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Le risque opérationnel Le risque opérationnel est traditionnellement défini comme le résultat d’une inadaptation ou d’une défaillance imputable à des procédures, personnels et systèmes internes ou des événements extérieurs. L’exposition au risque opérationnel dépend donc de l’activité et de l’organisation de chaque entité. Aussi la nature des risques abordée dans les rap ports annuels est-elle diversifiée et hétérogène (voir graphique) : • 10 entités citent la mauvaise couverture des actifs par des polices d’assurance ; • 9 entités mentionnent le risque de crédit. S’il ne constitue pas a priori un risque opérationnel, il est toutefois fréquemment classé comme tel par les acteurs de ce secteur, dans la mesure où il peut être le fait de défaillances de l’organisation conduisant à l’acceptation de locataires insolvables ; • 7 entités citent le risque d’acquisition, considéré comme celui lié à l’absence de détection de défauts cachés, la carence de diagnostics techniques, fiscaux, juridiques ou financiers ou encore l’erreur d’appréciation au moment de la décision d’investissement ; • le risque de vacance, qui peut s’expliquer par l’obsolescence ou la mauvaise gestion des actifs est cité 5 fois. Ce risque est considéré comme significatif dans la mesure où il peut altérer non seulement la rentabilité des actifs mais aussi, par voie de conséquence, leur valeur de marché ; • 2 entités évoquent le risque associé à l’externalisation de certains services (gestion locative) ; • 2 autres mentionnent la rétention du personnel clé de l’entreprise ; • les promoteurs et les foncières exerçant une activité de développement évoquent, quant à eux, les risques de défaillance des sous-traitants, l’absence de maîtrise des coûts de construction ou encore la mauvaise estimation du rythme de commercialisation. De même sont évoqués les retards dans l’obtention des permis de construire ou autres autorisations administratives qui peuvent impacter la performance financière de l’opération ; • le risque de fraude est abordé par 6 acteurs selon différentes approches mais ne fait jamais l’objet de développement dans les rapports. Risque de non conformité Le risque de non-conformité peut se définir comme le risque de sanction qui naîtrait de manquements à des dispositions réglementaires ou législatives, en particulier, s’agissant du secteur immobilier, de mesures essentiellement d’ordre environnemental, sécuritaire ou fiscal. Les prises de conscience des risques sanitaires (amiante, plomb, légionellose, transformateurs au PCB, …), les mesures relatives à la maîtrise des dépenses énergétiques se sont traduites ces dernières années par la multiplication des textes législatifs visant à assurer la protection des personnes. Les inconnues concernant certaines technologies (Wifi…) soulèvent encore des interrogations qui pourraient donner lieu à de nouveaux développements législatifs. Ces développements expliquent le niveau de préoccupation partagée par l’ensemble des acteurs sur leur conformité aux dispositions juridiques qui leur sont applicables. Page 2 - Extraction de la Lettre des Services Financiers N° 15 - Décembre 2008 Immobilier « Une large part des entreprises affirment avoir mis en place une procédure d’identification de leurs risques (cartographie). » Acteurs Pays Activité Marché Patrimoine (Mds€ ) au 31.12.07 British Land Royaume-Uni Investissement et développement Bureaux, Commerces 24,3 Corio Pays-Bas Investissement Commerces 5,5 Foncière des Régions France Investissement et développement Tous les marchés 18 IVG Immobilien Allemagne Investissement, développement, asset management Bureaux 2,5 (et 10,3 sous gestion) Kaufman & Broad France Promotion Logement N/A Klépierre France Investissement et développement Commerces 11,3 Land Securities Royaume-Uni Investissement et développement Bureaux, commerces 13,9 Metrovacesa Espagne Investissement et développement Tous les marchés 12,9 Nexity France Promotion, investissement, services Tous les marchés N/A Realia Espagne Promotion, investissement, services Tous les marchés 3,2 SEGRO Royaume-Uni Investissement et développement Logistique 5,0 Unibail- Rodamco France Investissement et développement Commerces 25,2 VastNed Retail Pays-Bas Investissement Commerces 2,1 Wereldhave Pays-Bas Investissement Commerces 2,7 N/A : non applicable compte tenu de l’activité Extraction de la Lettre des Services Financiers N° 15 - Décembre 2008 - Page 3 Immobilier La disparité des régimes fiscaux entre les pays et leurs fréquentes modifications sont également de nature à mettre en cause la rentabilité attendue des investissements. C’est pourquoi les risques fiscaux sont évoqués par l’ensemble des sociétés et 7 mentionnent expressément leur crainte d’être exposés à des pénalités ou à une remise en cause de leur statut, compte tenu des difficultés à répondre de façon pérenne aux obligations associées à un régime fiscal spécifique (régime des SIIC ou équivalent). Risques financiers Une information précise étant requise par la norme IFRS 7, les risques financiers font systématiquement l’objet d’un exposé détaillé. Le risque de liquidité, c’est-à-dire celui de ne pouvoir faire face à des engagements en raison d’une situation de marché des capitaux, est cité par tous les acteurs. Ainsi, tous évoquent plus ou moins directement les éventuelles difficultés de trésorerie liées à une mauvaise anticipation des besoins. Certains, British Land, Corio, Klépierre, Land Securities, SEGRO, Metrovacesa, VastNed, évoquent l’éventualité d’un resserrement de leurs conditions d’accès au crédit en cas de dégradation de leur notation. D’autres, Klépierre, Foncière des Régions, Kaufman & Broad, Corio, Wereldhave, British Land, mentionnent leur crainte de ne pas être en mesure de respecter les engagements pris lors de signature des emprunts en cours (covenants) et de se trouver dans l’obligation de rembourser leur dette à un moment défavorable. Le risque de taux d’intérêt est présenté comme le risque de renchérissement des coûts de financement ou encore comme le risque d’utilisation inappropriée d’instruments dérivés. On notera que certains privilégient une analyse des effets comptables des variations de taux d’intérêt sur la présentation de leurs états financiers à une approche économique du sujet. Enfin sont abordés les risques liés au reporting financier, qui sont définis par VastNed comme le risque que les informations financières fournies en interne ou à l’extérieur soient erronées, incomplètes ou tardives. Unibail comme VastNed et Wereldhave y associent les risques informatiques de pertes de données. Pour conclure sur ce premier volet de notre analyse, il apparaît, à la lecture des rapports annuels, que trois risques concentrent l’attention des acteurs de l’immobilier : le risque stratégique, le risque financier et le risque de non-conformité. Il apparaît également que, bien que la nature des risques soit parfois largement développée, aucune société de l’échantillon ne fournit d’élément factuel ou quantitatif qui permettrait d’apprécier son exposition à de tels risques. L’approche mise en œuvre pour la gestion des risques L’étude qui précède laisse à penser que les entreprises du secteur immobilier ont engagé une revue de leur exposition aux risques. Ce constat est confirmé par 9 entreprises qui affirment avoir réalisé une cartographie de leurs risques leur permettant de disposer aujourd’hui non seulement d’une identification précise de la nature de ceux-ci mais aussi d’une évaluation de leurs impacts potentiels sur la performance de l’entreprise. British Land précise, par exemple, avoir mis en place « un processus de risk management qui définit les zones de risque et prévoit une méthodologie de cotation des risques fondée sur l’impact estimé des événements de risques et leur probabilité d’occurrence ». Land Securities indique avoir complété son approche de cartographie par une « identification des actions compensatrices, une mesure de l’efficacité des contrôles et l’implication du management. » «Le dispositif de gestion des risques ne peut, chez l’ensemble des acteurs, être considéré comme complet et effectif.» Baisse de la valeur du portefeuille Risque de baisse des loyers Risque de concentration Risque pays Risque d’acquisition Sinistres Risque de vacance Obsolescence Risques sanitaires Insolvabilité des locataires, risque de crédit Risques liés à l’externalisation de fonctions Hausse du coût de maintenance Non obtention des autorisations administratives Pollution, mauvaise qualité des sols, vestiges géologiques Non maîtrise des coûts de construction Retards de livraison Défaillance des entreprises ou des sous-traitants Erreurs d’estimation du rythme de commercialisation Litige pour vice de construction Risque de fraude Rotation du personnel Environnement, sécurité des personnes Risques juridique, fiscal et réglementaire Risque de non-conformité au régime REIT Risque de liquidité Hausse des taux d’intérêts Risque de contrepartie Risque de change Risques liés au reporting financier Risque de conservation des données (systèmes) 14 14 14 14 4 3 6 7 7 7 10 11 5 3 3 8 8 8 9 2 2 2 5 5 5 5 4 9 9 9 Nombre d’entreprises ayant identifié ce risque Les risques cités par les acteurs immobiliers Member of Deloitte Touche Tohmatsu La Lettre des Services Financiers est éditée par Deloitte & Associés, S.A. au capital de 1 723 040 e, 572 028 041 RCS Nanterre. 185, avenue Charles- de-Gaulle, 92524 Neuilly-sur-Seine cedex, téléphone : 01 40 88 28 00, télécopie : 01 40 88 28 28 . Président de la Direction générale et Directeur de la publication : Jean-Paul Picard. Maquette : Direction de la communication, Studio graphique de Neuilly. Impression : Impressions Jaurès, 10, rue Vicq d’Azir, 75010 Paris. Parution et dépôt légal : décembre 2008. Diffusion gratuite. ISSN 1635-8309. A propos de Deloitte Deloitte fait référence à Deloitte Touche Tohmatsu - un « Verein » suisse -, à ses cabinets membres et aux différentes entités qui leur sont associées, dont, en France, Deloitte & Associés, ses filiales et sociétés apparentées. Deloitte Touche Tohmatsu est un « Verein » suisse (association), et, à ce titre, uploads/Finance/ risque-immobilier.pdf