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Fiscalité sur l’immobilier locatif 2 Un dossier de la lettre Objectif Libre et

Fiscalité sur l’immobilier locatif 2 Un dossier de la lettre Objectif Libre et Indépendant Dossier cadeau – Fiscalité sur l’immobilier locatif Réconciliez investissement immobilier et fiscalité Faites-vous partie des nouveaux convertis à la location meublée de longue durée ? Les Français sont de plus en plus nombreux à se lancer dans l’aventure ! Selon Seloger.com1, au cours de l’été 2020, entre juin et août, les annonces pour de la location meublée longue durée ont explosé : + 91 % à Bordeaux, + 84 % à Nice, + 67 % à Paris ! Mais est-ce une bonne idée de se lancer ainsi tête baissée dans de la location meublée longue durée ? Travaux : quels sont les points essentiels ? 3 Un dossier de la lettre Objectif Libre et Indépendant Attention aux décisions prises dans la précipitation. En matière d’immobilier, s’il y a bien une règle d’or, c’est d’anticiper. Vous ne le savez peut-être pas encore, mais il existe de nombreux choix à faire si vous voulez investir dans l’immobilier locatif. Et ils sont cruciaux, car ils ont des conséquences majeures sur l’argent que votre placement va vous rapporter. En effet, le montant d’un loyer n’est jamais réellement la somme que vous allez em- pocher. Il faut compter avec les impôts. Fiscalité et immobilier : pourquoi il est si facile de se tromper Je me suis trompé. Je ne savais pas. Je ne pensais pas que cela fonctionnait comme ça. Voici les phrases que l’on entend le plus de la part des investisseurs immobiliers qui revendent leurs biens sur un constat d’échec. Juste après suivront des remarques telles que « tu ne devrais pas, tu ne vas rien ga- gner, le fisc va tout prendre, l’immobilier ça ne rapporte rien, c’est un mythe. » En matière d’investissement immobilier, certaines personnes se trompent et y laissent des plumes, c’est indéniable. Ils ne sont pourtant pas moins intelligents que les autres. Seulement moins infor- més. Il est très facile de ne pas gagner d’argent en investissant dans l’immobilier. Heureusement, il est aussi parfaitement possible d’en gagner, au point de devenir financièrement indépendant, c’est dire. La différence entre ces deux issues réside dans plusieurs choses. Tout d’abord, dans la rentabilité du bien que vous achetez. Il existe de nombreuses astuces qui per- mettent de sélectionner judicieusement son bien immobilier, mais ce n’est pas de cela que nous parlerons aujourd’hui. Le deuxième élément qui fera la différence, ce sont les impôts. Pour un même loyer perçu, vous pouvez être imposé à au moins trois taux différents. Etes-vous sûr d’avoir opté pour l’option la plus basse ? Le problème est que les investisseurs, bien souvent, ne connaissent pas les options dont ils disposent. Rares sont les banquiers à vous expliquer clairement quelle stra- tégie fiscale adopter pour votre investissement. Travaux : quels sont les points essentiels ? 4 Un dossier de la lettre Objectif Libre et Indépendant Quand rien n’est simple, il est si facile de faire les mauvais choix Avant de parler chiffres et taux d’imposition, sachez que la part de vos revenus im- mobiliers que vous allez devoir laisser au fisc dépend de plusieurs éléments : Le bien que vous mettez en location est-il meublé ou vide ? Détenez-vous le bien en direct ou sous une autre forme juridique ? Avez-vous saisi toutes les opportunités de défiscaliser vos revenus locatifs ? Qu’avez-vous l’intention de faire de vos revenus locatifs ? La réponse à ces questions va conditionner le montant d’argent que vous pourrez déga- ger d’un bien. Immobilier et fiscalité : les règles de base à connaître absolument La location nue en direct, source de nombreuses erreurs Acheter un bien immobilier en nom propre puis le mettre directement en location, c’est évidemment ce que la plupart d’entre nous imaginent lorsque l’on parle d’inves- tir dans l’immobilier locatif. D’ailleurs, la location nue est la solution adoptée par la majorité des investisseurs immobiliers en France. Pas besoin d’investir dans des meubles ou de l’électroménager avant de mettre le bien en location, avec un peu de chance les locataires resteront longtemps, il ne reste qu’à fixer le montant du loyer et tout est réglé ou presque. Ou presque, en effet. Travaux : quels sont les points essentiels ? 5 Un dossier de la lettre Objectif Libre et Indépendant L’erreur : croire que vos loyers font l’objet d’une seule imposition. En réalité, vos revenus locatifs sont « doublement » imposés. Ils sont imposés au titre de l’impôt sur les revenus. Le taux d’imposition va donc dépendre de votre situation personnelle et du taux marginal d’imposition dont vous dépendez. Il peut être de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. A cela, s’ajoutent également les prélèvements sociaux. Vous devez aussi compter avec 17,2 % d’imposition, au titre de la CSG et de la CRDS. Ainsi, avec la location nue, vos loyers peuvent donc se retrouver très lourdement imposés. L’astuce pour faire baisser votre imposition avec la location nue : Il existe 2 régimes fiscaux pour définir votre mode d’imposition avec la location nue. • L’imposition au régime du micro-foncier • L’imposition au régime réel Ce qui change : la manière de calculer la base imposable constituée par vos revenus locatifs. Choisissez bien votre régime fiscal, car plus votre base imposable est faible, moins le montant de vos impôts sera important. Le micro-foncier Il s’applique si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an. C’est l’option la plus simple pour un propriétaire. Ce que vous avez à faire : déclarer le montant des loyers perçus à l’administration fiscale. La réduction qui s’applique : le fisc déduit automatiquement 30 % du montant de vos loyers. Votre base imposable est donc de 70 % des montants perçus. Le régime réel Le régime réel s’applique automatiquement si vos revenus locatifs vous rapportent plus de 15 000 € par an. Si vous gagnez moins, vous pouvez également l’obtenir sur demande. Travaux : quels sont les points essentiels ? 6 Un dossier de la lettre Objectif Libre et Indépendant Ce que vous avez à faire : ici, c’est à vous de déduire vos frais avant de déclarer vos revenus fonciers imposables. Sont principalement déductibles : • Les intérêts de l’emprunt, • L’assurance emprunteur, • L’assurance habitation propriétaire non occupant, • La taxe foncière hors ordures ménagères, • Les travaux déductibles… Comment choisir votre régime fiscal : Faites un calcul : si le montant de vos charges déductibles représente plus de 30 % de vos revenus locatifs, alors optez pour le régime réel. Si elles pèsent moins, alors profitez tout de même d’un abattement de 30 % en res- tant au régime du micro-foncier. Pour mieux comprendre, voici une comparaison entre les deux modèles, sur la base d’un revenu locatif de 10 000 € et d’une tranche marginale d’imposition à 11 %. Régime Micro-foncier : Loyers : 10 000 € Abattement avant impôt : -30 % = 7 000 € Imposition à l’IR à 11 % : 7 000 € * 11 % = 770 € d’impôts sur le revenu Auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux : 7 000 € *17,2 % = 1 204 € de CSG et CRDS Soit un montant total d’impôt de 1 204 + 770 = 1 974 € sur les 10 000 € de revenus fonciers de départ. Travaux : quels sont les points essentiels ? 7 Un dossier de la lettre Objectif Libre et Indépendant Régime réel : Loyers : 10 000 € Déductions applicables : Taxe foncière : 2 000 € Intérêts de l’emprunt : 1 000 € Travaux d’entretien : 2 000 € Assurance : 1 000 € Total des déductions : 6 000 € Base imposable : 10 000 – 6 000 = 4 000 €. Imposition à l’IR à 11 % = 440 € Prélèvements sociaux : 4 000 * 17,2 % = 688 € Soit un montant total de l’impôt de 440 + 688 = 1 128 € sur les 10 000 € de revenus fonciers de départ. Ainsi, le régime micro-foncier, qui est le plus choisi par les Français, est aussi le plus coûteux en impôts. Un choix qui vous coûterait 846 € de plus que le régime réel sur une année, dans le cadre de notre exemple. N’oubliez pas d’adapter cet exemple sur la base de votre propre taux marginal d’im- position. Travaux : quels sont les points essentiels ? 8 Un dossier de la lettre Objectif Libre et Indépendant Location meublée : toujours des tentations et des pièges L’erreur : croire qu’opter pour une location meublée et son statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous facilitera les démarches par rapport à de la location vide. Certes, vous avez des facilités pour rompre le bail par rapport au vide (rupture pos- sible tous les ans au lieu de tous les 3 ans). Mais en matière de fiscalité, là encore, les choses sont complexes. Vous avez la possibilité entre deux régimes et vous tromper vous coûtera de l’argent, comme avec le nu. Les uploads/Finance/ objectif-libre-et-independant-dossier-fiscalite-immobilier.pdf