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LES MINI-GUIDES DE PLANÈTE COPROPRIÉTÉ Édition 10/2014 - V10 Par Planète Coprop

LES MINI-GUIDES DE PLANÈTE COPROPRIÉTÉ Édition 10/2014 - V10 Par Planète Copropriété Comment obtenir un audit efficace ? Audit Énergétique obligatoire en Copropriété Fiche téléchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure téléchargeable sur www.planetecopropriete.com 2 Les minis guides de Planète Copropriété Fiche téléchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure téléchargeable sur www.planetecopropriete.com Ce guide a été rédigé par les personnes suivantes, tous membres de Planète Copropriété Julien ALLIX - ARC Estelle BARON - ARC Olivier BRANE - Avocat Honoraire Renaud DHONT - ARC Xavier FAURE - DEVEKO Luc FLYE SAINTE MARIE - Bureau d’études Eneos Florent LOUSSOUARN - Pouget Consultant Camille MOREL - Habitat et développement Alain PAPADOPOULOS - Universimmo Jean-Loup TAÏEB - Président de Planète Copropriété 2 Les minis guides de Planète Copropriété SOMMAIRE Fiche téléchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure téléchargeable sur www.planetecopropriete.com INTRODUCTION_ __________________________________________________ 4 Pourquoi les audits énergétiques sont-ils si souvent décevants ? Le problème est précisément de savoir pourquoi les audits sont si souvent décevants et par là inefficaces CHAPITRE 1 : RAPPEL DE LA RÉGLEMENTATION__________________________ 6 Les textes applicables : un décret du 27 janvier 2012 et un arrêté du 28 février 2013 Quelles sont les copropriétés concernées par les audits énergétiques obligatoires ? Comment les audits doivent-ils être faits en cas de pluralité de bâtiments ? Cas d’une copropriété comprenant plusieurs bâtiments dont un avec chauffage individuel Un audit, c’est quoi et ça sert à quoi ? CHAPITRE 2 : QUE DOIT CONTENIR L’AUDIT ÉNERGÉTIQUE ?________________ 9 La préparation de l’audit ou le recueil des données et documents indispensables Le déroulement et les opérations d’analyse de l’audit CHAPITRE 3 : UN DANGER...________________________________________ 34 Audits « low-cost » donnant lieu à des accords « globaux » Audits qui « ouvrent la porte » aux fournisseurs d’énergie ou à leurs filiales Autre cas Des audits financés en « sous-main » par les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) CHAPITRE 4 : COMMENT OBTENIR DES AUDITS EFFICACES ?_______________ 36 Présentation de la démarche et de la méthode Le Bilan Initial de Copropriété (B.I.C.) ANNEXE 1 : LE RÔLE DU CONSEIL SYNDICAL DANS L’AUDIT________________ 42 Première disposition Deuxième disposition Troisième disposition ANNEXE 2 : GLOSSAIRE_ __________________________________________ 44 ANNEXE 3 : L’ARRÊTÉ DU 28 FÉVRIER 2013____________________________ 46 ANNEXE 4 : LE DÉCRET DU 17 JANVIER 2012___________________________ 50 TITRE Ier : PRÉLIMINAIRES TITRE II : RECUEIL DES INFORMATIONS TITRE III : SYNTHÈSE DES DONNÉES RECUEILLIES TITRE IV : MODÉLISATION DU BÂTIMENT TITRE V : PROPOSITIONS DE TRAVAUX TITRE VI : RAPPORT SYNTHÉTIQUE TITRE VII : COMPÉTENCES DE L’AUDITEUR 3 Fiche téléchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure téléchargeable sur www.planetecopropriete.com 4 Les minis guides de Planète Copropriété INTRODUCTION POURQUOI LES AUDITS ÉNERGÉTIQUES SONT-ILS SI SOUVENT DÉCEVANTS ? Depuis 1er janvier 2012, les copropriétés de 50 lots et plus (lots annexes inclus), équipées d’un chauffage collectif sont dans l’obligation de faire réaliser un audit énergétique d’ici à fin décembre 2016. À noter que le nombre de lots (50) concerne aussi bien les lots principaux (loge ments et commerces) que les lots dits annexes (caves, parkings), y compris les lots non raccordés au chauffage collectif. Par exemple une copropriété de 16 logements, 2 commerces et avec 16 parkings et 16 caves, soit en tout 50 lots, est concernée par cette obligation. Pourquoi un audit énergétique obligatoire ? L’idée des pouvoirs publics est qu’en obligeant les copropriétaires à faire procéder à des audits énergétiques, ces derniers parviendront à des préconisations adaptées à chaque immeuble en matière de travaux d’économies d’énergie, ce qui permettra d’éclairer les copropriétaires et - ensuite – à les inciter à voter ces travaux. Les audits énergétiques sont ainsi censés être des « déclencheurs ». En fait, ce n‘est pas si simple et seuls des audits respectant certaines règles pour ront déclencher un processus permettant d’aboutir à des travaux. C’est pour préciser ces règles et s’assurer que les audits énergétiques obligatoires qui vont être réalisés dans toutes les copropriétés seront efficaces (déclencheurs) que nous avons décidé de réaliser ce petit guide à l’usage des copropriétaires, des syndics, mais aussi de tous ceux qui aident les copropriétés et les copropriétaires : EIE, ALEC, collectivités territoriales et les bureaux d’études eux-mêmes. Ce guide a été réalisé grâce aux retours d’expériences des personnes, associations ou opérateurs qui conseillent et accompagnent les copropriétés réalisant des audits énergétiques. Ces audits, pourtant conformes au cahier des charges de l’ADEME (version 2009) et aux prescriptions du décret du 27 janvier 2012 (relatif aux audits énergétiques pour les copropriétés de 50 lots ou plus équipées d’un chauffage col lectif) s’avèrent souvent décevants. Fiche téléchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure téléchargeable sur www.planetecopropriete.com 5 Les minis guides de Planète Copropriété LE PROBLÈME EST PRÉCISÉMENT DE SAVOIR POURQUOI LES AUDITS SONT SI SOUVENT DÉCEVANTS ET PAR LÀ INEFFICACES Selon nous, pour au moins six séries de raisons : 1. ces audits se résument fréquemment à des calculs théoriques compliqués et incomplets (ainsi les aspects liés à la ventilation sont-ils mal pris en compte) ; d’autre part ils négligent également les problèmes vécus par les occupants (surchauffe, sous-chauffe, moisissures, etc.) ainsi que les problèmes liés à la gestion du chauffage, assurée de façon insuffisamment rigoureuse sans que les audits n’en disent mot ; 2. en second lieu ces audits se contentent également trop souvent de préconiser des solutions à la fois « basiques » (changement de chaudière, changement de fenêtres, isolation des parois, etc.) et « grossières » (économies calculées avec beaucoup d’approximation) ; 3. les préconisations faites sont elles mêmes fréquemment déconnectées des besoins réels en gros travaux des copropriétés ainsi que de l’état du bâti, les thermiciens n’étant pas des techniciens du bâtiment et s’associant rarement à des architectes ; 4. les métrés sont-là aussi trop fréquemment approximatifs, ce qui induit des conclusions erronées ; 5. par ailleurs les préconisations de ces audits ne tiennent aucunement compte des problèmes de financement par les copropriétaires ; 6. dernière raison – mais qui est la plus importante aussi : ces au dits réalisés par des thermiciens très compétents se font presque toujours SANS participation active du conseil syndical et sans re lation suffisante avec les copropriétaires et occupants. Ceci est compré hensible, car cette « relation » prend du temps et que ce temps coûte cher. Dans ce petit guide, nous allons essayer de montrer comment il faut faire pour éviter ces écueils et donc ce qu’il faut faire et ne pas faire. Nous verrons : - - ce que doit comporter un audit pour être un bon audit et donc être efficace ; - - les compétences diverses qui doivent être celles du bureau d’études et qu’on doit exiger de lui ; - - enfin le rôle qui doit être celui du conseil syndical avant, pendant et à la fin de l’audit. Nous vous invitons d’ailleurs en ce qui concerne ce dernier point à lire très attentive ment l’annexe 1 qui précise les droits nouveaux du conseil syndical en ce domaine. Bonne lecture. Fiche téléchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure téléchargeable sur www.planetecopropriete.com 6 Les minis guides de Planète Copropriété CHAPITRE 1 : RAPPEL DE LA RÉGLEMENTATION À noter : vous avez un petit glossaire en annexe que vous avez peut-être intérêt à lire d’emblée pour mieux comprendre certains passages de ce guide. I. LES TEXTES APPLICABLES : UN DÉCRET DU 27 JANVIER 2012 ET UN ARRÊTÉ DU 28 FÉVRIER 2013 C’est la loi du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, qui a instauré dans son article 1 l’obligation - pour toutes les copropriétés de plus de 49 lots disposant d’un chauf fage collectif - de faire procéder à un audit énergétique dont le contenu est précisé par le décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 et l’arrêté du 28 février 2013 relatif au contenu et aux modalités de réalisation d’un audit énergétique. Ces dispositions légales ont été introduites en France par les obligations règlementaires européennes provenant des “Directives Énergie”. Rappelons que les copropriétés avec chauffage collectif de moins de 49 lots sont astreintes, de leur côté, à faire procéder à un simple Diagnostic de Performance Énergétique (D.P .E.) tel que le stipule le décret du 3 décembre 2012. II. QUELLES SONT LES COPROPRIÉTÉS CONCERNÉES PAR LES AUDITS ÉNERGÉTIQUES OBLIGATOIRES ? Les audits sont obligatoires dans le cas des copropriétés qui ont les trois ca ractéristiques suivantes simultanées : 1. il faut qu’elles aient plus de 49 lots (principaux ou annexes) ; on doit compter TOUS les lots inscrits sur le règlement de copropriété qu’ils soient raccordés ou non au chauffage (même les caves, les parkings, les commerces, etc.) ; 2. il faut qu’elles soient à usage principal d’habitation c’est-à-dire (comme le pré cise l’arrêté) que la surface des lots à usage d’habitation (logements ET annexes rattachées à ces logements) doit représenter plus de la moitié de la surface hors œuvre nette totale ; 3. enfin il faut qu’elles disposent d’une installation collective de chauffage (ou de climatisation) ; l’arrêté précise - curieusement - qu’une copropriété est dite dis poser d’une installation collective lorsque cette installation dessert plus de 90 % des lots à usage d’habitation (donc si 85 % des lots à usage d’habitation uploads/Ingenierie_Lourd/ mini-guide-audit-web.pdf