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MAEC MANAGER EN AUDIT EXPERTISE CONSEIL PROMOTION 2016-2018 LES METHODES D’EVAL

MAEC MANAGER EN AUDIT EXPERTISE CONSEIL PROMOTION 2016-2018 LES METHODES D’EVALUATION DES FONDS DE COMMERCE : UNE APPROCHE CRITIQUE Thèse professionnelle présentée et soutenue par Claire KUHN Directeur de recherche : Monsieur Ivan PASTERNATZKY 2 Remerciements Je tiens à adresser mes remerciements à l’ensemble des personnes qui m’ont permis de réaliser ce mémoire dans les meilleures conditions. Tout d’abord, je souhaite remercier Monsieur Philippe FAVRE-REGUILLON, gérant du cabinet IFC expertise, pour la confiance qu’il m’a accordée lors de mon alternance. Je le remercie également pour son aide, ses conseils et son accompagnement tout au long de cette période. Grâce à lui, j’ai acquis de nombreuses connaissances essentielles à l’exercice du métier d’expert. Enfin, sa disponibilité, ses connaissances et ses recommandations dans le cadre de l’élaboration de ce mémoire m’ont permis d’avancer dans les meilleures conditions. Je souhaite également remercier Madame Adèle DEMOUY, expert en évaluation immobilières et membre auditeur de l’IFEI, pour sa disponibilité, sa patience et ses encouragements tout au long de cette année. Enfin, je remercie Monsieur PASTERNATZY, directeur du Master, ainsi que l’ensemble du corps enseignant de l’Ecole Supérieure des Professions Immobilières de PARIS qui m’ont permis d’acquérir les connaissances nécessaires à l’exercice de mon futur métier d’expert en évaluation immobilière de par la qualité de leur enseignement. Pour finir, je remercie ma famille pour son soutien. 3 Sommaire Remerciements ................................................................................................................................ 2 Introduction générale ................................................................................................................... 4 Partie n°1 : La valorisation des fonds de commerce par le biais de différentes méthodes d’évaluation. ................................................................................................................. 7 I. Les éléments qui composent un fonds de commerce ............................................................ 7 A. Les éléments corporels du fonds de commerce ................................................................................ 7 B. Les éléments incorporels du fonds de commerce ............................................................................ 8 C. La valeur du fonds de commerce corrélée à différents aspects .................................................. 9 II. Les méthodes d’évaluation des fonds de commerce utilisées en expertise immobilière ............................................................................................................................................... 10 A. L’évaluation par le chiffre d’affaires : « Méthode des barèmes professionnels » ............. 10 B. L’évaluation par l’EBE, méthode dite de la rentabilité ................................................................. 15 C. D’autres méthodes d’évaluation ............................................................................................................. 18 Partie n°2 : Des méthodes très largement utilisées mais néanmoins discutables .20 I. Constats quant aux méthodes d’évaluation des fonds de commerce ............................. 20 A. L’utilisation des méthodes : une remise en question au fil du temps .................................... 20 B. Analyse de la méthode des barèmes professionnels ..................................................................... 22 C. Mise en relation avec les données économiques ............................................................................. 26 II. Vers certains axes d’amélioration ............................................................................................ 27 A. Discussion quant aux choix des méthodes ........................................................................................ 27 B. Vers un ajustement des barèmes ........................................................................................................... 29 Troisième partie: Illustration à travers deux cas pratiques .......................................... 34 I. Cas pratique n°1 : Activité de garage ......................................................................................... 34 A. Analyse des comptes de la société ......................................................................................................... 35 B. Calcul de la valeur du fonds de commerce ......................................................................................... 38 II. Cas pratique n°2 : Activité de restauration ............................................................................ 42 A. Analyse des comptes de la société ......................................................................................................... 42 B. Calcul de la valeur du fonds de commerce ......................................................................................... 44 Conclusion du mémoire .............................................................................................................. 50 Annexes ............................................................................................................................................ 51 Bibliographie .................................................................................................................................. 57 Résumé ............................................................................................................................................. 59 4 Introduction générale ’expertise immobilière est une activité encadrée depuis 1990 par la Charte de l’Expertise Immobilière. Il existe actuellement 4 versions dont la plus récente date de mars 2017. Cette charte est utilisée par le plus grand nombre et c’est une référence pour les experts en évaluation immobilière. Elle permet en effet de donner un cadre à l’exercice de la profession et d’en déterminer les usages. L’expert en évaluation immobilière peut intervenir dans le cadre d’expertises amiables ou judiciaires. Il doit être inscrit sur les listes de la Cours d’appel dont il dépend et être nommé par un juge pour exercer dans le domaine judiciaire. Il peut intervenir pour des litiges relatifs à tous types de biens immobiliers tels que des immeubles résidentiels (dans le cadre de divorces, donations, valorisations de biens pour calcul de l’IFI...) ou professionnels (détermination de la valeur locative, valeur vénale, calcul de l’indemnité d’éviction ...). Nous centrerons uniquement notre étude sur les locaux commerciaux pour lesquels l’expert peut être amené à déterminer la valeur d’un fonds de commerce. Nous exclurons les activités de bureaux, activités industrielles, sociétés cotées en bourse… Cette mission de l’expert a très souvent lieu dans le cadre d’un refus de renouvellement de bail commercial nécessitant le calcul d’une indemnité d’éviction1. Pour pouvoir déterminer son montant, l’expert immobilier doit valoriser le fonds de commerce ainsi que le droit au bail à travers l’application de différentes méthodes d’expertise et par la détermination d’une éventuelle économie de loyer. C’est la valorisation du fonds de commerce qui nous intéresse et que nous allons développer dans ce mémoire. Il est à noter que le fonds de commerce est nécessaire dans toute activité commerciale et qu’il permet, dans le cadre d’une location des murs, d’obtenir la propriété commerciale des lieux loués. Dans la majorité des cas, le fonds de commerce est exploité par le propriétaire du fonds. Cependant, la location-gérance est également possible sans pour autant constituer 1 Article L145-14 du Code de Commerce L 5 une sous-location d’un point de vue juridique2. Nous écarterons l’hypothèse d’une location gérance dans notre étude. Il semble important de rappeler qu’aujourd’hui, seule la loi du 17 mars 1909 définit légalement la composition d’un fonds de commerce. Elle en dissocie les biens incorporels (tels que la clientèle, l’achalandage, le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail, le droit de propriété industrielle, littéraire ou artistique) des biens corporels (tels que le matériel, les marchandises et l’outillage). Selon l’administration fiscale, le fonds de commerce est « l'ensemble des droits et valeurs au moyen desquels s'exerce un négoce ou une industrie. Il est composé de divers éléments et c'est leur réunion, leur groupement sous une direction unique, l'action respective qu'ils ont les uns sur les autres, le fait qu'ils se valorisent réciproquement qui créent le fonds de commerce. Ces éléments sont habituellement classés en éléments incorporels et éléments corporels. »3 Nous pouvons toutefois constater qu’il existe un bon nombre de définitions qui diffèrent en fonction des années de publication et des différents courants de pensée. Nous nous intéresserons, dans le cadre de cet écrit, à la définition issue du domaine d’activité étudié, à savoir : l’Expertise en Evaluation Immobilière. Nous retiendrons pour définition du fonds de commerce les définitions sommaires de l’article L142-2 du Code de Commerce et de la RICS : « Avantages économiques futurs découlant d’une entreprise, d’une participation dans une entreprise ou de l’utilisation d’un groupe d’actifs non séparables. »4 & « l'enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l'achalandage, le mobilier commercial, le matériel ou l'outillage servant à l'exploitation du fonds, les brevets d'invention, les licences, les marques, les dessins et modèles industriels, et généralement les droits de propriété intellectuelle qui y sont attachés »5. A ce jour, il existe plusieurs définitions du fonds de commerce, tout comme il existe de nombreuses méthodes d’évaluation qui peuvent être, dans certains cas contradictoires ou éloignées de la réalité économique. Les méthodes mises à notre disposition sont nombreuses, souvent théoriques et dont l’adaptation à un cas réel est souvent complexe. Le choix est souvent laissé à la libre appréciation de l’expert et nécessite d’avoir une bonne connaissance de l’entreprise étudiée, du domaine d’activité, de la localisation du bien ainsi que de la 2 3e Civ – 19 mars 2008, BICC n°685 du 1er juillet 2008. 3 http://archives-bofip.impots.gouv.fr 4 Définition de la RICS 5 Article L.142 – 2 du code de commerce 6 conjoncture économique. Le choix d’une méthode plutôt qu’une autre, d’un barème plutôt qu’un autre aura indéniablement un impact plus ou moins significatif sur la valeur finale du fonds de commerce. Ce choix doit être fait en connaissance de cause afin d’en déterminer la valeur la plus exacte et la plus conforme à la réalité. A travers ce mémoire, nous répondrons à la question suivante : Dans quelle mesure les méthodes d’évaluation des fonds de commerce peuvent-elles être discutables? Notre étude portera uniquement sur les modalités des méthodes d’évaluation de la profession étudiée et concernera exclusivement les commerces dits « ordinaires ». Ne seront donc pas pris en considération les cas particuliers tels que les fonds de gros ou industriels nécessitant une approche complémentaire. Nous développerons dans une première partie, les éléments qui composent un fonds de commerce ainsi que les diverses méthodes et barèmes proposés pour son évaluation. Puis, nous soulignerons dans une seconde partie, les écarts souvent importants en matière d’évaluation et nous proposerons des axes d’amélioration. Enfin, nous illustrerons nos propos à travers deux cas pratiques dans une dernière partie. 7 Partie n°1 : La valorisation des fonds de commerce par le biais de différentes méthodes d’évaluation. Comme nous venons de l’évoquer, il existe de nombreuses méthodes qui permettent de valoriser un fonds de commerce. Certaines méthodes préconisent par exemple d’utiliser des barèmes, de prendre en considération la rentabilité de l’affaire ou même de comparer des fonds de commerces entre eux. Le choix de l’une ou l’autre des méthodes, d’un coefficient plutôt qu’un autre représente un véritable enjeu dans uploads/Finance/ methodes-evaluation-fonds-de-commerce-claire-kuhn-ifc-expertise-2018-pdf.pdf