit les titres de la SCI à l’actif d’une entreprise commerciale, la quote-part du résultat est déterminée selon les règles des BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX (BIC). Les règles de détermination du résultat selon que l’on relève des Revenus Fonciers ou des BIC sont fondamentalement différentes. II - TVA ET CONTRIBUTION SUR LES REVENUS LOCATIFS (CRL) Les SCI de location peuvent, dans certaines conditions et sur option, être soumises à TVA, L’option doit se faire immeuble par immeuble, Il n’est pas possible d’opter à la TVA pour des locaux à usage d’habitation, A défaut d’option à la TVA ou pour les locaux d’habitation, il y a lieu de souscrire chaque année une déclaration de contribution sur les revenus locatifs avec versement de la taxe correspondante (pour tout immeuble de plus de 15 ans) Si option à la TVA, la lettre d’option en recommandé avec accusé réception doit figurer au dossier. Attention, si vous souhaitez opter à la TVA, il faut matérialiser cette option, immeuble par immeuble, par un courrier recommandé avec accusé de réception adressé à l’administration fiscale. Ce courrier doit être adressé avant la mise en location et en tous les cas au plus tard avant le terme des 15 premiers jours de location. Sites certifiés : Annoeullin et Lens METROPOLE NORD T : 03 20 81 92 81 F : 03 20 81 92 99 METROPOLE SUD T : 03 20 58 92 92 F : 03 20 58 92 80 LITTORAL T : 03 28 23 19 24 F : 03 28 23 22 23 ARTOIS T : 03 21 78 55 68 F : 03 21 78 55 86 SAMBRE AVESNOIS THIERACHE T : 03.27.62.28.80 F : 03.27.62.28.81 Réf. : DEV/O/FC/031/01-06/OCA Nom du Document : La SCI (Société Civile Immobilière) : Règles de fonctionnement Chemin d’accès : METHODES/OUTILS/2.DEVELOPPER/FICHES CONSEIL/COMPTA FISCA Note d’information non contractuelle. L’attention du lecteur est attirée sur le fait que la législation est sujette à évolution et qui lui appartient de vérifier l’état du droit applicable au jour de la lecture de la présente note. Page : 5/12 La SCI (Société Civile Immobilière) Règles de fonctionnement III - COMPTABILITE ET STATUTS Il convient de prendre connaissance de la clause relative à la tenue de la comptabilité figurant dans les statuts. Or, des clauses types prévoient très souvent la tenue d’une comptabilité en partie double, l’établissement d’un inventaire, d’un bilan, d’un compte de résultat ainsi que la comptabilisation des amortissements. Ces clauses s’imposent au gérant et réduisent la liberté de choix résultant de la seule application du Code Civil, il y a donc une nécessité de lire attentivement ces clauses et d’en tirer les conséquences sur les règles de tenue de la comptabilité. IV - FAUT-IL OU NON PRATIQUER DES AMORTISSEMENTS? Seul le Code de Commerce impose la constatation d’amortissements. Aussi, les SCI n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés et n’ayant pas d’associés soumis à l’obligation d’une comptabilité commerciale (voir point n° 1) peuvent s’exonérer de la constatation des amortissements en comptabilité (si bien entendu la comptabilisation des amortissements n’est pas prévue dans les statuts). La uploads/Finance/ la-sci-regles-de-fonctionnement.pdf