Remerciez-le!

Remerciez @Admin pour avoir partagé cet document gratuitement, de la manière la plus simple, en partageant sur les réseaux sociaux.

A R G U S D C F Activité de formation continue Organisée par l'Ordre des évalua

A R G U S D C F Activité de formation continue Organisée par l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Formateur Dominic Fournier, É.A., MBA Les 17 et 18 avril, 22 et 23 mai 2009 Introduction • CV et expérience • Validation des connaissances o Informatique o Technique du revenu • Compréhension de but / outil • Visualisation du résultat de l’analyse • Projection financière • Estimation de la valeur * Importance des paramètres d’évaluation et de marché Convention de saisie et d’utilisation • Choix par défaut selon l’unité de mesure choisie • Champs vides = référence à l’hypothèse générale, possibilité d’« override » • Date • Début = 1er jour du mois • Fin = dernier jour du mois • Fixe = ex : 2/03 • Relative = nombre de mois ou d’années par rapport à un point donné • Champs numériques acceptent les formules (pour faciliter la saisie), mais ne retiennent que le résultat [F8 pour la calculatrice]. • Utilisation d’un modèle par référence pour les loyers du marché, les modèles de récupérations, les mois gratuits, etc. • Menu contextuel au bas de l’écran pour chaque champ de saisie. Logiciel de projection financière ARGUS DCF Menu Fichier Nouveau : création de toutes pièces / à partir d’un modèle / Assistant Argus de toutes pièces : méthode de saisie à partir d’une grille vide. à partir d’un modèle : utilise une matrice que vous avez préalablement saisie. Assistant Argus : Argus vous guide dans les éléments à saisir. Fichier avec extensions .sf Ouvrir : Argus convertit automatiquement les fichiers de versions précédentes, ce qui les rend illisibles par la version antérieure. Copie r : Dupliquer un fichier : Créer un nouveau fichier identique Créer un fichier générique : Plusieurs données invisibles pour l’utilisateur Créer un modèle : Matrice utilisable comme modèle de base Le fichier est automatiquement sauvegardé à chaque confirmation de nouvelle saisie et non à l’enregistrement « enregistré ou enregistré sous »; attention à la manipulation pour analyse, faire copie de travail. Réglage de langue Permet la conversion des menus en français ou autres langues. Logiciel de projection financière ARGUS DCF Menu actif Description : Compléter l’information demandée Type d’actif: détermine les champs à créer pour la saisie des données de projection. Impossible de modifier ce champ une fois sélectionné. Choisir portefeuille pour créer un modèle de consolidation de propriétés indépendantes. Calendrier Date de début Nombre d’années de projection Logiciel de projection financière ARGUS DCF Type de surface Taille de l’actif : mesure utilisée par défaut, mesure totale inscrite à la liste de locataires et dans les rapports d’occupation. Autre taille de l’actif : permet une seconde superficie totale. Nouveau : permet l’ajout d’autres mesures par l’utilisateur : Par mesure : saisir la mesure. Par occupation : saisir le groupe de locataires à suivre. Fonction « Utiliser par » : permet de voir la relation entre les champs, si existante. Fonction « Détail » : permet la saisie d’un nombre variable dans le temps. Logiciel de projection financière ARGUS DCF Inflation de l’actif Mois d’inflation : détermine à quel moment le facteur d’inflation est appliqué. Méthode de récupération : permet de déterminer à quel mois l’inflation sera appliquée et comment les charges annuelles seront groupées pour le calcul des récupérations. Général : Cet index est utilisé par défaut par chaque élément à indexer dans le modèle. Première dérogation : détermine un index spécifique au groupe de charges ou de revenus. NOTE : Si la première dérogation est vide = référence au paramètre par défaut. D’autres dérogations sont aussi disponibles au niveau de la saisie des données. Fonction « Développer » : permet de saisir la même donnée sur toute la ligne. Logiciel de projection financière ARGUS DCF Étape 1 de l’exercice Produits divers Charges récupérables Charges non récupérables Charges d’investissement Fonction générale Insérer : pour ajouter une source de produit divers au une charge. Copier : copie les donnés d’une ligne de produit ou de charge. Supprimer : supprime la catégorie sélectionnée. Déplacer : déplace la catégorie sélectionnée à l’endroit choisi. Détail : fonction « Détail » pour plus d’options dans un champ donné • Sous-lignes : même type de tableau de saisie, poste consolidé Attention : seul le poste consolidé sera disponible pour le tableau de récupération; ne pas inclure des charges qui demandent une modélisation spécifique. • Détail : permet la saisie mensuelle des produits et des charges. Note : Un champ permet d’utiliser une inflation spécifique à ce détail. La fonction développer et colonne peuvent aussi être utilisées pour compléter la saisie du tableau. Tableau de saisie Nom : Champ alpha numérique, nom de votre choix. Code de comptabilité : permet la consolidation des produits et des charges en portefeuille. Montant : inscrire le montant désiré ou un détail (sous-lignes ou détaillé) Note : Voir la relation avec l’unité de mesure, la superficie et la fréquence. Unités : Champ associé au montant saisi • % EGR (% du revenu brut effectif) : Utile pour les réserves non allouées ou les charges de gestion en fonction des revenus. • Montant en $ : Montant total. • $ par surface : Somme unitaire à être multipliée par la superficie choisie. • % ligne : Utilise un pourcentage d’autres lignes définies dans les produits ou les charges. Attention au changement d’unité ou de montant; ne pas oublier la relation entre les champs, 1$/pi² est différent de 1$ total. Superficie : utilise les superficies définies, disponible au besoin seulement. Fréquence : détermine à quelle fréquence produire le calcul (mensuel, trimestriel, annuel). Logiciel de projection financière ARGUS DCF % fixe : détermine la portion du produit ou de la charge qui ne fluctue pas en fonction de l’occupation des lieux. (Voir présentation détaillée du calcul). Utile pour le calcul de l’électricité, de l’entretien ménager et autre. Note : Si cette fonction est utilisée, la saisie représente le montant en pleine occupation. Fonction « Augmenter pour la récupération » apparaît à la fenêtre des charges récupérables seulement. Cette fonction permet d’estimer la valeur d’une charge récupérable pour fins de récupération en considérant le niveau d’occupation sélectionné. (Voir présentation détaillée du calcul). Inflation : permet la saisie d’une inflation spécifique (utilise général si vide). Compte de référence : permet la saisie de produits ou de charges qui n’apparaîtront pas au calcul du revenu net, mais qui pourront servir aux fins d’autres calculs. Utile pour la récupération de sommes comptables n’affectant pas le revenu net. Perte locative générales et perte dur crédits et créances impayées Méthode : • % des revenus bruts potentiels : revenu brut potentiel, inclut les autres revenus • % des revenus locatifs de base programmés : revenu de base effectif • % de tous les revenus : RBE + récupération + autre revenus Taux : taux applicable Note : Possibilité d’introduire un taux annuel détaillé. Application de différents taux : basé sur les groupes de locataires (voir groupement et tri des locataires) Méthode d’application de la modification (ajustement, remplacement, etc.) Logiciel de projection financière ARGUS DCF Options : • basé sur le revenu brut moins carence • réduire la réserve du montant calculé par l’inoccupation et la carence (= % de perte minimale annuelle) Comptes budgétaires Permet de personnaliser les noms des lignes de détails programmées et d’assigner des # de charte comptable. Étape 2 de l’exercice Locataire Registre des loyers Nom : saisie du nom Suite : au choix Type de bail: permet le classement pour le calcul de l’inoccupation par type État du bail : permet le classement de baux contractuels et de baux spéculatifs Taille : Superficie utilisée par le local (superficie brute) Note : Possibilité de varier dans le temps avec la fonction « Détail ». Date de d’effet : • Date fixe : une date donnée • Date variable : nombre de mois suivant la date de début de la projection Terme ou expiration : • Date fixe : même • Terme : en nombre d’années en fonction de la date de début de bail Loyer de base : • En $ ou en pourcentage • Possibilité de variation ou augmentation (voir détail) Note : Les unités de mesure apparaîtront au tableau des détails. Note : Les changements inscrits avec la fonction « Détail » apparaîtront à la ligne loyer de base. Logiciel de projection financière ARGUS DCF Unité de mesure : en fonction du montant de loyer de base inscrit • $/pi²/année • $/pi²/mois • $/année • $/mois • % d’augmentation • % d’augmentation annuel • % du loyer du marché (voir « sur expiration » loyer du marché) Modification de loyer (création de modèle) • Loyer à palier : méthode d’augmentation du loyer en palier • IPC : utilise l’index nommé IPC au tableau de l’inflation Les changements inscrits avec la fonction « Modification de loyer» apparaîtront sur des lignes spécifiques à l’impression des rapports. Vous devez créer un modèle nommé; les modèles sont toujours réutilisables, utiliser des noms facilement identifiables. Cession au bail (loyer à pourcentage) • Cette section permet uploads/Finance/ notes-de-cours-argus-2009.pdf