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./. 6, Cours des Roches - B.P. 226 - Noisiel - 77441 Marne la Vallée Cedex 2 Tel. 01.64.80.88.88 Fax 01.64.80.87.26 Le Président N°/G/160/13-0030 B Noisiel, le 21 JAN 2013 N°2012-0298 R RECOMMANDE AVEC A.R. 2C 018 657 4525 9 Monsieur le Directeur général, Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint le rapport comportant les observations définitives arrêtées par la chambre régionale des comptes sur la gestion de la société d’aménagement et de développement des villes du Val-de-Marne (SADEV 94) dont vous êtes le représentant légal. Il est accompagné des réponses reçues à la chambre dans le délai prévu par l’article L. 243-5, alinéa 4, du code des juridictions financières Ce document final est également transmis à l’exécutif des collectivités territoriales qui ont apporté un concours financier à la SADEV 94. Conformément à la loi, ce document final devra être communiqué par l’exécutif de ces collectivités territoriales à leurs assemblées délibérantes dans les conditions de forme prévues par l’alinéa 5 de l’article précité. Dès la plus proche réunion de ces assemblées, l’ensemble sera considéré comme un document administratif communicable à toute personne en faisant la demande, dans les conditions fixées par la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978. Monsieur Jean-Pierre NOURRISSON Directeur général de la SADEV 94 31 Rue Anatole France 94306 VINCENNES CEDEX 2 Enfin, je vous précise qu’en application des dispositions de l’article R. 241-23 du code précité, le rapport d’observations et les réponses jointes sont adressés au préfet et au directeur départemental des finances publiques du Val de Marne. Veuillez agréer, Monsieur le Directeur général, l’expression de ma considération distinguée. P.J. : 1. Jean-Yves BERTUCCI S2-2120401 : BB 1/90 RAPPORT D’OBSERVATIONS DEFINITIVES SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES DU VAL-DE-MARNE (Sadev 94) ***** Exercices 2005 et suivants S2-2120401 : BB 2/90 - S O M M A I R E – 1. RAPPEL DE LA PROCEDURE .................................................................................................................... 7 2. PRESENTATION DE LA SADEV 94 ........................................................................................................... 7 3. LES COMPTES DE LA SADEV 94 .............................................................................................................. 8 3.1. ANALYSE DU BILAN ...................................................................................................................................... 8 3.1.1. Des capitaux permanents importants ................................................................................................ 8 3.1.2. L’endettement .................................................................................................................................... 9 3.2. L’ANALYSE DU COMPTE DE RESULTAT ........................................................................................................ 11 3.2.1. Chiffre d’affaires et résultat ............................................................................................................ 11 3.2.2. La rémunération de la société ......................................................................................................... 12 3.3. DEPENSES D’INVESTISSEMENT .................................................................................................................... 14 3.4. PERSPECTIVES ............................................................................................................................................. 14 3.4.1. L’activité .......................................................................................................................................... 14 3.4.2. L’endettement .................................................................................................................................. 16 4. LA GESTION DE LA STRUCTURE .......................................................................................................... 17 4.1. LA TENUE DE LA COMPTABILITE .................................................................................................................. 17 4.2. LES DELAIS DE PAIEMENT ............................................................................................................................ 18 4.3. LE RECOURS AUX PRESTATAIRES EXTERIEURS ............................................................................................ 19 4.3.1. Le contrat avec la Scet ..................................................................................................................... 20 4.3.2. Les honoraires d’expertise comptable ............................................................................................. 20 4.3.3. Les honoraires d’assistance juridique ............................................................................................. 21 4.4. LE CREDIT-BAIL, MODE DE GESTION DU PARC INFORMATIQUE ET AUTOMOBILE .......................................... 21 4.4.1. Le parc informatique ....................................................................................................................... 21 4.4.2. Le parc automobile .......................................................................................................................... 23 4.5. FRAIS GENERAUX ET DEPLACEMENTS.......................................................................................................... 24 4.6. LES DEPENSES DE COMMUNICATION ............................................................................................................ 25 4.6.1. La communication externe ............................................................................................................... 26 4.6.2. Le suivi et la mise en concurrence des prestations de communication ............................................ 28 5. LA GESTION DES RESSOURCES HUMAINES ..................................................................................... 28 5.1. L’ORGANISATION ........................................................................................................................................ 28 5.2. LES PERSONNELS : EFFECTIFS ET MOBILITE ................................................................................................. 29 5.3. LE POIDS DES DEPENSES DE PERSONNEL ...................................................................................................... 30 5.4. LA CONVENTION APPLICABLE AU PERSONNEL ............................................................................................. 32 5.5. EVALUATION ET FORMATION ...................................................................................................................... 32 5.6. LES PROTOCOLES D’ACCORD TRANSACTIONNEL CONSECUTIFS AUX LICENCIEMENTS.................................. 33 5.6.1. Les indemnités de départ ................................................................................................................. 33 5.6.2. Le licenciement en 2008 du directeur général ................................................................................. 33 5.6.3. Le licenciement en 2011 du directeur-adjoint ................................................................................. 35 5.6.4. Le régime juridique des transactions ............................................................................................... 37 5.6.5. Le traitement social et fiscal de la transaction conclue avec le directeur général .......................... 38 5.6.6. La compétence pour accorder les indemnités transactionnelles et procéder aux retraitements fiscaux et sociaux ultérieurs ........................................................................................................... 40 5.6.7. Le départ du directeur général et ses suites .................................................................................... 42 S2-2120401 : BB 3/90 6. LA REFONTE DU SYSTEME D’INFORMATION : LE PROJET ADVITIUM................................... 43 6.1. UN BESOIN INITIAL MAL DEFINI ................................................................................................................... 43 6.2. LE CHOIX DE L’ASSISTANT A MAITRE D’OUVRAGE ...................................................................................... 44 6.3. UN PILOTAGE DU PROJET DEFAILLANT ........................................................................................................ 44 6.3.1. Le non-respect des délais initiaux ................................................................................................... 44 6.3.2. Des dérives sur le livrable lui-même : la redéfinition du projet en cours d’exécution .................... 45 6.3.3. Le blocage Sadev 94/Lascom ........................................................................................................... 46 6.3.4. Au final, un produit qui ne répond pas aux attentes des utilisateurs ............................................... 46 6.4. UN BUDGET NON MAITRISE ......................................................................................................................... 47 6.4.1. Les dépassements du budget initial ................................................................................................. 47 6.4.2. Le coût par agent ............................................................................................................................. 48 7. LES ACTIONS DE COOPERATION DECENTRALISEE ...................................................................... 48 7.1. LA COOPERATION AVEC LE MALI ................................................................................................................ 48 7.2. LA COOPERATION AVEC CUBA .................................................................................................................... 50 8. LES OPERATIONS ...................................................................................................................................... 51 8.1. PRESENTATION GENERALE DE L’ACTIVITE .................................................................................................. 51 8.1.1. Les secteurs d’activité de la Sadev 94 ............................................................................................. 51 8.1.2. L’activité en chiffres ........................................................................................................................ 52 8.2. ANALYSE DE L’ACTIVITE : PRESENTATION DE LA METHODE ........................................................................ 53 8.3. ANALYSE DES RISQUES JURIDIQUES ............................................................................................................ 53 8.3.1. Les conventions................................................................................................................................ 53 8.3.2. Les mandats ..................................................................................................................................... 54 8.3.3. Les comptes rendus d’activité et bilans de clôture .......................................................................... 55 8.3.4. Le bilan financier global des opérations ......................................................................................... 56 8.3.5. Exposition financière pour les collectivités ..................................................................................... 57 8.3.6. Analyse du risque financier pour la Sadev 94 ................................................................................. 59 8.4. ANALYSE DES RISQUES OPERATIONNELS ..................................................................................................... 61 8.4.1. La modification du projet initial ...................................................................................................... 61 8.4.2. Les opérations propres .................................................................................................................... 66 8.5. LE RISQUE LIE AUX TECHNIQUES PARTICULIERES D’INTERVENTION ............................................................ 68 8.5.1. Présentation des participations de la Sadev 94 dans des filiales .................................................... 68 8.5.2. La gestion des filiales ...................................................................................................................... 71 8.5.3. Les contrats de pré-commercialisation dans le cadre de l’opération Ivry Confluences .................. 73 9. LA POSITION PRIVILEGIEE DE LA SADEV 94 DANS LE DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE ......................................................................................................................................................................... 76 9.1. LA STRATEGIE OPERATIONNELLE DE LA SADEV 94 S’APPUIE SUR LA CONDUITE D’ETUDES PREALABLES ET LA MAITRISE DES CHARGES FONCIERES ....................................................................................................... 76 9.1.1. La réalisation des études ................................................................................................................. 76 9.1.2. La maîtrise du foncier, élément déterminant de la création d’une Zac ........................................... 77 9.2. LA TRADUCTION OPERATIONNELLE DE LA STRATEGIE DE LA SADEV 94 A TRAVERS LES DEUX OPERATIONS D’ENVERGURE IVRY CONFLUENCES ET CANCER CAMPUS............................................................................. 78 9.3. JURIDIQUEMENT REGULIERES, LES ETUDES PREALABLES ET LA MAITRISE DU FONCIER PLACENT LA SADEV 94 DANS UNE POSITION PRIVILEGIEE................................................................................................ 79 9.4. DE POSSIBLES CONFLITS D’INTERET ............................................................................................................ 80 10. ENJEUX ET PERSPECTIVES .................................................................................................................... 81 – ANNEXE – ........................................................................................................................................................ 83 S2-2120401 : BB 4/90 Depuis 2007, la Sadev 94 maintient un niveau d’activité qui lui permet de dégager un chiffre d’affaires et des résultats nets très positifs. Après les boni exceptionnels enregistrés en 2008 à la suite de la clôture d’opérations qui lui ont permis d’atteindre un résultat de plus de 6 M€(1), celui-ci passe, en 2011, à 2,2 M€. Presque tous les bénéfices font l’objet d’un report à nouveau, ce qui permet, la consolidation des fonds propres de la société. Cette situation financière, qui témoigne d’un portefeuille d’activités dynamique, est portée par les produits issus des opérations de commercialisation et de promotion immobilière, mais aussi permise par le niveau de rémunération de la société fixée dans le cadre des contrats qui la lient avec les collectivité concédantes. La dette totale de la Sadev 94, garantie et non garantie par les collectivités actionnaires, s’élève, en 2011, à près de 250 % de ses fonds propres pour progresser encore les années suivantes et représenter, à titre prévisionnel, plus de 350 % à horizon 2015. Ce niveau nécessite, de la part de la société, une attention particulière et devrait la conduire, dans l’avenir, à avoir recours à des opérateurs financiers pour l’accompagner dans le financement de l’acquisition des charges foncières. Sont concernées, notamment, les opérations d’envergure, telles que Cancer Campus à Villejuif et Ivry Confluences, qui dépassent le milliard d’euros. La société n’a pas été structurellement affectée par les tensions économiques qui ont pesé sur le marché de l’immobilier d’entreprise, en dépit d’un tassement de son chiffre d’affaires. Elle a aussi enregistré des recettes complémentaires tirées d’opérations menées pour son propre compte, même si leur nature était éloignée de son cœur de métier. En revanche, elle éprouve des difficultés à céder les charges foncières dans les délais initialement prévus, ce qui la conduit à assumer sur une plus longue durée le portage financier des opérations. Afin d’amortir les chocs de l’immobilier d’entreprise, la société a été conduite, soit à reprogrammer, dans le temps, les cessions de charges foncières afférentes, soit à privilégier, à court/moyen terme, les opérations de construction de logements. Des techniques d’intervention originales, telles que les contrats de pré-commercialisation ou de réservation de charges foncières, signées avec certains promoteurs, lui ont permis de sécuriser des recettes avant le lancement d’une opération. Adossé à l’opération Ivry Confluences qui comporte une surface d’immobilier d’entreprise très importante, ce type de contrat n’est pas, pour la société, dénué de risques dans l’hypothèse où elle ne respecterait pas ses engagements de promesse de vente. De plus, la conduite d’études préalables pré-opérationnelles, ainsi que la maîtrise du foncier, constituent des axes de développement sur lesquels repose la stratégie d’intervention de la société. Ces deux éléments lui permettent de conforter sa position prédominante uploads/Finance/ ifr201303.pdf