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NOTE OCTOBRE 2019 _ AdCF – 22, rue Joubert 75009 Paris 1/21 La revitalisation d

NOTE OCTOBRE 2019 _ AdCF – 22, rue Joubert 75009 Paris 1/21 La revitalisation des friches industrielles Enjeux et synthèse de 40 fiches-actions portées par les Territoires d’industrie Les friches industrielles constituent l’empreinte spatiale de plusieurs décennies de désindustrialisation de la France. Les intercommunalités engagées dans le programme Territoires d’industrie expriment des attentes fortes pour enclencher des projets de revitalisation des sites d’activité économiques et notamment des friches industrielles. A la demande de sa commission développement économique et des Territoires d’industrie réunis le 12 juin 2019, l’AdCF – Intercommunalités de France a pris l’initiative de constituer en juillet dernier un groupe de travail sur le sujet avec l’appui du Commissariat général à l’égalité des territoires (CGET) / délégation aux Territoires d’industrie. Des propositions issues de ce groupe de travail seront remises au gouvernement début novembre. Pour contribuer à la diffusion des expériences locales et enrichir la réflexion collective de ce groupe de travail, l’AdCF a analysé 40 fiches-actions dédiées à la revitalisation des friches industrielles remontées par les Territoires d’industrie. Les points clés à retenir  L’analyse du panel des 40 fiches-actions fait ressortir trois grandes problématiques rencontrées par les intercommunalités : l’action foncière et la programmation immobilière ; l’organisation des ressources humaines dédiées à l’ingénierie territoriale ; l’accompagnement par les services de l’Etat sur le volet procédural.  Le réinvestissement des friches industrielles est une contribution de premier plan à la lutte contre l’artificialisation des sols (protection des terres agricoles et des espaces naturels). En revanche, pour de nombreuses collectivités, il peut s’avérer contreproductif que les règles de compensation environnementale s’appliquent selon des dispositions nationales. Il conviendrait de privilégier les accords locaux entre les parties prenantes.  A ce stade, le recours à la procédure du tiers demandeur par les collectivités locales reste rare, ce qui traduit un déficit de connaissance sur ce nouveau dispositif visant à inciter le réinvestissement des sites d’activité industriel en friche. Aucune des fiches-actions ne le mentionne.  Les intercommunalités engagées dans Territoires d’industrie sont à la recherche de modèles économiques et financiers robustes pour engager des opérations de revitalisation de leurs friches industrielles. Ces opérations complexes se caractérisent par un mode de financement sous tension et un processus de valorisation foncière complexe. Les opérateurs spécialisés (fonds d’investissement privés, entreprises) qui interviennent sur ce marché mobilisent d’importants fonds propres, principalement dans les grandes aires urbaines. Ceci suppose de tester et développer des modèles économiques de réhabilitation viables en particulier dans les territoires en tension et peu denses. _ AdCF – 22, rue Joubert 75009 Paris 2/21 1. Réinvestir les friches industrielles : un objectif stratégique pour le renouvellement des sites d’activité et la lutte contre l’artificialisation des sols Le foncier économique non agricole (établissements, emprises des zones commerciales et entrepôts) couvre 30 % des surfaces artificialisées, selon les estimations produites sur la base de l’enquête Teruti-Lucas1 de 2014 sur l’occupation et l’utilisation du territoire. Leur augmentation en termes de surfaces imperméabilisées a été, entre 2006 et 2014, plus rapide que celle des usages résidentiels. Depuis les années 1980, la surface occupée par les activités secondaires et tertiaires a doublé, de même que les fonctions résidentielles (période 1981-2014). Depuis les lois SRU, Grenelle et ALUR, les collectivités en charge de la planification spatiale s’engagent dans la limitation de l’artificialisation des sols. Les zones d’activité et leurs infrastructures associées ont de forts impacts dans ce domaine et constituent en soi un objet majeur d’intervention. Engagées dans des démarches de planification spatiale (SCOT, PLU intercommunaux), les intercommunalités révisent leurs arbitrages fonciers et les choix de localisation en rompant avec des décennies d’urbanisme extensif et d’éparpillement périphérique des sites d’activité. Des bilans chiffrés doivent être réalisés dans le cadre des schémas de cohérence territoriale (SCOT). Les zones d’activité sont répertoriées dans les documents d’urbanisme et peuvent faire l’objet d’études spécifiques dans le cadre de ces démarches de planification spatiale. Elles gagnent aussi à être (ré)inscrites dans le projet urbain et territorial des collectivités. C’est dans cette optique que l’AdCF a engagé en 2016 un programme d’actions sur les sites d’activités économiques. Elle a conduit en 2017 une étude avec le Cerema sur « la maîtrise d’ouvrage intercommunale des zones d’activité »2 qui permet de mesurer le niveau d’engagement des intercommunalités pour la redynamisation des sites d’activité économique. En extrapolant les résultats de cette enquête, on peut estimer à environ ¼ des zones d’activités économiques qui seraient en déclin. Avec, potentiellement, l’apparition de très nombreuses friches… Il n’est donc pas surprenant de constater que le foncier économique concerne 13% des 389 fiches actions élaborées par 29 territoires pilotes au cours du premier semestre 2019. Les intercommunalités font face aux importantes restructurations qui caractérisent les sites industriels, dont les installations deviennent obsolescentes avec le temps du fait de constantes mutations économiques. Pour les intercommunalités qui souhaitent conserver une fonction productive sur ces sites d’activité, une question récurrente se pose : comment mobiliser le foncier pour de nouveaux usages industriels ? Simultanément, nombre d’entreprises optimisent leurs surfaces, compactent leurs activités et libèrent du foncier, parfois même dans des zones stratégiques proches des centres villes (c’est le cas de PSA dans le Pays de Montbéliard), espaces qu’il faut réhabiliter (démolir, dépolluer, aménager). Dans ce nouveau contexte, les intercommunalités sont incitées à adopter une gestion active et stratégique du foncier. 35 ans après les pôles de conversion, l’enjeu de la réhabilitation des friches industrielles revient ainsi sur le devant de la scène, et constitue à la fois un objet reconquête industrielle et territoriale. Il existe aujourd’hui un consensus entre les pouvoirs publics nationaux et locaux autour des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols avec l’application de la séquence « éviter, réduire et compenser » (ERC) inscrite dans le code de l’environnement, et comme priorité politique d’éviter d’artificialiser. 1 Agreste - Teruti-Lucas - Utilisation du territoire, ministère de l’Agriculture et de l’alimentation https://www.cnis.fr/enquetes/occupation-et-lutilisation-du-territoire-teruti-lucas-enquete-sur-l-2/ 2 AdCF-Cerema, Sites d’activité économique et immobilier d’entreprise. Retour d’enquête sur la maîtrise d’ouvrage intercommunale des zones d’activité, octobre 2018 https://www.adcf.org/articles-sites-d-activite-economique-et-immobilier-d-entreprise.-retour-d-enquete-sur-la-maitrise-d-ouvrage- intercommunale-des-zones-d-activite-4364 _ AdCF – 22, rue Joubert 75009 Paris 3/21 Il apparaît que certaines friches industrielles ont progressivement connu une « revégétalisation spontanée » et elles abritent désormais des espèces végétales et animales dont la sauvegarde peut être déclarée comme nécessaire. Dans ce cas, les discussions et les accords locaux avec les parties prenantes doivent pouvoir primer sur les règles nationales de compensation dans la logique du droit à déroger des préfets. A défaut, les projets de renouvellement des sites d’activité et de revitalisation des friches industrielles portés par les intercommunalités risquent d’être bloqués. Le groupe de travail AdCF-CGET a identifié de nombreux exemples en la matière. Localiser l’industrie : le zonage par sous-destination dans les plans locaux d’urbanisme (PLU) Afin de rendre les arbitrages fonciers sur les localisations préférentielles des sites d’activité, le code de l’urbanisme permet d’affecter les secteurs d’une commune couverte par un PLU à de grandes « fonctions » (zone urbanisée, à urbaniser, agricole, ou naturelle). À l’intérieur de ces zones, la loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu que ces zones peuvent être affectées à 5 destinations principales (listées à l’art. R. 151-27 du code de l’urbanisme), elles-mêmes divisées en 20 sous-destinations (listées à l’art. R. 151-28 du code de l’urbanisme). Elles permettent une affectation plus fine de chaque secteur du territoire en fonction des besoins et permettent d’édicter des règles spécifiques, au sein d’une même zone, en fonction des destinations et sous- destinations dès lors que ces règles spécifiques respectent la vocation générale de la zone en question (art. R. 151-30 et R. 151- 33 du code de l’urbanisme). Les sous-destinations ont fait l’objet d’une définition précise par l’arrêté3 du 10 novembre 2016. On se réfèrera à l’article 5 de l’arrêté : « La sous-destination « industrie » recouvre les constructions destinées à l'activité extractive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées à l'activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances. La sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique ». D’après l’enquête conduite par l’AdCF et le Cerema en 2017, seulement 5 intercommunalités parmi un échantillon de 93 pratiquaient le zonage par sous-destination dans le plan de zonage de leur PLU intercommunal. Le caractère récent de la prise de compétence d’élaboration du PLU par l’intercommunalité explique sans doute ce manque de traduction des stratégies économiques locales dans les documents d’urbanisme. Cette spatialisation des projets de développement économique ne saurait bien évidemment se résumer à la simple utilisation du zonage dans les documents d’urbanisme et doit avant tout être portée politiquement. 3Arrêté NOR : LHAL1622621A, consultable sur Légifrance https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000033472190&categorieLien=id _ AdCF – 22, rue Joubert 75009 Paris 4/21 2. Mieux définir les friches industrielles, les recenser et surtout mieux les connaître : un préalable à l’action Les nouvelles stratégies foncières de densification de l’espace bâti et de renouvellement de l’espace artificialisé soulèvent d’importantes questions d’ingénierie uploads/Industriel/ note-friches-ti-adcf-25102019-web.pdf