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TITTRE TITTRE SOLUTIONS DE DÉMEMBREMENT DE LA PROPRIÉTÉ POUR LE LOGEMENT SOCIAL

TITTRE TITTRE SOLUTIONS DE DÉMEMBREMENT DE LA PROPRIÉTÉ POUR LE LOGEMENT SOCIAL SOLUTIONS DE DÉMEMBREMENT DE LA PROPRIÉTÉ POUR LE LOGEMENT SOCIAL Mars 2015 PILOTAGE L’Union sociale pour l’habitat Chrystel Gueffier-Pertin e-mail : chrystel.gueffier-pertin@union-habitat.org Denis Landart e-mail : denis.landart@union-habitat.org Avec la participation de la Direction juridique et fiscale de l’USH CDC Gladys Bousquet e-mail : gladys.bousquet@caissedesdepots.fr Julien Garnier e-mail : julien.garnier@caissedesdepots.fr REALISATION HTC Bruno de Baudoin e-mail : bruno.debaudouin@habitat-territoires.com Cécile Gau e-mail : cecile.gau@habitat-territoires.com 2 SOMMAIRE 1 SYNTHÈSE DE L’ÉTUDE................................................................................................. 5 •Les objectifs de l’étude 5 •Les solutions de démembrement 5 2 LES BAUX A LONG TERME ........................................................................................... 9 I.Les points communs règlementaires aux différents baux à long terme 9 A. Définition ................................................................................................................................................................ 9 B. Le principe ............................................................................................................................................................. 9 C. Les parties au contrat ......................................................................................................................................... 9 D. La durée du bail ................................................................................................................................................ 10 E. Les droits du preneur ....................................................................................................................................... 10 F. Les obligations du preneur ............................................................................................................................. 10 G. Prix du bail.......................................................................................................................................................... 11 H. Régime fiscal ..................................................................................................................................................... 11 I. Dénouement du bail ......................................................................................................................................... 11 II.Les spécificités légales et règlementaires de chacun des types de bail 12 A. Bail emphytéotique ........................................................................................................................................... 13 B. Bail à construction ............................................................................................................................................ 14 C. Bail à réhabilitation ........................................................................................................................................... 16 D. Bail réel immobilier ........................................................................................................................................... 18 III.Mise en œuvre pratique des baux à long terme 19 A. Contractualisation des baux à long terme .................................................................................................. 19 B. La gestion du bien ............................................................................................................................................ 20 C. Le dénouement du bail .................................................................................................................................... 20 IV.Avantages, inconvénients et points de vigilance 21 A. Avantages .......................................................................................................................................................... 21 B. Inconvénients .................................................................................................................................................... 21 C. Points de vigilance ........................................................................................................................................... 22 3 L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL .................................................................................... 23 I.Présentation règlementaire de l’ULS 23 A. Principe et définition ......................................................................................................................................... 23 B. Règlementation ................................................................................................................................................. 24 C. Les parties au contrat ...................................................................................................................................... 24 D. La convention d’usufruit .................................................................................................................................. 25 E. Le bail dans le cadre de l’ULS ....................................................................................................................... 29 F. La copropriété dans le cadre de l’ULS ........................................................................................................ 29 G. Régime fiscal ..................................................................................................................................................... 30 3 TITTRE TITTRE SOLUTIONS DE DÉMEMBREMENT DE LA PROPRIÉTÉ POUR LE LOGEMENT SOCIAL II.Mise en œuvre pratique de l’usufruit locatif social 30 A. Contractualisation de l’usufruit locatif social ............................................................................................... 30 B. Le montage de l’opération .............................................................................................................................. 31 C. Le suivi de l’opération ...................................................................................................................................... 31 D. La gestion du bien............................................................................................................................................. 32 E. Le dénouement de l’usufruit ........................................................................................................................... 32 F. Recherche d’un parcours résidentiel au travers de l’ULS ....................................................................... 33 III.Avantages et inconvénients 33 A. Avantages ........................................................................................................................................................... 33 B. Inconvénients ..................................................................................................................................................... 34 4 L’organisme foncier solidaire ................................................................................. 35 I.Définition 35 II.Règlementation 35 III.Caractéristiques proposées par l’association CLT de France 35 A. Le foncier ............................................................................................................................................................ 35 B. Les dispositions du bail ................................................................................................................................... 35 C. Eligibilité des ménages .................................................................................................................................... 36 5 MONOGRAPHIE ........................................................................................................... 37 I.BAIL EMPHYTEOTIQUE 37 A. Caractéristiques du bailleur ............................................................................................................................ 37 B. Caractéristiques de l’opération ...................................................................................................................... 37 C. Montage financier et juridique ........................................................................................................................ 37 D. Réalisation de l’opération ................................................................................................................................ 38 E. Photos avant/après travaux ............................................................................................................................ 38 F. Synthèse et bilan ............................................................................................................................................... 38 II.BAIL A CONSTRUCTION 39 A. Caractéristiques du bailleur ............................................................................................................................ 39 B. Caractéristiques de l’opération ...................................................................................................................... 39 C. Montage financier et juridique ........................................................................................................................ 40 A. Photos .................................................................................................................................................................. 42 III.USUFRUIT LOCATIF SOCIAL : PREMIERE EXPERIENCE 42 A. Caractéristiques du bailleur ............................................................................................................................ 42 B. Caractéristiques de l’opération ...................................................................................................................... 43 C. Montage financier et juridique ........................................................................................................................ 43 A. Photo et plan du projet ..................................................................................................................................... 45 B. Synthèse et bilan ............................................................................................................................................... 46 IV.USUFRUIT LOCATIF SOCIAL : DEUXIEME EXPERIENCE 47 A. Caractéristiques du bailleur ............................................................................................................................ 47 B. Caractéristiques de l’opération ...................................................................................................................... 47 C. Montage financier et juridique ........................................................................................................................ 47 D. Photo du projet .................................................................................................................................................. 48 E. Synthèse et bilan ............................................................................................................................................... 48 V.USUFRUIT LOCATIF SOCIAL : ORGANISME PRECURSEUR 48 A. Caractéristiques du bailleur ............................................................................................................................ 48 B. Caractéristiques de l’opération ...................................................................................................................... 48 C. Montage financier et juridique ........................................................................................................................ 49 4 D. Photos et plans .................................................................................................................................................... 50 6 ANNEXES ....................................................................................................................... 54 I.Exemples de clauses 54 A. Modèle annexe au contrat de location ......................................................................................................... 54 B. Exemple de clauses relatives à l’entretien des biens de l’ensemble immobilier pendant la durée de l’usufruit ....................................................................................................................................................... 55 C. Exemple de convention entre nu-proprietaire et usufruitier .................................................................... 57 II.Organisme Foncier Solidaire 63 III.Liste des personnes rencontrées 66 IV.Bibliographie 66 5 TITTRE TITTRE SOLUTIONS DE DÉMEMBREMENT DE LA PROPRIÉTÉ POUR LE LOGEMENT SOCIAL 1 SYNTHÈSE DE L’ÉTUDE • Les objectifs de l’étude Le Mouvement HLM souhaite renforcer la dynamique de production pour répondre à la demande croissante de logements, notamment dans les zones de marché tendu. Il doit pour cela agir sur deux fronts : les coûts de production et l’accès au foncier. En effet, la maitrise des coûts de production est nécessaire pour préserver la situation financière des organismes Hlm : il y a lieu de limiter le recours aux fonds propres afin de conserver des marges de manœuvre pour entretenir et mettre à niveau le patrimoine existant tout en visant des loyers abordables. En outre, s’agissant des marchés très tendus, le coût du foncier est d’un niveau tel qu’il peut être nécessaire de recourir à des modes opératoires différenciés pour répondre aux nombreux freins à la production, dont parfois, ceux liés à l’image des logements sociaux. Le démembrement de propriété est une des solutions possibles. Le démembrement présente l’avantage de dissocier la propriété du sol de celle du bâti. Ainsi, l’organisme Hlm acquiert le droit d’utiliser le sol pour construire et gérer un immeuble pour un temps donné sans s’en rendre acquéreur, ce qui permet de minimiser la mise de fonds initiale : les opérations démembrées sont souvent réalisées sans mise de fonds propres ni de subventions. L’objectif de cette étude est d’analyser et de mieux faire connaitre les solutions de démembrement de propriété par les baux de longue durée (bail emphytéotique ou à construction) ainsi que les montages en usufruit locatif social. • Les solutions de démembrement Différentes solutions de démembrement sont présentées : - Les baux à long terme : bail emphytéotique, bail à construction, bail à réhabilitation et bail réel immobilier, - L’usufruit locatif social, - L’organisme foncier solidaire. ► Les baux à long terme D’une durée possible de 18 (12 pour les baux à réhabilitation) à 99 ans, mais souvent conclus sur 55 à 60 ans, les baux ont en commun les points suivants : - Transfert du droit réel immobilier au preneur (l’emphytéote) pendant la durée du bail, en contrepartie de l’entretien, de la construction ou de la réhabilitation du bien immobilier selon la nature du bail, - Le preneur peut donc hypothéquer, céder ou louer le bien, - Le preneur est tenu de toutes les charges, impôts et taxes relatifs aux constructions et au terrain, - Le prix du bail (redevance ou loyer) est libre, - Le terrain et les constructions qui y sont implantées sont remis en bon état d’entretien au bailleur à l’issue du bail. Les parties aux contrats peuvent être de statut public ou privé, sauf pour ce qui concerne le bail à réhabilitation pour lequel, le preneur est obligatoirement un « constructeur social ». S’agissant du logement social, les baux sont majoritairement consentis par les collectivités locales, et souvent consentis à l’euro symbolique. On notera toutefois, que, en zone tendue, les collectivités s’interrogent quant à la valorisation de leur foncier. Les biens sous baux à long terme sont généralement gérés par les organismes comme leurs propres immeubles et intégrés aux PSP (la proportion d’immeubles sous bail peut atteindre 50% du patrimoine de certains organismes). Toutefois, à l’approche du dénouement du bail, certains 6 organismes proposent aux bailleurs des réhabilitations qualitatives pour conserver le bien dans leur patrimoine. ► L’usufruit locatif social L’usufruit locatif social (ULS) est un investissement fondé sur le principe du démembrement de propriété temporaire qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits réels distincts, l’usufruit et la nue-propriété. En d’autres termes, le bien est temporairement divisé entre deux propriétaires, l’usufruitier et le nu-propriétaire, chacun étant alors titulaire de droits différents assorti à son titre, la pleine propriété revenant au nu-propriétaire à l’échéance de la période d’usufruit. Cet ULS peut avoir une durée de 15 à 30 ans. En pratique, le coût de l’usufruit est d’environ 40% de la pleine propriété et celui de la nue- propriété de 60% pour un ULS d’une durée de 18 ans. Le nu-propriétaire est en général un particulier qui investit pour profiter des avantages fiscaux, pour préparer sa retraite (en tant que placement financier ou pour avoir un logement bien situé afin de l’occuper le moment venu) ou pour céder ultérieurement le bien à sa descendance. L’ULS est surtout destiné aux zones très tendues, et l’opération est majoritairement montée en PLS par l’organisme. Si le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus pendant la période de l’ULS, l’ensemble des charges est dû par l’usufruitier qui encaisse le fruit des loyers, ce dernier ayant également mandat du nu-propriétaire devant le syndic en cas de copropriété. L’ULS donne lieu à une convention entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, laquelle doit notamment préciser l’affectation des locaux, la répartition des charges ainsi que les conditions de remise du bien à l’issue de l’usufruit. On doit préciser que le locataire de l’usufruitier, organisme social, à défaut du droit au maintien dans les lieux, bénéficie de garanties en uploads/S4/ demembrement-etude-ush-usufruit-locatif-social.pdf