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http://fribok.blogspot.com/ Sommaire Le projet de construction ................

http://fribok.blogspot.com/ Sommaire Le projet de construction .................................................................................6 Le choix du terrain......................................................................................................... 7 Le certificat d'urbanisme ............................................................................................ 8 Le bornage du terrain ................................................................................................14 Les plans du bâtiment................................................................................................15 Le choix des matériaux ..............................................................................................23 Le choix de l'énergie ..................................................................................................34 L’orientation et les performances énergétiques ............................................40 La récupération des eaux de pluie.......................................................................42 Le permis de construire ............................................................................................44 Les formalités après l'obtention du permis de construire..........................47 Implanter le bâtiment d'après les plans .............................................................48 L'étude des sols ...........................................................................................................51 Le raccordement à la voirie et aux réseaux.......................................................54 Les responsabilités et les assurances à souscrire..........................................62 Construire ou faire construire.................................................................................66 Exemple de dossier de permis de construire ................................. 68 http://fribok.blogspot.com/ Le projet de construction Faire construire est le projet d’une vie. C’est une décision que l’on ne prend pas à la légère et qui demande de nombreuses démarches et prises de renseignements afin d’éviter les écueils. Avant de pouvoir concrétiser votre projet et de passer à la phase active, il convient d’effectuer un certain nombre de démarches administratives et de procéder à des travaux préparatoires, indépendamment du choix du terrain et des problèmes financiers que vous rencontrerez inévitablement. Pour progresser dans les meilleures condi tions possibles, il convient de respecter certaines étapes indispensables. Vouloir les éluder ou accélérer la procédure est souvent source d’échec. Tout d’abord, analysez vos besoins person nels et familiaux, vos goûts et vos contrain tes, les points essentiels et les aspects plus superficiels afin d’arrêter un choix architec tural. Tenez compte du marché immobilier de votre région afin de déterminer si le coût total de votre projet de construction et la durée sur laquelle vous souhaitez l’occuper est une opération rentable financièrement. Pensez à la revente de votre bien, même si vous ne souhaitez pas déménager avant de longues années. La limite de vos possibilités financières condi tionnera grandement l’ampleur du projet et vos choix. Outre la capacité financière, prévoyez également beaucoup de temps, notamment pour les recherches (du terrain, des professionnels, des conseils, suivi de chantier…). Du temps que vous consacrerez à votre projet dépendra aussi sa réussite. Lorsque vous avez acquis un terrain et défini une idée assez précise du projet, vous pouvez commencer à élaborer des plans du bâtiment. Réalisez-les sur papier ou aidez- vous d’un logiciel spécialisé disponible à des prix abordables dans le commerce. N’hési tez pas à réaliser de nombreuses versions et ébauches. Demandez des avis divers à vos proches. Ils auront toujours des suggestions auxquelles vous n’aurez pas pensé. Sachez attendre que vos idées couchées sur le papier prennent forme et mûrissent dans votre esprit. Laissez passer quelques semai nes entre les différentes versions, ne vous précipitez pas sur de fausses bonnes idées. Soumettez le plan à votre constructeur ou à votre architecte afin de connaître sa faisabi lité et d’avoir un avis professionnel. Établissez un budget prévisionnel afin de vous rendre compte si le projet est surestimé ou pas par rapport à vos capacités. Outre les devis des constructeurs, n’omettez pas de comptabiliser le prix du terrain et les frais annexes (notaire), les frais de raccordement aux réseaux, les expertises géologiques, le terrassement, si nécessaire, les taxes loca les, les assurances et les frais de permis de construire, les frais de dossier et de prêt. Augmentez l’enveloppe globale obtenue d’une marge d’erreur ou de sécurité d’une dizaine de pourcents et vous obtenez votre budget global à ne pas dépasser. Vérifiez auprès de votre banque ou d’un courtier en prêts si ce budget correspond à votre capacité d’endettement. Après cette étape, il faut déposer une demande de certificat d’urbanisme et une demande de permis de construire. L’implantation du bâtiment sur le terrain doit ensuite être étudiée, puis il faut procéder à une étude du sol afin de savoir s’il convient http://fribok.blogspot.com/ au type de bâtiment que vous souhaitez construire. Renseignez-vous sur les réseaux disponibles à proximité (électricité, eau…) et effectuez vos demandes de raccordement aux admi nistrations concernées. Enfin, n’oubliez pas de contacter une compa gnie d’assurance selon le mode de construc tion que vous retiendrez. LE CHOIX DU TERRAIN Prévoyez une longue période de recherche, car sauf opportunité exceptionnelle, trouver un terrain adapté dans la région souhaitée n’est pas une opération anodine. Consultez les agences immobilières, les notaires, les lotisseurs, les géomètres experts et les petites annonces. Inscrivez-vous aux services d’alerte des sites Internet spécialisés. Visitez autant que possible la région souhaitée, un panneau de terrain à vendre se présentera sûrement à vous. C’est la première étape, fondamentale, qui déterminera tout : l’implantation, le plan et le type de construction. Les terrains d’une superficie comprise entre 500 et 1 000 m2 sont les plus prisés, car ils correspondent aux besoins les plus courants. En effet, un petit terrain entraîne des contraintes fortes sur la surface et le type de construction. Un grand terrain offre plus de liberté et de latitude dans le type d’ar chitecture, mais peut poser des problèmes de raccordement aux réseaux, de voirie, de clôture, d’entretien... Avant de se porter acquéreur d’un terrain, il convient de se poser les bonnes questions. Quel est le montant des taxes applicables telles que la TRE (Taxe de raccordement aux réseaux), la taxe locale d’équipement, les taxes foncières et d’habitation, et quelle est la SHON (surface habitable hors œuvre nette) ? Demandez au vendeur si le lot est borné, quelle est la surface constructible et si les études géologiques ont été réalisées. Demandez s’il existe des servitudes et de quelle nature. Il peut exister des servitudes de droit public indiquées dans le Plan local d’urbanisme (PLU) comme la hauteur limite, les matériaux, la forme, la couleur, l’implan tation du bâtiment par rapport aux limites séparatives, l’alignement des façades, les règles de stationnement et les plantations minimales. Des servitudes de droit privé peuvent également exister comme des règles de mitoyenneté (distance à respecter pour les ouvertures, clôture, plantation, etc.), les droits de passage, de puisage… À proximité de bâtiments ou de sites classés, des règles strictes seront imposées par les architectes des bâtiments de France. Dans un lotisse ment, le règlement peut prévoir des restric tions ou recommandations spécifiques. Dans le cas d’un terrain diffus (isolé), vérifiez qu’il n’est pas sujet à un droit de préemption. Assurez-vous que le terrain est effectivement constructible, ce qui est aisément vérifiable grâce au certificat d’urbanisme. Dans de nombreuses régions, il devient extrêmement difficile de trouver un terrain diffus. Il est alors nécessaire d’avoir recours à un lotisseur ou à un constructeur. Afin d’éviter toute mauvaise surprise, il est recommandé de s’interroger sur les défauts et risques potentiels liés à la nature du terrain (inondation, éboulement, glissement de terrain, incendie, carrières et affaissements miniers, tassement dû à la présence de remblais, profondeur de la nappe phréatique, pollutions de friche industrielle, champs élec tromagnétiques de lignes à haute tension, nuisances olfactives ou sonores, projets d’aménagements futurs). Si le terrain est situé en zone sismique, des normes spéci fiques sont applicables, ce qui entraîne un surcoût de construction. Un terrain présen tant des défauts (pente, rochers, instabilité) peut engendrer des surcoûts importants de terrassement ou de fondations. http://fribok.blogspot.com/ LE CERTIFICAT D'URBANISME Le choix du terrain ayant été arrêté, vous allez vous en porter acquéreur, soit par le biais d’un lotisseur, soit par le biais d’un notaire. Mais, avant d’acheter ce terrain pour construire votre maison, il vous faut vérifier que cette opération est réalisable. Pour ce faire, il convient de préciser que la transac tion ne sera effective qu’après obtention du certificat d’urbanisme. Ce document, portant sur le terrain qui vous intéresse, précise les points suivants : - les dispositions d’urbanisme (par exemple les règles d’un plan local d’urbanisme) ; - les limitations administratives au droit de propriété (par exemple une zone de protec tion des monuments historiques, servitudes d’utilité publique, existence d’un droit de préemption) ; - le régime des taxes et participations appli cables au terrain ; - l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent ou desserviront le terrain ; - les possibilités d’utiliser le terrain pour l’opération projetée, c’est-à-dire qu’il se trouve en zone constructible. Dans le cas où vous êtes déjà propriétaire du terrain, vous devez déposer une demande de certificat d’urbanisme en quatre exemplaires à la mairie de la commune dans laquelle se situe le terrain. Ce document est valable un an. Il peut être prorogé pour une période d’une année renouvelable aussi longtemps que les pres criptions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique, le régime des taxes et des partici pations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas évolué. Le certificat d’urbanisme précise votre droit de construire sur un terrain donné. Ce document est nécessaire, mais il ne vous dispense pas de vous poser les questions citées plus haut sur les pièges à éviter. Il existe de nombreux cas où des propriétai res ont construit dans des zones déclarées constructibles et ont subi des inondations quelques années plus tard. La demande de certificat d’urbanisme comprend une notice descriptive sommaire du projet de construction, ainsi que les infor mations suivantes : - la localisation des constructions envisa gées ; - la surface hors œuvre brute (SHOB) ; uploads/Ingenierie_Lourd/ les-cles-pour-construire-collection-eyrolles 1 .pdf