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© Éd. Francis Lefebvre / PricewaterhouseCoopers 1/14 Fiche de synthèse – IAS 40

© Éd. Francis Lefebvre / PricewaterhouseCoopers 1/14 Fiche de synthèse – IAS 40 Immeubles de placement DEFINITIONS Immeuble de placement Un immeuble de placement est un bien immobilier, détenu par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d’un contrat de location financement pour : soit, en retirer des loyers, soit, valoriser le capital, ou les deux. De fait, un immeuble de placement n’est pas détenu pour : être utilisé dans la production ou la fourniture de biens et services ou à des fins administratives, ou, être vendu dans le cadre de l’activité ordinaire. Un immeuble de placement est un bien immobilier, par conséquent, il peut être un terrain, un bâtiment ou une partie de bâtiment ou les deux, c’est-à-dire un terrain et un bâtiment. Distinction Immeuble de placement et autre bien immobilier Immeuble de placement Génère des flux de trésorerie largement indépendants des autres actifs détenus par l’entité. Autre bien immobilier (immeuble occupé par son propriétaire ou immeuble destiné à la vente) Génère des flux de trésorerie attribuables au bien immobilier et à d’autres actifs utilisés dans le processus de production ou d’offre (Biens immobiliers comptabilisés selon la norme IAS 16 Immobilisations corporelles). Cas particulier d’un droit sur un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location simple Un immeuble de placement peut également être un droit sur un bien immobilier détenu par un preneur, dans le cadre d'un contrat de location simple, si : l’immeuble répond à la définition d’un immeuble de placement, et le preneur utilise le modèle de la juste valeur pour l’actif comptabilisé. © Éd. Francis Lefebvre / PricewaterhouseCoopers 2/14 Cas particuliers de biens immobiliers occupés partiellement ou loués avec fournitures de services accessoires Pour déterminer si un bien immobilier est un immeuble de placement, il faut exercer un jugement de façon permanente et cohérente en fonction de la définition d’un immeuble de placement. Immeuble occupé partiellement par son propriétaire 1er cas : les deux parties de l’immeuble peuvent être vendues séparément ou louées séparément dans le cadre d’un contrat de location financement Comptabilisation séparée en immeubles de placement et en immobilisations corporelles (IAS 16 Immobilisations corporelles). 2ème cas : les deux parties de l’immeuble ne peuvent pas être vendues ou louées séparément dans le cadre d’un contrat de location financement Comptabilisation de la totalité de l’immeuble en immeubles de placement si la partie occupée par le propriétaire est non significative. Immeuble loué avec fournitures de services accessoires 1er cas : les services rendus sont une composante non significative du contrat pris dans son ensemble (Exemple : services de maintenance et de sécurité) Comptabilisation en immeubles de placement. 2ème cas : les services rendus sont une composante significative du contrat pris dans son ensemble (Exemple : services rendus à des clients d’un hôtel) − Bien considéré comme utilisé dans le cadre des activités ordinaires du propriétaire − et comptabilisation en immobilisations corporelles. Certaines situations peuvent être difficiles à analyser. Dans ce cas, il convient d’analyser la situation du propriétaire en substance. © Éd. Francis Lefebvre / PricewaterhouseCoopers 3/14 Cas particulier des biens immobiliers loués à des sociétés du groupe Dans le cas d’une entité qui possède un bien immobilier loué et occupé par une société mère ou par une filiale du groupe, le classement du bien immobilier est différent dans les états financiers individuels de l’entité possédant le bien immobilier et dans les états financiers consolidés du groupe. Dans les états financiers individuels de l’entité propriétaire du bien immobilier Bien immobilier répond à la définition d’un immeuble de placement car il est loué à une autre entité. Dans les états financiers consolidés du groupe Bien immobilier ne remplit pas la définition d’un immeuble de placement car du point de vue du groupe, il est occupé par son propriétaire. © Éd. Francis Lefebvre / PricewaterhouseCoopers 4/14 COMPTABILISATION ET EVALUATION INITIALE Critères de comptabilisation d’un immeuble de placement Les critères de comptabilisation des immeubles de placement sont similaires aux autres actifs du bilan. Un immeuble de placement doit être comptabilisé en tant qu'actif, lorsque, et uniquement lorsque : il est probable que les avantages économiques futurs associés à l'immeuble de placement iront à l'entité ; et que, le coût de l'immeuble de placement peut être évalué de façon fiable. Coût de l’immeuble de placement Coûts encourus initialement pour acquérir l’immeuble de placement Coûts encourus ultérieurement pour accroître la capacité de l’immeuble ou remplacer certains éléments. Date de comptabilisation des coûts Au moment où ils sont encourus. Principes d’évaluation initiale d’un immeuble de placement Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût, incluant les coûts de transaction. Coût d’un immeuble acheté Prix d’achat Dépenses directement attribuables (honoraires juridiques, droits de mutation, autre coûts de transactions, etc.). Coût d’un immeuble de placement construit Coût à la date d’achèvement de la construction ou de l’aménagement. (Application de la norme IAS 16 Immobilisations corporelles sur l’immeuble en cours de construction) Coûts exclus de l’évaluation initiale Certaines dépenses sont exclues du coût initial de l’immeuble. Il s’agit : − des coûts de démarrage sauf s’ils sont nécessaires pour mettre l’immeuble dans l’état nécessaire pour permettre son exploitation de la manière souhaitée par la direction, − des pertes d’exploitation encourues avant que l’immeuble de placement n’atteigne le niveau d’occupation prévu, − et des montants anormaux de déchets de fabrication, de main d’œuvre ou d’autres ressources impliquées dans la construction ou l’aménagement de l’immeuble. © Éd. Francis Lefebvre / PricewaterhouseCoopers 5/14 Evaluation initiale d’un droit sur un bien immobilier dans un contrat de location financement ou de location simple répondant à la définition d’un immeuble de placement Le coût initial d’un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d’un contrat de location est comptabilisé selon les principes d’évaluation et de comptabilisation d’un contrat de location financement énoncés par la norme IAS 17 Contrats de location. COUTS ULTERIEURS Coûts ultérieurs à inclure en immeubles de placement Un coût ultérieur relatif à un immeuble de placement doit être comptabilisé en tant qu’actif au moment où il est encouru : s’il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet actif iront à l’entité, et si le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable. Ainsi, sont comptabilisés en immeubles de placement, les coûts ultérieurs qui accroissent la capacité ou destinés à remplacer des parties importantes d’un immeuble de placement. Coûts ultérieurs à exclure en immeubles de placement En revanche, les coûts d’entretien quotidiens sont exclus des immeubles de placement et sont comptabilisés en charges au compte de résultat lorsqu’ils sont encourus ; frais de main d’œuvre, coûts de consommables, coûts de pièces de rechange d’importance mineure, dépenses de réparation et de maintenance). © Éd. Francis Lefebvre / PricewaterhouseCoopers 6/14 EVALUATION A LA CLOTURE Choix entre la méthode du coût et la méthode de la juste valeur Pour évaluer ses immeubles de placement, après leur comptabilisation initiale, une entité a le choix entre deux méthodes d’évaluation : le modèle du coût, ou le modèle de la juste valeur. Le modèle d’évaluation choisie est à appliquer à l’ensemble des immeubles de placement de l’entité. Conformément à la norme IAS 8 Méthodes comptables, changements d’estimations comptables et erreurs, une entité ne doit procéder à un changement de méthode comptable que si ce changement permet une présentation plus appropriée. Ainsi, le changement de l’évaluation au coût pour l’évaluation à la juste valeur, peut permettre une présentation plus appropriée des immeubles de placement. Quelle que soit la méthode choisie, il reste obligatoire de déterminer la juste valeur des immeubles de placement. Si le modèle de l’évaluation à la juste valeur est choisi, il est nécessaire de déterminer la juste valeur pour l’application de cette méthode d’évaluation. Si le modèle choisi est celui de l’évaluation au coût, il reste nécessaire de déterminer la juste valeur pour la présentation de cette information dans les notes annexes. Exception au choix de la méthode d’évaluation Il existe une exception à ce choix de la méthode d’évaluation. Il s’agit de l’évaluation d’un droit sur un bien immobilier, détenu par le preneur dans le cadre d’un contrat de location simple et classé comme un immeuble de placement. Ce droit doit obligatoirement être évalué selon le modèle de la juste valeur. Principe d’évaluation selon le modèle du coût Lorsque le modèle du coût est choisi, tous les immeubles de placement doivent être évalués selon le modèle du coût en conformité avec les dispositions relatives à ce modèle de la norme IAS 16 Immobilisations corporelles. Modèle du coût coût cumul des amortissements (selon la norme IAS 16 Immobilisations corporelles), cumul des pertes de valeur (selon la norme IAS 36 Dépréciation d’actifs). © Éd. Francis Lefebvre / PricewaterhouseCoopers 7/14 Principe d’évaluation selon le modèle de la juste valeur Lorsque le modèle de la juste valeur est choisi, tous les immeubles de placement doivent être évalués selon le modèle de la juste valeur sauf dans le cas exceptionnel uploads/Finance/ ias-40-pdf 1 .pdf