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Séance 6 TD Droit des affaires Bail commercial : conclusion d’un contrat entre

Séance 6 TD Droit des affaires Bail commercial : conclusion d’un contrat entre un bailleur et un preneur. Élément incorporel du fonds de commerce 9 ans. ( Location d’un appartement : 3 ans.) Indemnité d’éviction : somme d’agent que verse le bailleur au locataire en cas de non- renouvellement. Pas de porte : somme d’argent que doit donner le locataire au bailleur pour exploiter le fonds de commerce. Tribunal d’instance compétent pour les baux commerciaux. M Jean exploite un hôtel de puis peu à Perpignan, sur la place de la République ce qui profite au client. Pour lancer son activité, Jean a conclu avec Gaulin un premier bail d’une durée de 3ans. M Jean craintif vis-à-vis des non-engagements, propose de renouveler le bail pour 3 ans. Gaulin lui explique qu’il souhaiterait conclure un bail commercial pour une durée de 15 ans afin d’établir une relation contractuelle d’une plus grande durée. De plus, Jean se demande s’il remplit l’ensemble des conditions d’application des baux commerciaux. Il ne sait plus s’il est inscrit de manière effective au RCS et craint que Gaulin, qui en a connaissance, ne se sert de celui pour lui nuire, notamment concernant l’éventualité d’un renouvèlement d’un bail, ou concernant l’octroi d’une indemnité d’éviction. A l’approche de l’échéance du bail, les 2 parties semblent en désaccord sur les principes du renouvèlement du bail et les relations étaient devenues tumultueuses. En effet, Gaulin est mécontent car jean ne lui a pas régler les 3 mois de loyer en raison de problèmes qui lui occupait l’esprit. L’absence de diligence dans son obligation de paiement des loyers accompagné de frictions engendrés par les désaccords conduit Gaulin à ne pas renouvellement le bail avec Jean. A l’approche du contrat d’échéance de bai, Gaulin lui signifie par la délivrance d’un congé en bonne et du forme, que le bail ne sera pas reconduit et qu’aucune indemnité ne sera versée à Jean, et ce dernier se demande si Gaulin est fondé à lui dénier un droit au renouvèlement et de lui refuser l’octroi d’une indemnité d’éviction Jean est-il en droit de demander le renouvèlement du premier bail pour la même durée de 3 ans ? A contrario, est-il possible de dresser un bail commercial pour une durée de 15 ans ? Jean remplit-il l’ensemble des conditions inhérentes au statut des baux commerciaux ? Jean, à défaut d’un renouvèlement, peut-il prétendre à une indemnité d’éviction de la part de Jean. Il conviendra d’analyser dans une partie la durée du bail entre Gaulin et Jean, puis dans une seconde partie, les conditions requises pour le statut des baux commerciaux. Et enfin, le refus du renouvèlement du bail et d’une indemnité d’éviction. I-Analyse de la durée du bail entre Gaulin et Jean En l’espèce, Jean est le locataire propriétaire conclu avec Gaulin un contrat de 3 ans, et souhaite renouveler ce bail pour 3 ans. Ce n’est pas le souhait de Jean. La durée légale du fonds de commerce est fixée à 9 ans (L 145 alinéa 1 du code de commerce). C’est une durée minimale et ses dispositions sont d’ordre public. Néanmoins, il est possible pour les parties désirantes dérogées à cela de conclure un bail ou plusieurs baux n’excédant pas une durée du 3 ans. ART L 145-5 du code de commerce. A l’expiration des 3 ans, les parties ne pourront plus déroger à une durée de 3 ans. Ce bail dérogatoire devra être formée dès l’entrée dans les lieux : arrêt de la 3eme chambre civile du 25 juin 1975. Ce bail dérogatoire est à opposer à une convention d’occupation précaire. Sur la durée proposée par Gaulin, il souhaite lui renouveler le bail, mais Jean est retissé. Le bail a une durée de 9 ans, mais il est possible pour les parties de prévoir une durée supérieure L 145-12 du code de commerce. La durée minimale assure la pérennité de l’activité et du fonds de commerce et donc de la propriété commerciale du preneur. Il est donc possible de renouveler le bail pour une durée de 15 mais elle ne doit nuire à Jean. Ce nouveau bail devra être rédigé de manière authentique. Même si ce bail à une durée de 15 ans, Jean peut résilier le bail tous les 3 ans mais dans ce cas il ne pourra prévoir l’octroi de l’indemnité d’éviction. II- L’interrogation de Jean quant aux conditions requises aux baux commerciaux. En l’espèce, Jean est soucieux, il ne pense pas remplir toutes ces conditions. Il s’inquiète. Il se demande si cela va le rendre préjudice. Il ne sait pas s’il est inscrit au RCS. Les conditions du statut d’application des baux commerciaux sont fixées aux ART L 145-1 et suivant du code de commerce. 4 conditions : L’existence d’un local stable et permanant. Civ ; 3 19 janvier 2005. L’’exploitation d’un fonds de commerce propre. Civ., 29/10/1985. L’existence d’un contrat de bail. Com., 19/06/1963. L’immatriculation au RCS. Concernant la 1ère condition, ce local doit être stable et permanant. En l’espace Jean remplit cette condition. Concernant l’existence d’un contrat de bail, il y a bien une existence conforme. Concernant la 3èeme condition, Jean exploite bien son fonds de commerce (hôtel), en son nom et pour son compte. La question peut se poser sur l’existence d’une clientèle propre. Ici, peu de doute. L’exigence d’une clientèle propre et d’une autonomie de gestion sont admises pour reconnaitre l’application des baux commerciaux. Arrêt brancabeach 2005 (clientèle attirée par le fonds lui-même ; l’exigence d’un local stable et permanent ; absence de contrainte incompatible avec l’activité : Autonomie de gestion) Ici, rien n’indique que Jean reconnait des contraintes lors de son activité /. Donc une autonomie de gestion est acquise. Il semble faire son activité dans un local stable et permanant. Enfin, il dispose d’une clientèle personnelle. Il exploite donc un fonds de commerce propre. Concernant l’inscription au RCS. S’il est inscrit, il satisfait à toutes les conditions d’un bailleur-preneur. Dans la situation contraire, il ne remplirait pas l’ensemble des conditions d’application des conditions des baux commerciaux. Mais dans les faits, Gaulin était au courant et a donc créer ce contrat en toutes conditions de cause. Ici, nul ne peut se prévaloir de cette turpitude, trouve tout son semble. Si cela est acquis, il serait injuste voire malhonnête que Gaulin puisse se prévaloir d’un élément dont elle avait connaissance afin de s’en servir plus tard pour nuire aux intérêts de Jean. Cela contreviendrait au principe de la bonne foi ART 1212 du code civil. Il se soumet donc au statut des baux commerciaux. La condition tenant à l’immatriculation du preneur pour bénéficier du statut des baux commerciaux n’est pas exigé en cas de soumission volontaire des parties à ce statut, et le bailleur n’est pas fondé à se prévaloir d’un défaut d’immatriculation du bailleur au RCS donc en cas de sous-mission conventionnelle aux statuts des baux commerciaux. En l’espèce, le fait que Gaulin est contracté en toutes connaissances de cause, cela indique que les parties se sont soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux. Donc l’immatriculation au RCS de Jean n’était pas indispensable en cas de soumission volontaire. De plus, le bailleur renonce de se prévaloir de la condition d’immatriculation au RCS à l’encontre du locataire pour lui dénier le droit au renouvellement. Jean n’a donc aucune crainte à avoir quant à un éventuel refus de Gaulin d’un renouvellement du bail, accompagné d’un refus de paiement d’indemnité d’éviction au nom du fait que Jean ne puisse pas être soumis au statut des baux commerciaux. III- Le refus du renouvèlement du bail et du paiement d’indemnité d’éviction En l’espèce les deux parties ne sont pas d’accord sur le loyer du prochain bail et des conséquences que peuvent avoir la pandémie sur l’activité économique>. En raison, Gaulin souhaite mettre fin au bail à son échéance, sans lui proposer le renouvèlement mais aussi ni au paiement d’une indemnité d’éviction. Ici, le bailleur à la possibilité de refuser le renouvèlement dans le congé délivré en bonne forme, cependant il reste tenu du paiement d’une indemnité d’éviction, et celle-ci vient compenser le refus du renouvèlement. Mais, il est possible que ce refus, soit justifié par un motif grave et légitime allégué par Gaulin ART 145-17. Les caractères sont laissés à l’appréciation des juges du fonds. Com. 3 février 1958. La preuve d’un tel motif incombe au bailleur. Gaulin peut refuser cette indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime. Ici, on sait que Jean n’a pas payé les derniers mois de loyer. Ce défaut a déjà été reconnu comme un motif grave et légitime. L ‘absence du paiement de loyer lié à des raisons personnelles n’est pas de nature à justifier. Pour conclure, Gaulin peut refuser le renouvèlement du bail à Jean mais dans ce cas, ce dernier à le droit à l’octroi d’une indemnité d’éviction venant réparer le préjudice subi du fait de la perte de l’exploitation du fonds. Néanmoins, s’il est caractérisé un motif grave et légitime, il pourra être écarter de payer cette indemnité d’éviction. Donc, Gaulin est uploads/Geographie/ seance-6-td-droit-des-affaires.pdf