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1 L’ I N V ESTI SSEMEN T LOCATI F L’IN VES TISSE MENT LO CA TIF TOME I THIERR Y

1 L’ I N V ESTI SSEMEN T LOCATI F L’IN VES TISSE MENT LO CA TIF TOME I THIERR Y VIGNAL MASTEOS 2 L’ I N V ESTI SSEMEN T LOCATI F L’investissement locatif repose sur un principe assez miracu leux : c’est la banque qui finance le bien et ce sont les loyers qui remboursent la banque. Existe-t-il d’autres formes d’enrichissement aussi passives, où l’on fait travailler l’argent des autres ? Avec un risque qui n’est tout de même pas stra tosphérique, on parle de pierre, de toit, de gens qui vont payer pour vivre en dessous. Pas vraiment un produit de niche. Pas la volatilité du bitcoin non plus. Un prêt idéa lement sans apport, pour acheter un bien idéalement autofinancé. Il s’agit de minimiser son effort financier, et énergétique. En déléguant à une entreprise comme la nôtre, éventuellement. Si l’on se lance dans l’aventure en solo, quelques écueils sont à éviter. L’immobilier locatif est un produit grand public, mais qui reste étonnamment complexe. À tel point qu’il faut à ce guide, qui n’est qu’un vulgaire résumé, une cinquantaine de pages pour en faire le tour. L’exemple de réfé rence sera l’immeuble de rapport, mais ça marche aussi pour un appartement, une colocation ou de l’immobilier commercial. L’INVESTISSEMENT LOCA TIF MASTEOS - TOME I - THIERR Y VIGNAL 3 L’ I N V ESTI SSEMEN T LOCATI F C’EST ICI UN LIVRE DE BONNE FOI, LECTEUR. IL T’A VERTIT, DÈS L’ENTRÉE, QUE JE NE M’Y SUIS PROPOSÉ AUCUNE FIN, QUE DOMESTIQUE ET PRIVÉE. JE N’Y AI EU NULLE CONSIDÉRA TION DE TON SERVICE, NI DE MA GLOIRE. MES FORCES NE SONT PAS CAPABLES D’UN TEL DESSEIN Montaigne, les Essais, 1580 4 L’ I N V ESTI SSEMEN T LOCATI F 2 1 3 Vérifier la conformité à l’urbanisme Vérifier le potentiel financier de l’immeuble Bien choisir son emplacement 4 Acheter libre ou occupé ? 5 Bien estimer ses travaux 6 Structurer son offre d’achat 7 Bien choisir son notaire 8 Optimiser son financement 9 Optimiser sa fiscalité 10 Les démarches post-acquisition 5 L’ I N V ESTI SSEMEN T LOCATI F Bien choisir son emplacement 12 Choisir la ville 15 Choisir le quartier 16 Bien choisir l’immeuble 17 Vérifier le potentiel financier de l’immeuble 18 Priorité au prix ou au rendement à l’achat 20 Le triangle d’incompatibilité 20 Vérifier le potentiel locatif de l’immeuble 21 S’assurer que l’immeuble ne cache pas d’impayés ? 21 Comment tester le marché local en amont ? 23 L’encadrement des loyers 23 Optimiser l’agencement de son bien 23 Vérifier la conformité à l’urbanisme 24 Comment vérifier que l’immeuble a bien été divisé 26 Faire cadastrer des lots ex post 27 Vérifier la destination des lots 29 Comment faire du Airbnb à l’année ? 29 Acheter libre ou occupé ? 30 Acheter un immeuble occupé 32 Acheterun immeuble vide 32 Bien estimer ses travaux 34 Établir un devis travaux 36 La rénovationdes parties occupées 37 Structurer son offre d’achat 40 Savoir se positionner rapidement 42 Le délai légal de rétractation post-signature 42 Un ou plusieurs refus de prêt ? 43 Quels documents demander au stade de l’offre ? 43 Savoir rédiger son offre 44 Formuler son offre en nom propre ou en SCI ? 45 La condition suspensive de prêt 46 6 L’ I N V ESTI SSEMEN T LOCATI F Bien choisir son notaire 48 Signature agence vs notaire 51 Bien choisir son notaire 51 Un seul ou deux notaires ? 51 Tester un notaire 52 Faut-il laisser faire les notaires ? 53 Optimiser son financement 54 La rédaction acte en mains 56 L’incidence bancaire d’une signature en nom propre vs en SCI 57 Le délai de financement 60 Faut-il passer par un courtier ? 60 Les spécificités du financement locatif 60 Le différé de remboursement 62 Les spécificités du prêt travaux 62 Anticiper les dépassements de devis travaux 64 Présenter son investissement au banquier 64 Emprunter sans CDI 65 Les contreparties bancaires 65 Apport vs nantissement 67 L’impact d’un prêt locatif sur sa capacité d’emprunt future 68 Optimiser sa fiscalité 70 Location nue vs location meublée 72 Investir en SCI 74 Investir en LMNP 75 Investir en régime foncier 78 Investir en LMP 80 Les démarches post-acquisition 82 L’assurance PNO 85 Le déblocage du prêt travaux 85 Rénover un logement occupé 86 Déléguer la gestion locative 86 La découverte d’impayés post-acquisition 88 Sécuriser ses loyers 89 La garantie loyer impayé (GLI) 89 Glossaire 96 BIEN CHOISIR SON EMPLACEMENT Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif est primordial. On ne choisit sa destination ni au hasard, ni aux sentiments. On utilise la data. - 1 - 8 L’ I N V ESTI SSEMEN T LOCATI F 9 L’ I N V ESTI SSEMEN T LOCATI F CHOISIR LA VILLE J’habite à Nice, dois-je investir à Nice ? Pas forcément. Ma grand-tante ha bite à La Rochelle, dois-je investir à La Rochelle ? Non plus. Un investisseur digne de ce nom ne choisit sa ville ni au doigt mouillé, ni par affinités fami liales ou par proximité géographique. Un investisseur rationnel s’appuie sur la data pour choisir sa ville. La data dites-vous ? Oui, la data. Prenons Nice. Ça se fait en quatre étapes : 1. Je regarde le prix au mètre carré de la ville sur le site Meilleurs Agents : 4 432 € ; 2. Je regarde le loyer mensuel au mètre carré de la ville sur le site Meil leurs Agents : 17,3 € par mètre carré ; 3. Je fais le ratio du loyer annualisé rapporté au prix au mètre carré pour obtenir le rendement brut moyen de la ville : 17,3 € multiplié par 12 mois le tout divisé par 4 432 €, ce qui donne 4,68 % de rendement brut à Nice — rappelons qu’il faut avoir 8 % à 9 % de rendement brut minimum pour qu’un investissement soit parfaitement au tofinancé ; 4. Je vérifie le niveau de la demande locative à partir d’un fournisseur de data fiable, en l’espèce : le tensiomètre locatif de Locservice, qui donne une note de 5 sur 9 à la tension locative ni çoise (où 1 correspond à très difficile pour un locataire de trouver une loca tion, et 9 à très facile pour un locataire de trouver une location). On se rend compte que Nice — ville très agréable par ailleurs — a un rendement locatif… moyen, et une demande locative… pas incroyable. À titre de comparaison, Lille, moins ensoleillée certes, a un rendement brut moyen de 5,2 % et une note de tension locative maximale à 1/9. C’est déjà mieux. En utilisant la data disponible on peut se construire un Excel et quelques filtres pour trou ver la ville qui a à la fois un fort ren dement locatif et, en même temps, comme disait Macron, une tension locative de dingue. On pourra rajouter des critères macro (disponibles sur le site de MeilleursAgents ou de l’Insee) comme le nombre d’habitants, le taux de chômage, le revenu médian — et continuer à filtrer. L’idée évidemment est de faire mieux que le rendement locatif brut moyen de la ville. Plus le rendement de base de la ville est bas, plus il va être compliqué d’atteindre les 8 à 9 % nécessaires à un parfait autofinancement de l’investissement (loyers > mensualités + charges). La proximité de la ville en question par rapport à son lieu de résidence im porte moins dans le cas où la gestion locative est entièrement déléguée à un gestionnaire local. 10 L’ I N V ESTI SSEMEN T LOCATI F CHOISIR LE QUAR TIER On garde cette approche top-down, c’est-à-dire qu’on part d’une vue macro puis on zoome progressivement sur la data micro : de la ville au quartier à la rue. Pour le quartier, c’est exactement le même principe que pour le choix de la ville. On tape le nom du quartier, par exemple « Lille Wazemmes Meil leursagents » sur Google, et on clique sur le premier lien pour avoir le prix au mètre carré, le loyer au mètre carré, et donc le rendement brut moyen du quartier en divisant les deux (le quar tier de Wazemmes à Lille revient à 3 479 € par mètre carré pour un loyer mensuel de 15,3 € par mètre carré soit un rendement brut annuel de 5,3 %, contre 4,1 % pour le quartier Vieux Lille par exemple). Retenons que le rendement est généralement inver sement proportionnel au glamour du lieu. Le Havre est bien plus rentable que Biarritz… On y reviendra avec la notion de triangle d’incompatibilité. On peut rajouter un peu de qualitatif à cette analyse en appelant un ami lo cal, ou un agent immobilier du coin au hasard, pour demander ce qu’il pense du quartier en question en termes de potentiel. On regarde où sont les lieux importants au sein du quartier : facs, écoles, centres commerciaux, super marchés, mairie, lieux de divertisse ment. Et surtout les arrêts de bus ou de uploads/Finance/ livre-invetissement-locatif-tome1.pdf