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Page 1 Analyse de projet Comité sur les demandes de démolition 192e séance – 31

Page 1 Analyse de projet Comité sur les demandes de démolition 192e séance – 31 mai 2022 Contexte  Une demande visant la démolition du bâtiment localisé au 207, rue de Notre-Dame-de-l’île, a été formulée. Construit en 1910, le bâtiment est actuellement vacant et était utilisé jusqu’en 2020 comme habitation unifamiliale isolée.  Le SUDD a délivré un avis d’infraction en mars 2021 à la suite de plaintes de citoyens, car la propriété était laissée à l’abandon. Le bâtiment a depuis été barricadé.  Le bâtiment à démolir est répertorié à l’annexe 4 de l’Inventaire du patrimoine bâti de la Ville de Gatineau produit en 2008. Il possède un intérêt patrimonial de niveau supérieur selon l’étude réalisée par Bergeron Gagnon Inc. en 2008 (annexe 4).  Cette demande de démolition formulée en août 2021 s’inscrit dans le cadre du processus d’approbation d’un projet de construction d’un nouveau bâtiment de 159 logements, et visant les terrains suivants : # lot Adresse Évaluation Usage actuel Superficie M² Valeur patrimoniale du bâtiment Nombre de logements 1 621 669 201, rue de Notre-Dame-de-l’Île 428 600 $ Résidentiel 303,50 Aucune 3 1 621 670 203-205, rue de Notre-Dame-de-l’Île 283 900 $ Vacant 620,20 - 0 1 621 671 207, rue de Notre-Dame-de-l’Île 292 800 $ Résidentiel 303,50 Supérieure 1 1 621 497 224, rue Champlain 305 600 $ Résidentiel 319,10 Potentiel 1 1 621 498 228, rue Champlain 322 100 $ Résidentiel 303,50 Potentiel 1 1 621 499 230, rue Champlain 274 000 $ Résidentiel 305,50 Potentiel 1 Total des logements à démolir 1 907 000 $ Résidentiel 1855,15 - 7 Programme de remplacement (nombre de logements prévus) 159 Nombre de nouveaux logements créés 152  Le projet de redéveloppement est situé dans un secteur de restructuration du centre-ville et est conforme aux objectifs du Plan particulier d’urbanisme (PPU). Selon le projet de remplacement actuel, l’immeuble du 207, rue de Notre-Dame-de-l‘Île, serait démoli pour faire place à l’accès au garage de stationnement souterrain du nouveau bâtiment.  La réalisation du projet de remplacement est assujettie à une approbation d’un plan d’implantation et d’intégration architecturale en vertu du Règlement 505-2005, d’un usage conditionnel en vertu du Règlement 506-2005, et nécessite également l’octroi par le conseil municipal d’une dérogation mineure au Règlement de zonage 532-2020. Démolir une habitation unifamiliale isolée Adresse 207, rue de Notre-Dame- de-l’Île Secteur Hull District Hull-Wright (7) Conseiller/Conseillère Steve Moran Année de construction 1910 Classe d’usage Habitation (h) Structure de bâtiment Isolée Nombre de logements 1 Nombre d’étages 2 Toiture (revêtement) Bardeau d'asphalte Revêtement(s) extérieur(s) Bois Liste patrimoine bâtie Oui Valeur patrimoniale Supérieure État de vétusté Moyen Évaluation municipale 45 300$ (bâtiment) / 247 500$ (terrain) Règlements concernés Effets de la demande Recommandation SUDD Démolition d’immeuble nº 900- 2021 - Autoriser la démolition du bâtiment situé au 207, rue de Notre-Dame-de-l’Île. Non recommandé 10 Page 2  Jusqu’en août 2021, les travaux de démolition étaient régis par le Règlement 53-2002, actuellement abrogé et remplacé en janvier 2022 par le Règlement 900-2021. Cet ancien règlement ne permettait pas d’obtenir du Comité sur les demandes de démolition (CDD) les autorisations de démolir si le projet de remplacement n’était pas conforme ou n’était pas autorisé par le conseil lorsque requis. Le projet nécessitant des approbations préalables du conseil, la demande de démolition des bâtiments susmentionnés ne pouvait cheminer au CDD.  Dans le cadre du processus d’analyse du projet de construction, le SUDD a avisé la personne requérante que le nouveau Règlement 900-2021 visant à régir les démolitions d’immeubles, valide depuis janvier 2022, permet désormais d’obtenir en premier lieu les autorisations relatives à la démolition des bâtiments existants. Toutefois, en raison de la valeur patrimoniale supérieure attribuée au bâtiment du 207, rue de Notre-Dame-de-l‘Île à l’Inventaire du patrimoine bâti de la Ville de Gatineau, et à l’avancement de la production des plans du projet de construction, le SUDD a proposé à la personne requérante de cheminer simultanément les deux demandes (démolition des immeubles existants et projet de construction) au Comité consultatif d’urbanisme (CCU) et au CDD, et ce afin de ne pas ajouter d’autres délais. Le SUDD a cependant suggéré une option de construction du nouveau bâtiment intégrant une partie du bâtiment situé au 207, rue de Notre-Dame-de-l‘Île, option qui pourrait faire l’objet d’une recommandation favorable du SUDD. Pour explorer la faisabilité de cette option, le SUDD a suggéré à la personne requérante d’obtenir une expertise d’ingénieur en structure pour proposer au concepteur du projet quelle partie du bâtiment patrimonial pouvait être intégrée dans le projet de remplacement.  La personne requérante a ensuite déposé un rapport d’ingénieur en avril 2022 faisant état d’une construction devenue dangereuse et mentionnant l’urgence de le démolir en raison de potentiel danger à la sécurité des bâtiments adjacents et des usagers du bâtiment. Cette expertise montre que le bâtiment ne peut pas être occupé dans son état actuel.  La personne requérante souhaite donc procéder en priorité à la démolition de ce premier bâtiment à la suite de la réception du rapport d’ingénieur en structure, et les autres demandes de démolition visant les autres bâtiments seront acheminées à une séance ultérieure du CDD.  Un premier rapport d’inspection visuelle, réalisé par un inspecteur en bâtiment mandaté par le propriétaire et datant du 13 novembre 2020, a été déposé avec la demande de démolition en août 2021. Selon ce dernier, des coûts de réparations majeures sont à prévoir pour la rénovation du bâtiment principal, car plusieurs déficiences aux différentes composantes du bâtiment sont identifiées.  Le rapport de l’inspecteur du propriétaire mentionne des travaux urgents à effectuer et recommande de procéder à des vérifications auprès de professionnels en construction pour chaque corps de métier en fonction de leurs champs de compétence, dont l’intervention d’un ingénieur en structure. Aucun document n’a été déposé à cet effet par la personne requérante jusqu’en avril 2022.  Le rapport de l’ingénieur en structure déposé en avril 2022 fait état de déficiences majeures à la structure du bâtiment et recommande sa démolition. L’expertise déposée mentionne uniquement que les coûts des travaux de rénovation seront supérieurs aux coûts de remplacement de l’immeuble, mais n’indique pas pourquoi la rénovation du bâtiment serait impossible. Analyse patrimoniale :  Le Règlement de démolition 900-2021, à son article 19, exige la réalisation d’une étude patrimoniale par un professionnel compétent en la matière lorsqu’une demande d’autorisation de démolition vise un immeuble patrimonial. Ce même règlement définit un immeuble patrimonial comme étant un immeuble cité conformément à la Loi sur le patrimoine culturel, situé dans un site patrimonial cité conformément à cette loi ou inscrit dans l’Inventaire du patrimoine bâti de la Ville de Gatineau.  Une étude patrimoniale a été déposée à cet effet. Cette étude mentionne qu’aux suites du remplacement et des modifications apportées à plusieurs composantes architecturales d’origine, le manque d’entretien et l’état de dégradation général du bâtiment, ainsi que la présence de nombreux exemples de maisons hulloises bien conservées sur le territoire de la ville de Gatineau ne permettent pas de conclure que ce bâtiment contribue de façon significative au patrimoine de Gatineau.  Le SUDD précise que la personne requérante n’a pas déposé le complément demandé par le SUDD à l’étude d’évaluation patrimoniale transmise en août dernier afin de respecter l’ensemble des critères du Règlement de démolition 900-2021. Le tableau ci-dessous permet d’établir les éléments manquants de ladite étude et que le SUDD attendait à travers le complément demandé. L’analyse du SUDD est également intégrée à même le tableau afin de démontrer la divergence des conclusions avec l’étude patrimoniale du consultant en fonction des critères d’évaluation de l’article 22, alinéa 2, paragraphe 6 : Page 3 Critères d’analyse pour un immeuble patrimonial Analyse du consultant Analyse du SUDD a) La valeur patrimoniale de l’immeuble Valeur faible : « L’immeuble situé au 207 rue Notre- Dame-de-l’Île constitue un vestige de cette époque industrielle. Il renferme quelques éléments architecturaux intéressants, mais le manque d’entretien général de la propriété apporte plusieurs enjeux relatifs à la conservation de cet immeuble. De plus, on retrouve d’autres exemples bien conservés de ce type de bâtiment sur le territoire de Hull réduisant ainsi sa valeur de rareté. À la suite de l’analyse des différentes valeurs associées à ce bâtiment, on constate que le 207 rue Notre-Dame-de- l’Île pourrait contribuer à l’identité du secteur, caractérisée par un passé industriel symbolique du développement de la Ville de Hull au 19e siècle. Cependant, le remplacement et les modifications apportées à plusieurs de ses composantes architecturales d’origine combinés à l’état général du bâtiment et à la présence de nombreux autres exemples de maisons hulloises sur le territoire de la Ville de Gatineau ne nous permettent pas de conclure que ce bâtiment contribue de façon significative au patrimoine de Gatineau. » Commentaires du SUDD sur l’analyse du consultant : - Les critères justifiant la valeur patrimoniale supérieure à l’inventaire (authenticité et valeur de rareté) n’ont été pas considérés dans l’étude présentée. - Concernant la valeur de rareté, le consultant indique qu’il s’agit d’une typologie commune, sans considérer les caractéristiques particulières uploads/Ingenierie_Lourd/ demande-de-demolition-du-207-rue-notre-dame-de-l-x27-ile.pdf