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B) les servitudes unilatérales Le code prévoit de façon restreinte ces servitud

B) les servitudes unilatérales Le code prévoit de façon restreinte ces servitudes d’intérêt privé : les servitudes liées au passage des eaux réglementées par l’article 641 al 2 et 3 (que nous n’examinerons pas ) Le passage en cas en d’enclave du terrain, 682 et 683 Les servitudes de passage par enclave : 682 et suivants Ces servitudes visent a concilier des intérêts antagonistes. La servitude de passage est une servitude “accordée par la loi en vue de permettre et de faciliter l'exploitation des fonds” Lorsque un fonds n’a pas d’accès a une voie publique ou commune, , il peut apparaître légitime de laisser le propriétaire du fonds enclavé atteindre sa propriété en passant par le terrain d’un tiers et non en passant par la voie des airs. Le passage peut donc être impose sur les terrains qui séparent le propriétaire du fonds enclavé de la voie publique. Le passage ne se limite d’ailleurs pas à celui des individus, mais concerne aussi les câbles ou canalisations nécessaires à l’utilisation du fonds enclave ( cass civ 14 dec. 1977 n ° 76-11254) Pourtant les articles 682 et 683 démontrent que l’enclavement du terrain n’octroie pas automatiquement une servitude de passage. Tout dépend des conditions de constitution de l’enclave, et ensuite une fois qu’est constatée, la servitude sera accordée que dans certaines conditions. Condition tenant à la Constitution de l’enclave 1 point Une première difficulté, souvent portée devant les juges, est celle de la reconnaissance de l'état d'enclave, que l'on sait relever en principe du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. Pour que l'enclave soit admise, et qu'en conséquence un droit de passage légal soit reconnu au profit du fonds enclavé (art. 682 c. civ.), il est nécessaire que l'état d'enclave résulte de la situation des lieux, non de la volonté du propriétaire du fonds dominant. Les exemples sont nombreux en jurisprudence, de cas dans lesquels une situation d'enclave a en réalité été créée par le propriétaire du fonds dominant, qui aurait, par exemple, rendu lui-même l'accès à la voie publique très difficile (V. Civ. 3e, 12 mai 2009, n° 08-13.421, D. 2009. 2300, obs. B. Mallet-Bricout), ou qui aurait construit un bâtiment sans se soucier de son accessibilité (V. Civ. 3e, 24 juin 2008, n° 07-15.869, RDI 2009. 107, obs. E. Gavin-Millan-Oosterlynck). Doit on imposer a une personne un passage sous prétexte que l’acquéreur a achète consciemment un terrain enclavé ? En fait le propriétaire d’un terrain n’est pas fondé à invoquer l’enclave de son terrain si celle-ci résulte d’un fait qui lui est volontaire. par ex le propriétaire du fonds ferait une construction qui le coupe de l’accès à la voie publique et exigerait ensuite le passage sur le terrain d’un tiers pour atteindre la voie commune ; Ce sont les juges du fond qui sont souverains pour apprécier l’état d’enclave et les circonstances qui permettent d’établir la servitude ; 2 point l’établissement de la servitude Généralement La servitude va être justifiée par une évolution des besoins du fonds : l’article 682 indique Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. Celui qui demande l’élargissement du passage devra donc payer une indemnité proportionnée au dommage Il s’agit donc d’une servitude qui s’établit de façon onéreuse En fait l’enclave résulte souvent d’une utilisation du fonds maladroite ou d’un partage du fonds qui a rendu malaisé son accès. L’état d’enclave s’apprécie par rapport aux besoins actuels du fonds. Ex les juges ont admis une servitude de passage au profit d’un fonds agricole devenu constructible pour permettre au propriétaire d’exiger une desserte agrandie pour son terrain sur lequel il voulait faire des constructions la notion d’utilisation normale du fonds est donc une pure question de fait . ( cass civ 3 du 4 oct 2000, n° 98-12284) Dans une affaire jugée par la troisième chambre civile le 6 février 2013 (Civ. 3e, 6 févr. 2013, n° 11-21.252, D. 2013. 496, obs. A. Tadros ; RTDI 2/2013. 43, obs. J.-P. Tricoire), la situation était moins évidente, résultant d'une succession d'événements depuis plus d'un siècle. Une servitude avait été consentie au début du siècle pour desservir un fonds (on ne sait pas si le fonds était enclave ou non), une route desservant le fonds dominant est ultérieurement créée. Le titulaire du fonds servant arguant de la disparation de l’enclave, demande l’extinction de la servitude de passage : refusé car il n’est pas certain que la motivation la servitude ait été l’etat d’enclave Le débat devant la cour d'appel de Rennes et la Cour de cassation se focalise en l'espèce sur la question de savoir quelle avait été la cause exacte de cette servitude conventionnelle : Etait-ce un état d'enclave légalement reconnu, ou un autre motif ? notamment une convention qui aurait crée la servitude juste aux fins d’avoir un autre accès à la voie publique plus aisé ? Il est intéressant de noter que la Cour de cassation exerce ici un contrôle de la reconnaissance de l'état d'enclave, alors qu'en principe, celle-ci relève de l'appréciation des juges du fond. Dès lors, la cause de la servitude n'étant pas une situation d'enclave, mais bien la volonté, exprimée dans l'acte de 1874 du père et de sa fille, les modes d'extinction propres à la servitude légale d'enclave ne pouvaient s'appliquer en l'espèce (V. art. 685-1 c. civ.). La propriétaire du fonds servant n'avait pour seule possibilité que de se tourner vers les articles 703 et suivants du code civil, de toute évidence difficiles à mettre en oeuvre en l'espèce, car il semble qu'il n'y ait ni impossibilité d'user de la servitude, ni absence d'usage pendant trente ans. Restait, ultime argument, l'abus manifeste du droit d'user d'une servitude qui ne présenterait plus aucune utilité pour le fonds dominant, mais la Cour de cassation est bien moins accueillante à l'égard de ce fondement que les juges du fond , et l’inutilité de la srvitude n’est pas une cause d’extinction de cette derniere (infra) (V. Civ. 3e, 28 sept. 2005, n° 04-14.558, D. 2006. 2371, obs. B. Mallet-Bricout ; AJDI 2006. 49, obs. S. Prigent ; adde, S. Mouloungui, Servitude conventionnelle devenue inutile, LPA 1996, n° 143, p. 15). cass civ 3 4 oct 2000 Attendu que la Société anonyme immobilière de la côte d'argent (SICA) fait grief à l'arrêt attaqué (Bordeaux, 15 décembre 1997), d'accueillir la demande des consorts Beguerie, aux droits desquels se trouve la société Les Hauts du Golf, tendant à l'obtention sur le fonds de la SICA, jouxtant le leur, d'un passage suffisant pour la réalisation d'un projet de lotissement, alors, selon le moyen, "que l'état d'enclave tient à l'impossibilité d'exploiter normalement le fonds pour les usages visés à l'article 682 du Code civil, et non à des contraintes extérieures et juridiques, telles que les exigences de la circulation et de la sécurité imposant des accès aménagés ou les prescriptions impératives du plan d'occupation des sols relatives aux aménagements des voies publiques ou privées des lotissements accédant à la voie publique ; qu'en l'espèce il était constant que le fonds des consorts Beguerie n'était pas enclavé et disposait de plusieurs accès sur la voie publique au moyen de servitudes conventionnelles ; qu'en retenant cependant l'état d'enclave à partir de I’ appréciation portée par les autorités administratives chargées d'autoriser le lotissement, les juges du fond ont violé le texte précité" ; Mais attendu qu'ayant constaté que le terrain des consorts Beguerie, précédemment à vocation agricole et forestière, avait été classé en zone constructible du plan d'occupation des sols (POS) modifié de la commune, que l'autorisation de bâtir avait cependant été refusée en 1995 en raison de ce que le projet ne comportait qu'un accès unique, générateur d'insécurité dans l'usage de la voie publique, et relevé que l'opération de lotissement envisagée constituait une utilisation normale du fonds, la cour d'appel, prenant justement en considération les exigences du POS en la matière et les nécessités de circulation découlant de la vocation nouvelle du fonds des consorts Beguerie à être loti, a souverainement retenu que les passages existants, reliant les terrains des demandeurs à la voie publique à travers ceux de la SICA, tels que résultant de servitudes conventionnelles, n'assuraient pas une desserte suffisante du futur lotissement, et que celui-ci se trouvait donc en état d'enclave ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur les deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu, d'une part, que la SICA n'ayant pas invoqué, dans ses conclusions en appel, la garantie qu'elle devait à ses acquéreurs, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit et partant, irrecevable ; Ensuite sur les conditions du passage Attendu, d'autre part, qu'ayant énoncé uploads/Finance/ fin-du-cours-relatif-aux-servitudes.pdf