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BIP N° 55 Juin 1996 1 Le dahir du 2 juin 1915 (19 Rejeb 1333) fixant la législa

BIP N° 55 Juin 1996 1 Le dahir du 2 juin 1915 (19 Rejeb 1333) fixant la législation applicable aux immeubles définit l’hypothèque comme un droit réel immobilier sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation. Un créancier acquiert ainsi le droit de saisir un immeuble hypothéqué quel qu’en soit le détenteur (droit de suite) et de se faire payer par priorité sur le prix d’adjudication (droit de préférence). Dans la législation foncière du protectorat, l’hypothèque peut résulter soit d’une décision de justice (hypothèque forcée) soit d’une convention (hypothèque conventionnelle). Seule l’hypothèque conventionnelle est ici étudiée en raison de sa grande importance pratique. L’hypothèque est une garantie très sûre : le créancier hypothécaire ne peut être primé que par les frais de justice et l’Etat. Toutefois compte tenu de la lenteur des procédures judiciaires, la réalisation d’une hypothèque peut nécessiter des années. Des points spécifiques à l’hypothèque méritent d’être soulignés : ? l’hypothèque doit pour sa validité entre les parties et son opposabilité aux tiers, être inscrite sur le titre foncier de l’immeuble hypothéqué. ? tout acte d’hypothèque doit spécifier nécessairement le nom, le numéro du titre foncier, la situation des immeubles spécialement affectés. ? une hypothèque n’est valable et ne peut par conséquent être inscrite qu’autant que la somme pour laquelle elle est consentie est déterminée dans l’acte. ? toute hypothèque régulièrement mentionnée aux titres fonciers conserve son rang et sa validité, sans formalité nouvelle, jusqu’à la mention régulière, aux mêmes titres, de l’acte libératoire. LES HYPOTHEQUES BIP N° 55 Juin 1996 2 ? l’acquéreur d’un immeuble hypothéqué prend le risque d’avoir à verser une seconde fois le prix aux créanciers inscrits s’il paye le prix au vendeur alors même que ce dernier s’engagerait à éteindre l’hypothèque et ce, en vertu de l’article 238 du dahir portant code des obligations et des contrats qui dispose que « l’exécution doit être faite dans les mains du créancier, de son représentant dûment autorisé ou de la personne indiquée par le créancier comme autorisée à recevoir ; l’exécution faite à celui qui n’a pas pouvoir de recevoir ne libère le débiteur que : ? Si le créancier l’a ratifiée, même tacitement, ou s’il en a profité ; ? Si elle est autorisée par justice ». I. CONSTITUTION DE L’HYPOTHEQUE : ? Conditions de validité : La validité de la constitution d’une hypothèque conventionnelle est subordonnée à la conclusion d’un contrat dont il convient de respecter les règles générales de validité. Par ailleurs, il est nécessaire de vérifier que le constituant de l’hypothèque a pleine capacité d’aliéner : en effet la constitution d’hypothèque sur un immeuble est un acte grave car la liberté de vente portant sur celui-ci est compromise et peut aboutir à sa vente forcée. Le droit hypothéqué doit appartenir au constituant de l’hypothèque, qui est en général le débiteur. L’hypothèque de la chose d’autrui est frappée de nullité absolue, et ce, alors que la vente de la chose d’autrui est valable en droit marocain (article 485 du dahir portant code des obligations et des contrats). L’acquisition ultérieure de l’immeuble par le constituant ne saurait donc en aucun cas, valider rétroactivement l’hypothèque qu’il aurait constituée antérieurement sur cet immeuble. Par ailleurs, il reste possible d’hypothéquer : ? Un droit conditionnel : L’hypothèque devenant elle-même conditionnelle. ? Un droit indivis : L’hypothèque consentie par tous les copropriétaires d’un immeuble indivis conservera exceptionnellement son effet, quelque soit ultérieurement le résultat de la licitation ou du partage. Lorsque l’hypothèque émane d’un seul copropriétaire, elle est valable mais seulement à concurrence de sa quote-part (arrêt de la cour d’appel de Rabat du 20 mai 1932 ). BIP N° 55 Juin 1996 3 Caractéristiques du droit : Un droit ne peut être hypothéqué que s’il remplit trois conditions au moment de la conclusion du contrat d’hypothèque. ? Existence d’un droit réel cessible : Un droit ne peut être hypothéqué que s’il porte sur un immeuble susceptible d’aliénation et sur des immeubles présents : les immeubles à venir ne peuvent pas être hypothéqués (article 177 du dahir de 1915). Il peut s’agir de : ? Fonds de terre bâtis ou non bâtis qui sont dans le commerce et avec eux leurs accessoires réputés immeubles : terrains nus, constructions ; ? L’usufruit des mêmes biens pendant le temps de sa durée ; ? L’emphytéose (bail particulier consenti pour un minimum de 18 ans et un maximum de 99 ans) pendant le temps de sa durée ; ? La superficie (droit consistant dans le fait de posséder des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui) établie sur les mêmes biens ; ? Les droits coutumiers musulmans. ? Droit résultant d’acte sous seing privé ou acte notarié : Le droit marocain, à la différence du droit français, ne subordonne pas la validité de la constitution d’une hypothèque à la rédaction d’un acte notarié. Un acte sous seing privé suffit. Cette simple faculté de passer devant un notaire lors de la conclusion d’un acte portant sur un bien immeuble est critiquable à plusieurs points de vue. En effet, sur le plan historique, l’introduction de l’acte sous seing privé est très récente voire accidentelle car le droit musulman a toujours considéré que la sécurité des transactions immobilières était conférée par l’intervention d’un adoul ou d’un notaire. Sur le plan juridique, le notaire dès lors qu’il prend part à la rédaction de la convention d’hypothèque, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard des parties et par exemple, sera tenu d’informer le bénéficiaire de l’hypothèque de la valeur de l’immeuble au moment de l’acte. ? Inscription de l’hypothèque : Le créancier qui a obtenu une hypothèque doit l’inscrire à la conservation des hypothèques. Il peut le faire lui-même ou par un notaire. Aucun délai n’existe en droit BIP N° 55 Juin 1996 4 marocain pour y procéder mais il est bien évident qu’il y a intérêt à le faire le plus rapidement possible, sachant que s’il constate qu’une inscription a été antérieurement portée (qu’il s’agisse d’un acte de vente consenti par le débiteur hypothécaire, d’un commandement aux fins de saisie immobilière) le conservateur peut rejeter la demande d’inscription . L’inscription peut être prise dès la constitution de l’hypothèque jusqu’à l’extinction de la créance à condition que ne survienne pas un des événements qui arrêtent le cours des inscriptions. Une fois inscrite, l’hypothèque est opposable : ? aux acquéreurs d’un droit réel sur l’immeuble, postérieurement à l’inscription ; ? aux créanciers hypothécaires postérieurs à l’inscription ; ? aux créanciers chirographaires. Les créances conservées par une hypothèque régulièrement inscrites sont : ? le montant en principal de la créance tel qu’il a été défini ; ? les intérêts échus après l’inscription s’il est fait mention que le capital est productif d’intérêts. ? Assiette de l’hypothèque : L’hypothèque porte sur l’immeuble hypothéqué dans les conditions suivantes : Elle porte sur l’intégralité de l’immeuble et n’est pas affectée par la division de celui- ci ; lorsque la dette est divisée entre plusieurs débiteurs, le créancier hypothécaire peut donc agir pour le tout contre le détenteur de l’immeuble. Elle porte sur les accessoires de l’immeuble lorsque ceux-ci sont eux-mêmes réputés immeubles appartenant au même propriétaire : ainsi les biens mobiliers réputés immeubles par destination et affectés à l’immeuble ; il en est ainsi alors même que les meubles n’existaient pas au moment de la conclusion de la convention d’hypothèque. Elle porte sur les produits de l’immeuble car ils contribuent à la valeur de celui-ci mais non sur les fruits de celui-ci dont la perception correspond à un acte d’utilisation de la chose qui n’affecte pas sa valeur. Elle porte sur les améliorations dont l’immeuble hypothéqué a bénéficié sans qu’il y ait lieu de distinguer si elles constituent des immeubles par nature ou par destination ni si le propriétaire qui en est l’auteur en est le débiteur principal ou un tiers détenteur. BIP N° 55 Juin 1996 5 II. DROIT DU PROPRIETAIRE DE L’IMMEUBLE : Le propriétaire de l’immeuble hypothéqué conserve ses droits d’usage et de jouissance sur le bien jusqu’au paiement de la créance et peut même en disposer. Toutefois, certains de ses actes sont inopposables au créancier hypothécaire : ? les actes soumis à la publicité foncière lorsqu’ils n’ont pas été publiés avant l’inscription de l’hypothèque ; ? le bail ou tout droit réel consenti par le propriétaire après l’inscription d’hypothèque judiciaire conservatoire ; ? les aliénations du propriétaire postérieures à l’inscription d’hypothèque, dépassant le cadre de l’administration courante et qui diminuent la valeur de l’immeuble. Ces actes ne sont inopposables au créancier hypothécaire que pour autant qu’ils sont postérieurs à la constitution de l’hypothèque. III. DROIT DU CREANCIER HYPOTHECAIRE : ? Droit de saisie : Le principe de droit commun : A défaut de paiement, le créancier hypothécaire, nanti d’un certificat spécial délivré par le conservateur de la propriété foncière, peut poursuivre l’expropriation de l’immeuble, suivant la procédure de droit commun alors même qu’il ne serait pas pourvu d’un titre exécutoire. Le créancier hypothécaire non payé à l’échéance n’a pas l’obligation de saisir uploads/S4/ 55-1996.pdf