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1 Master : Droit Notarial Module : Techniques de bail Exposé sous le thème : Le

1 Master : Droit Notarial Module : Techniques de bail Exposé sous le thème : Le bail commercial Encadré par: Maître : Maghraoui Meryam Réalisé par : El hayky mohamed Mrizik Nissrine Arif Kenza Hakim Tichoute Emardi Imad Année universitaire 2020/2021 Introduction : PARTIE I : LA FORMATION DU CONTRAT DU BAIL COMMERCIAL A-Le champ d’application de la loi 49-16 1 : Les locaux soumis à la loi 49-16 2 : Les baux exclus par la loi 49-16 B : Les conditions nécessaires à la formation du contrat de bail 1 : Les conditions générales relatives au bail commercial a : Les conditions relatives aux cocontractants b : Les conditions de fond pour la conclusion d’un contrat de bail 2 : Les conditions spécifiques relatives au bail commercial a : Les conditions relatives à l’écrit et la durée du contrat b : Les conditions relatives au loyer PARTIE II : l’exécution et le contentieux juridique A- l’exécution de contrat de bail commercial 1 : Les droits et les obligations du bailleur a : Les obligations du bailleur b : Les droits du bailleur 2 : Les droits et les obligations du locataire a : Les obligations du locataire b : Les droits du locataire B : le contentieux juridique dans le cadre 1) L’indemnisation de mettre fin au contrat de bail commercial 2) Les litiges de Loyer impayés pendant Covid 19 Conclusion Introduction Que ça soit au Maroc ou ailleurs, l’écrasante majorité des commerçants et des entreprises, surtout, les petites et les moyennes, afin d’exercer leur activité commerciale ont besoin d’un local commercial qui recevra leur exploitation. En effet, les commerçants qui ne disposent pas de local commercial pour exercer leurs activités commerciaux, ils se trouvent obligés de conclure des contrats de baux commerciaux. Par ailleurs, le bail commercial est un contrat de location des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Selon Victoire de Bary : « Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble le loue à un preneur, qui est commerçant, industriel ou artisan, afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial a été réglementé pour la première fois au Maroc par le Dahir de 1955, et ce dernier a resté appliquer jusqu’à la promulgation de la loi 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel et artisanal en 2016. La nouvelle loi comporte 38 articles contre 47 sous le régime du Dahir 1955 abrogé. Les dispositions de l’article 112 de la loi n° 15-95 formant code commerciale sont également abrogées par la nouvelle loi. Il est fortement constater que, les nouvelles dispositions de la loi 49-16 apportent plus de stabilité commerciale au niveau du bail au profit des clients et tentent d’établir un équilibre entre la propriété commerciale (propriétaire de fonds de commerce) et la propriété foncière (propriétaire du local). Il vient aussi clarifier la relation entre le bailleur et le locataire en encadrant les responsabilités et les obligations de chaque partie et précise des points sur lesquels les anciens textes sont restés silencieux, sans oublier son but essentiel qui est la protection du fonds de commerce afin d’offrir au commerçant une certaine stabilité pour pouvoir exercer son activité commercial sans craindre de devoir être expulsé de jour au lendemain. Par conséquent, ce sujet porte une grande importance économique et juridique, en raison notamment du rôle incontestable que remplit le contrat de bail commercial dans le monde des affaires. Il présente une multitude d’avantages, à savoir : une promotion de l’entreprenariat et de l’investissement, un encouragement considérable pour les entrepreneurs ; un développement des activités économiques. A partir de ce qui précède, nous sommes en position de poser la problématique suivante : Quelles sont les principaux aspects du bail commercial, dans ces différentes étapes de vie ? Afin d’élucider notre problématique, Nous nous attacherons en première partie à présenter la formation du contrat du bail commercial, Nous présenterons en second patrie l’exécution et les contentieux en matière du bail commercial. Partie1 : La formation du contrat du bail commercial Dans la Loi 49-16,., le législateur marocain essaie d’atteindre un équilibre entre le droit de propriété commerciale et de propriété foncière. Il convient d’étudier, dans ce contexte, le champ d’application du contrat de bail commercial (A), pour voir ensuite les différentes conditions nécessaires à l’accomplissement dudit contrat (B). A : Le champ d’application de la loi 49-16 La loi 49-16 a pour objectif d’équilibrer les relations entre bailleurs et locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Par cette notion, elle a élargi le champ d’application de ses dispositions à certains locaux 1. Cette loi a déterminé aussi les locaux non régis par ses dispositions 2. 1 : Les locaux soumis à la loi 49-16 L’article 1 de la loi 49-16 a précisé dans une liste limitative le champ de son application. D’après ledit article, la loi 49-16 est applicable : Aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un artisan ou à un industriel.  Par contre la loi 49 16 a elargit sont champ d’application pour inclure dans sont art 1  Les immeubles ou les locaux dans lesquels les établissements d’enseignement privé exercent leur activité.  Les immeubles ou les locaux dans lesquels les coopératives exercent une activité commerciale. 10 Les immeubles ou les locaux dans lesquels les cliniques et établissements similaires exercent leur activité. Les immeubles ou les locaux dans lesquels est exercée une activité pharmaceutique, les laboratoires d’analyses, de biologie médicale et les cabinets de radiologique. 2 : Les baux exclus par la loi 49-16 En revanche, la loi 49-16 dans son article 2 a exclu du champ d’application les baux suivants : Baux d’immeubles ou de locaux relevant du domaine public de l’Etat, du domaine des collectivités territoriales ou des établissements publics. Baux d’immeubles ou de locaux relevant du domaine privé de l’Etat, des collectivités territoriales ou des établissements publics lorsque ces biens sont affectés à l’utilité publique. Baux d’immeubles ou locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal constitués en Habous.  Baux emphytéotiques  Au crédit-bail immobilier / leasing immobilier  Baux d’immeubles et locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal conclus en vertu ou à l’issue d’une décision judicaire. 11  Baux d’immeubles ou des locaux situés dans les centres commerciaux. * Baux d’immeubles ou de locaux situés dans les espaces réservés à l’accueil des entreprises exerçant dans les secteurs de l’industrie et des technologies de l’information, ainsi que toutes les activités y afférentes, y compris l’Offshoring, B- Les conditions nécessaires à la formation du contrat de bail Le contrat de bail commercial est une institution marquée par son origine contractuelle qui fait d’elle une obligation contractuelle comme les autres. Sa création, en effet, implique de la part des contractants l’existence de certaines conditions générales à la formation du contrat de bail en général (Section1), et d’autres, spécifiques au contrat de bail commercial (Section 2). 1 : Les conditions générales relatives au bail commercial a : Les conditions relatives aux cocontractants Le bail commercial correspond à un contrat de location de locaux entre un Bailleur et un Preneur ou Locataire, permettant à ce dernier l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal. a.1: Le locataire Par conséquent, le locataire ou le preneur ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux qu’à la condition d’avoir la qualité de commerçant ou d’industriel ou d’artisan. Il importe alors de définir ces différents statuts. a.2Le bailleur Il n’existe aucune condition quant à la qualité du propriétaire du local ; à ce fait, toute personne a le droit de donner à bail une chose qui lui appartient pourvu qu’elle ait la capacité de contracter. . b-Les conditions de fond pour la conclusion d’un contrat de bail Les conditions de formation sont énumérées par différentes dispositions du DOC., le consentement, la capacité des parties, l’objet, et la cause. 2 : Les conditions spécifiques relatives au bail commercial a : Les conditions relatives à l’écrit La loi 49-16 se contente d’exiger un écrit à date certaine sans pour autant qu’il soit rédigé par un professionnel. C’est la formalité d’enregistrement qui confère à l’acte une date certaine En deuxième lieu, la nouvelle loi impose aussi l’obligation de réaliser un état descriptif des lieux louées au moment de la prise de possession et qui aura la valeur de preuve entre les parties en cas de litige. 20 b : Les conditions relatives à la durée du contrat . Le législateur parle de l’exploitation effective continue et non interrompue des locaux et le fait de tirer les bénéfices du local pendant deux ans. au lieu de 4 ans selon l’ancienne loi En plus, le législateur a reconnu une pratique très répandue entre les parties à savoir « le pas de porte » qui permet au locataire de prétendre au renouvellement de son bail peu importe la durée de son exploitation. uploads/Geographie/ bail3.pdf