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Rencontres Chiffres & Droit Rencontres Chiffres & Droit Les enjeux des baux com

Rencontres Chiffres & Droit Rencontres Chiffres & Droit Les enjeux des baux commerciaux Compte-rendu de la manifestation de l'association AvEC (Avocats-Experts-Comptables) du 16 novembre au Novotel de Saint-Laurent du Var. Vendredi 16 novembre 2012 à Saint-Laurent-du-Var - Hôtel Novotel Cap 3000 en partenariat avec Association interprofessionnelle Avocats et Experts-comptables Compte-rendu du débat es annonces publiées, notamment dans les pages de Tribune-Bulletin Côte d'Azur, telles que «cession de droit au bail», «vend bail», «pas de porte» ou encore «bail tous commerces» (et autres appellations) démontrent, sans difficulté la réalité d’un marché des baux commerciaux. Qui dit marché dit offre et demande, et bien évi demment vente. Qui dit vente dit «accord sur la chose et le prix». C’est dans cet esprit, peut-être un peu sim pliste, que nous avons décidé de présenter ce que peuvent être les enjeux des baux commerciaux, avec une vision juridique mais également comp table, puisque là est notre motivation : l’inter-pro fessionnalité entre Avocat et Expert-Comptable. Il est regrettable de constater, aujourd'hui encore, que de nombreux baux ne relèvent que d’un accord, voire d'une adhésion, sur un local et un montant de loyer, et que le support n’est autre qu’un document pré-imprimé, au mieux avec une clause particulière… Pourtant, le bail commer cial constitue un actif, et un actif négociable. Il nous est donc apparu nécessaire de démon trer l’importance d’un écrit, et donc le cadre dans lequel doivent s’instaurer les pourparlers, comme de s’interroger sur la manière dont le droit et le chiffre appréhendent et interprètent l’évolution de cet acte, de sa signature à sa cession. Nous avons fait ici le choix de ne pas présenter le bail commercial de manière académique, mais de manière pratique et économique. L Me Sylvie Trastour, avocat au Barreau de Grasse, et Thomas Cartosio, expert-comptable et commissaire aux comptes. En fonction de l’activité exercée, la recherche d’un local d’exploitation n’est pas une chose anodine, bien au contraire. Le type de local, son emplacement, mais également les travaux nécessaires à l’exploita tion envisagée doivent être étudiés avec minutie. L’intervention d’un intermédiaire doit être réfléchie, car elle a un coût, que ce soit pour le bailleur ou pour le locataire. En effet, la commission versée sera comptabilisée en charges déductibles chez le locataire. Les informations dont vous pouvez disposer vous permettront de faire un premier tri, que vous soyez bail leur ou preneur. Mais le bail est un contrat si impor tant que toute information doit être vérifiée et vérifiable. En effet, le bailleur immobilise son bien pour des années du fait du prin cipe de renouvellement, et le preneur va constituer un actif nécessaire à son exploitation. L’enjeu est donc de taille. Le bail reste en toute hypothèse, un contrat de louage de chose… A/ La chose En préambule il est nécessaire de rappeler que le bail commercial doit porter sur un local, c’est-à-dire un bâtiment ou une portion de bâti ment, voire un immeuble aménagé, clos ou couvert. La notion est assez extensive, car il est retenu le plus sou vent : l une construction de caractère per manent, délimitée, l disposant d’une clientèle person nelle et régulière, l avec une indépendance dans la gestion. Dès lors, le statut n’a pas été reconnu à une cabine transposable préfabri quée, même si un commerce y était exercé. En revanche, il a été retenu comme bail commercial la location d’une cabine mobile située sous la voûte d’un immeuble, branchée sur la canalisation électrique dudit immeuble. Ce local doit en toute hypothèse être parfaitement appréhendé et désigné. 1°) Les lieux : désignation Il n’est pas envisageable de propo ser à la location un local sans savoir dans quel état il se trouve, s’il peut être destiné à toute exploitation com merciale ou professionnelle…Et de vérifier son titre de propriété ! Comme il n’est pas envisageable de prendre en location un local que l’on a visité sans une attention consacrée. En effet, la désignation des lieux relève d’un véritable constat de l’état et de la réalité du local loué, tant sur le titre (acte de propriété) que dans les faits. Il est impérieux de connaître l’éten due de ses droits en tant que loca taire (nature de l’occupation) comme l’étendue de ses obligations en qua lité de bailleur (obligation de déli vrance). De même qu’il est nécessaire d’évo quer, lors de la visite, le devenir de l’existant (ex : la climatisation instal lée par le précédent occupant, qui a été laissée dans les lieux et dont le bailleur ne sait rien… CF annexe envi ronnementale Décret du 30.12.2011).  suite en p.2 I/ Des pourparlers à la signature l Vendredi 7 décembre 2012 l Tribune Bulletin Côte d’Azur l 2 l Rencontres Chiffres & Droit Rencontres Chiffres & Droit Plusieurs situations peuvent exister : l le local brut, l le local neuf mais déjà livré, l le local ancien, l le local quasiment vétuste, l le local qui ne correspond pas à l’exploi tation envisagée, mais avec une localisation marchande. On profitera ici de rappeler que les terrains nus échappent au plafonnement et donc au statut protecteur sur ce point. En fonction de ces situations, on peut se poser diverses questions fiscales et comp tables : 2°) Etat des lieux et premiers travaux La nature des travaux va déterminer celle des parties qui en a la charge, bien que la liberté contractuelle prédomine sur ce point. Les dépenses effectuées en vue de l’acqui sition ou la conservation d’un revenu sont déductibles sans limitation, sauf les dépenses de reconstruction. Sont comprises les charges qui ont pour objet de maintenir ou remettre en état l’immeuble. Dès lors, les dépenses prises en charge par le bailleur en lieu et place du locataire ne sont pas déductibles… sauf : l les dépenses qui sont engagées avant l’ins tallation d'un locataire, mais dans ce cas la déduction est subordonnée à la condition que la location puisse être considérée comme normale, compte-tenu notamment des rapports personnels familiaux ou d’intérêt, l les dépenses sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure, l elles sont occasionnées par un vice de construc tion ou une malfaçon. Les frais d’études et de diagnostics préalables sont également déductibles. L’indemnité d’éviction est également déductible. En revanche, ne sont pas déductibles les travaux de changement d’affectation. Toujours s’agissant du bailleur, on doit s’interro ger sur l’option TVA ou pas... L’intérêt relève de la déduction de la TVA sur les dépenses. Il n’y a pas d’assujettissement à la taxe sur les salaires. Le reversement de la TVA se fait selon la règle de 20ème. Sont imposables les locations dites aménagées, à savoir avec un usage professionnel, munies de mobilier, matériel ou installation. Ne peut concer ner les locaux à usage d’habitation. Sont exonérés les terrains ou locaux nus, sauf les parkings, mais à la condition que leurs locations soient liées à la location d’un local dans un même immeuble et pour un même locataire. De même, sur option, TVA pour les locaux nus réputés commerciaux, ou si le bailleur poursuit l’exploitation d’un actif commercial ou si parti cipation aux résultats ( cf centres commerciaux). Si les locaux sont situés dans une copropriété (ou un lotissement), il est alors nécessaire d’appré hender le règlement de copropriété, pour savoir si une autorisation est nécessaire ou pas, et bien sûr si le commerce projeté y est possible (cf clause d’immeuble bourgeois). Les parties peuvent convenir que certains tra vaux seront à la charge du locataire, alors qu’ils devraient être assumés par le bailleur, ce dernier concédant alors une franchise de loyer. Dans cette hypothèse, le locataire doit amener un étalement du bénéfice de la franchise (retrai tement fiscal). Le principe pour le bailleur est l’imposition du loyer théorique, en fonction de la nature des tra vaux. Le loyer étant un point crucial et réglementé dans le cadre des baux commerciaux, la clause relative à ce type d’accord devra être négociée et rédigée attentivement, outre qu’elle peut poser une diffi culté comptable. Mais surtout les travaux préconisés et souhaités devront être expressément autorisés par le bail leur… Il ne suffit donc pas d’avoir une autorisation orale, ou générale. Les premiers travaux (ici il n’est pas question des travaux réalisés en cours de bail) doivent claire ment être étudiés et évoqués lors des pourparlers, car ils peuvent être source de conflit. De même, l’attention est portée sur le fait que le bailleur doit assurer la jouissance paisible du locataire, pour l’activité qu’il va autoriser… Cf article 1719 du CC : Le bailleur doit effectuer toute réparation nécessaire pour maintenir les lieux en l’état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués, à défaut de quoi l’immeuble serait impropre à sa destination contractuelle… Un exemple criant : le bailleur va autoriser une acti vité de restauration, laquelle nécessite l’installa tion d’un conduit de fumée… nécessaire du fait de la règlementation en matière d’hygiène et sécurité, mais qu’il n’est pas possible d’installer. Dans le même esprit, et sauf clause contraire, le bailleur est concerné par la conformité adminis trative en uploads/Finance/ compte-rendu-exhaustif-de-la-8eme-matinee-d-x27-information-debat-quot-les-enjeux-du-bail-commercial-quot-supplement-numerique-la-tribune-cote-d-x27-azur-071212.pdf