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RAPPORT 1 : Accompagnement et développement d’une clientèle LMNP par l’expert-c

RAPPORT 1 : Accompagnement et développement d’une clientèle LMNP par l’expert-comptable CHRISTOPHE CHEA 1 SOMMAIRE INTRODUCTION : ............................................................................................................................... 2 I. Présentation et mise en en place d’un groupe de travail ............................................................ 3 A. Spécificités par rapport à la location vide et modalités d’exercice du régime LMNP ........ 3 1. Deux types de location : « vide » ou « meublée » ................................................................ 3 2. Quel régime juridique : investir en nom propre ou en société .......................................... 4 B. Mise en place d’un groupe de travail spécialisé au sein du cabinet ...................................... 5 1. Organiser le cabinet et former les collaborateurs .............................................................. 5 2. Utilisation d’un outil numérique : l’application Slack ....................................................... 6 II. Accompagnement et enjeux des traitements comptables et fiscaux ...................................... 6 A. Deux régimes fiscaux : micro-BIC ou régime réel .................................................................. 6 B. Accompagnement et traitements comptables et fiscaux ...................................................... 14 1. Evaluation du bien immobilier ........................................................................................... 14 2. Amortissement : accompagnement par l’expert-comptable ............................................ 14 CONCLUSION :.................................................................................................................................. 19 ANNEXES ............................................................................................................................................ 20 BIBLIOGRAPHIE .............................................................................................................................. 22 2 INTRODUCTION : L’une des interrogations fondamentales à se poser lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier est tout d’abord de choisir le type de location adéquat. Ce choix complexe prendra en compte de nombreux facteurs : le nombre de formalités à accomplir, les modalités de transmission aux héritiers ou encore la rentabilité dégagée par le projet. En effet, il existe deux grandes catégories de location :  La location « nue » ou « vide »  La location « meublée » Dans le premier cas, le bailleur met en location un appartement « vide » de meubles et relève de la catégorie fiscale des revenus fonciers. Dans le second cas, le bailleur propose de louer un appartement « meublé » en respectant une liste de meubles à mettre à disposition au locataire sous peine de requalification du bail « meublé » en bail « vide ». La location meublée est considérée comme une activité commerciale qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De plus, la location meublée peut être exercée sous différentes formes de manière professionnelle (LMP), non professionnelle (LMNP) ou encore en courte durée (location saisonnière). Un investisseur peut notamment avoir des biens loués en location « nue » et d’autres loués en location « meublée ». L’administration fiscale permet notamment l’application de deux régimes fiscaux que nous développerons par la suite : le régime-BIC et le régime réel (simplifié et normal). En 2018, selon le baromètre de la location meublée réalisée par Lodgis, Paris comporte 31 % de locataires résidant dans un logement « meublé » et la location meublée apparaît comme l’investissement locatif le plus rentable même si en contrepartie elle entraîne des formalités plus contraignantes. En effet, cette dernière permet de proposer un bien « meublé » avec un loyer un peu plus important à savoir environ 10 % de plus qu’une location « vide » en complément des nombreux avantages fiscaux offerts par le régime. D’après ce même baromètre, les bailleurs qui s’engagent dans ce type d’investissement louent principalement des petites surfaces et ciblent une clientèle jeune (37,3 % d’étudiants), des locataires en mobilité professionnelle (46,3 %) et des locataires recherchant un séjour pour un motif d’ordre personnel (16,3 %). Ce rapport traitera du développement d’une clientèle LMNP par un expert-comptable qui souhaite créer un guide pratique pour accompagner au mieux cette dernière. Nous présenterons dans une première partie, les spécificités et les caractéristiques de la location meublée non professionnelle en effectuant une comparaison avec d’autres régimes et d’autres types de location. Nous étudierons ensuite la mise en place d’un groupe de travail spécialisé au sein de notre cabinet avec notamment l’adoption d’un outil numérique interne au cabinet. Enfin, nous analyserons les différences entre les deux régimes fiscaux qu’il est possible d’opter sous le régime LMNP puis nous traiterons des enjeux comptables et fiscaux qu’un expert-comptable doit clarifier dès le départ pour accompagner au mieux sa clientèle. 3 I. Présentation et mise en en place d’un groupe de travail Le régime LMNP est un type de location très apprécié par sa capacité à offrir une rentabilité élevée. Nous verrons dans cette première partie comment le régime « LMNP » se distingue du régime classique et plus répandu de la location « nue » ou « vide ». Ensuite, nous nous intéresserons aux différents régimes juridiques qu’il est possible d’adopter sous le régime LMNP pour ensuite étudier la mise en place d’un groupe de travail spécialisé au sein de notre cabinet d’expertise-comptable. L’annexe n°1 illustre bien les différentes formes de location d’un bien immobilier ainsi que les différents statuts et régimes fiscaux qu’il est possible d’adopter. A. Spécificités par rapport à la location vide et modalités d’exercice du régime LMNP 1. Deux types de location : « vide » ou « meublée » Comme vu précédemment, le bailleur a le choix entre deux types de location : - La location « nue » c’est-à-dire proposer un logement vide au locataire en respectant le droit immobilier qui s’applique à ce type de location (durée du bail, délai du préavis, fiscalité…) - La location « meublée » c’est-à-dire mettre à disposition un bien immobilier composé au minimum de la liste de meubles1 énoncée par la LOI ALUR. La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 a redéfini les contours de la location meublée en donnant une définition légale à ce type de location qui doit être :  Un logement décent  Equipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger, vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Dans ce dernier cas, le bailleur doit bien sûr appliquer les règles et spécificités pour ce type de location à savoir une durée de bail plus courte2, un délai de préavis moins important 3 et une fiscalité propre. Au niveau de la catégorie d’imposition, la location en meublé de chambres ou appartements représentent une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC4 et non des revenus fonciers contrairement à la location vide. Cette activité commerciale est valable peu importe que l’activité meublée soit exercée à titre occasionnel ou habituel. La location « meublée » est incontestablement l’investissement le plus rentable en offrant deux avantages principaux :  Un loyer plus élevé : une possibilité d’augmenter les loyers5  Une fiscalité avantageuse : une déduction fiscale possible de l’ensemble des charges engagées dans l’intérêt de l’activité (notamment les dotations aux amortissements constatées). En contrepartie, la location « meublée » présente quelques inconvénients par rapport à la location « vide » :  Des formalités plus contraignantes et une comptabilité plus lourde : Nous verrons par la suite qu’il est possible d’opter pour deux régimes fiscaux : - Le régime micro-BIC qui ne nécessite pas de tenir une comptabilité très complexe - Le régime réel (simplifié ou normal) qui oblige l’exploitant à tenir une comptabilité d’engagement et à transmettre à l’administration fiscale les liasses fiscales propres aux BIC. 1 Literie, plaques de cuisson, ustensiles de cuisine, luminaires… 2 1 an renouvelable tacitement ou 9 mois pour les étudiants 3 1 mois pour le locataire et 3 mois pour le bailleur 4 Bénéfices industriels et commerciaux 5 10 % en moyenne et même davantage sur la location saisonnière 4  Des charges plus importantes : achat de meubles et équipements, réparation en cas de dégradation du locataire, taxes supplémentaires à payer (CFE6 par exemple) et frais d’adhésion à un centre de gestion agréée (CGA)7 pour éviter la majoration du bénéfice fiscal de 25 %. L’expert-comptable qui souhaite développer une clientèle LMNP doit donc savoir justifier les avantages du régime par rapport à la location nue notamment au niveau de la fiscalité. Compte tenu des formalités plus contraignantes en contrepartie, le professionnel doit affirmer sa position8 et montrer la valeur ajoutée qu’il peut apporter au client. Après avoir vu que la location « meublée » représente un investissement plus rentable que la location « vide » grâce à sa fiscalité avantageuse, nous verrons quelles sont les modalités d’exercice de ce type de location. 2. Quel régime juridique : investir en nom propre ou en société Une des questions majeures lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier est de définir clairement la forme juridique à adopter pour acquérir le bien immobilier. L’interrogation suivante revient souvent : acquérir un bien immobilier en nom propre ou par le biais d’une création de société ? Ce choix a une importance significative en matière de fiscalité9, de séparation du patrimoine ou encore en matière de transmission du patrimoine10. En principe, dans le premier cas, il n’y a pas de création d’une personnalité distincte contrairement à la création d’une société qui entraine la création d’une personnalité morale complémentaire. Une personnalité morale représente une entité titulaire d’une capacité juridique qui va représenter la personne physique ou le groupement de personnes physiques qui la compose. En principe, au niveau de la forme juridique à adopter, l’investisseur a donc deux options :  uploads/Finance/ rapport-type-expertise-comptable.pdf