BAZAAR DERRIÈRE LE FAIRE TABLE RASE D'UN QUARTIER : UNE OPÉRATION DE REDÉVELOPP

BAZAAR DERRIÈRE LE FAIRE TABLE RASE D'UN QUARTIER : UNE OPÉRATION DE REDÉVELOPPEMENT AU COEUR DE MUMBAI CORENTIN ORTAIS et JULIETTE PARAPONARIS Forum 2017 Nouvelles approches pour le financement des villes du Sud Un projet soutenu et financé par Référent.e.s : Dominique Gaudron et Sukriti Issar Rapport​ ​consultable​ ​en​ ​ligne​ ​:​ ​www.urbanistesdumonde.com Disponible​ ​en​ ​téléchargement​ ​pour​ ​les​ ​adhérents​ ​d’Urbanistes​ ​du​ ​Monde. Réalisé​ ​à​ ​la​ ​suite​ ​d’une​ ​mission​ ​encadrée​ ​par​ ​l’association​ ​Urbanistes​ ​du​ ​Monde,​ ​ce​ ​rapport​ ​de​ ​recherche s’inscrit​ ​dans​ ​la​ ​préparation​ ​d’un​ ​forum​ ​international​ ​sur​ ​les​ ​nouvelles​ ​pratiques​ ​de​ ​financement​ ​des​ ​projets urbains​ ​dans​ ​les​ ​villes​ ​du​ ​Sud.​ ​Dans​ ​un​ ​ ​contexte​ ​de​ ​croissance​ ​urbaine​ ​rapide,​ ​de​ ​globalisation​ ​et​ ​de financiarisation​ ​de​ ​l’économie​ ​tout​ ​autant​ ​d’autonomisation​ ​croissante​ ​des​ ​villes,​ ​analyser​ ​les​ ​dispositifs​ ​et outils​ ​de​ ​financements​ ​innovants​ ​et​ ​leurs​ ​impacts​ ​socio-spatiaux​ ​et​ ​de​ ​gouvernance​ ​constitue​ ​l’objectif central​ ​de​ ​ce​ ​projet. 11​ ​villes​ ​sont​ ​étudiées​ ​dans​ ​ce​ ​cadre. Ce​ ​document​ ​d’analyse,​ ​d’opinion​ ​et/ou​ ​d’étude​ ​n’engage​ ​que​ ​ses​ ​auteurs​ ​et​ ​ne​ ​représente​ ​pas nécessairement​ ​la​ ​position​ ​d’Urbanistes​ ​du​ ​Monde​ ​et​ ​de​ ​ses​ ​partenaires.​ ​Il​ ​ne​ ​reflète​ ​pas​ ​non​ ​plus nécessairement​ ​les​ ​opinions​ ​d’un​ ​organisme​ ​quelconque,​ ​y​ ​compris​ ​celui​ ​de​ ​gouvernements​ ​ou d’administrations​ ​pouvant​ ​être​ ​concernés​ ​par​ ​ces​ ​informations.​ ​L’exhaustivité​ ​et​ ​l’exactitude​ ​des informations​ ​mentionnées​ ​ne​ ​peuvent​ ​être​ ​garanties.​ ​Sauf​ ​mention​ ​contraire,​ ​les​ ​projections​ ​ou​ ​autres informations​ ​ne​ ​sont​ ​valables​ ​qu’à​ ​la​ ​date​ ​de​ ​publication​ ​du​ ​document. L’objet​ ​de​ ​la​ ​diffusion​ ​de​ ​ce​ ​document​ ​est​ ​de​ ​stimuler​ ​le​ ​débat​ ​et​ ​de​ ​contribuer​ ​à​ ​la​ ​constitution​ ​d’une​ ​base de​ ​données​ ​sur​ ​les​ ​grandes​ ​tendances​ ​à​ ​l’œuvre​ ​dans​ ​les​ ​politiques​ ​territoriales​ ​et​ ​urbaines​ ​des​ ​villes​ ​du​ ​Sud. Les​ ​droits​ ​relatifs​ ​à​ ​ce​ ​document​ ​appartiennent​ ​à​ ​l’association​ ​Urbanistes​ ​du​ ​Monde.​ ​Toute​ ​autre​ ​utilisation, diffusion,​ ​citation​ ​ou​ ​reproduction​ ​en​ ​totalité​ ​ou​ ​en​ ​partie​ ​ne​ ​peut​ ​se​ ​faire​ ​sans​ ​la​ ​permission​ ​expresse​ ​du​ ​ou des​ ​rédacteur(s).​ ​Son​ ​stockage​ ​dans​ ​une​ ​base​ ​de​ ​données​ ​autre​ ​que​ ​celle​ ​d’Urbanistes​ ​du​ ​Monde​ ​est​ ​interdit. ©​ ​URBANISTES​ ​DU​ ​MONDE,​ ​Corentin​ ​Ortais​ ​et​ ​Juliette​ ​Paraponaris,​ ​2017. 1 Résumé Bhendi Bazaar, quartier du centre de Mumbai, est actuellement en cours de démolition et reconstruction, afin de le moderniser et d’améliorer les conditions de vie des habitants, en grande majorité issus de la communauté des dawoodi bohras. Ce projet colossal qui a été initié par le guide spirituel de la communauté il y a huit ans va encore s’étaler sur plusieurs années. Cette étude se concentre sur le financement du projet ainsi que son mode opératoire et leurs conséquences. Le projet de redéveloppement de Bhendi Bazaar se situe à l’intersection de trois phénomènes : le financement par le foncier à Mumbai, la nouvelle politique de cluster redevelopment ainsi que la gestion et le financement d’un projet par la communauté bohra. Le projet, qui va fournir des logements gratuits aux individus et des infrastructures sans frais à l’Etat, est soutenu par les pouvoirs publics et par une grande majorité de résidents. Cependant, il va aussi provoquer des bouleversements urbains et sociaux dans le quartier et des mécanismes d’exclusion semblent être à l’oeuvre. Cet article questionne la possibilité de répliquer ce projet aux paramètres uniques ; de surcroît, les conséquences​ ​envisagées​ ​amènent​ ​à​ ​remettre​ ​en​ ​cause​ ​l’attrait​ ​de​ ​ce​ ​modèle. Abstract Bhendi Bazaar, a neighbourhood in the centre of Mumbai, is undergoing a large-scale redevelopment project in order to modernize the area and improve the living conditions of the residents, many of whom are members of the Dawoodi Bohra community. This huge project has been launched by their religious leader eight years ago and will take several years to be completed. This study focuses on the project’s financing arrangements, its modus operandi and their consequences. The Bhendi Bazaar redevelopment project is situated at the intersection between three phenomena: land-based financing in Mumbai, the new cluster redevelopment policy, as well as the management and funding of the project by the Dawoodi Bohra community. The project will provide free housing to individuals and costless infrastructure to the State, and is supported both by the public authorities and a large majority of residents. However, it will also cause urban and social disruption in the neighbourhood and is not likely to be inclusive. Considering the unique conditions in which this project has evolved, it is unlikely that it can be easily replicated elsewhere; moreover,​ ​the​ ​potential​ ​consequences​ ​lead​ ​the​ ​article​ ​to​ ​question​ ​the​ ​desirability​ ​of​ ​this​ ​urban​ ​model. 2 Sommaire Remerciements 4 Introduction 5 1. Un​ ​exemple​ ​de​ ​la​ ​fabrique​ ​de​ ​la​ ​ville​ ​par​ ​les​ ​acteurs​ ​privés 8 A)​ ​Contexte​ ​historique​ ​et​ ​cadre​ ​théorique 8 a) La​ ​néolibéralisation​ ​des​ ​politiques​ ​publiques​ ​urbaines​ ​comme​ ​patron​ ​général​ ​d’analyse b) Le​ ​financement​ ​par​ ​le​ ​foncier c) De​ ​l’encadrement​ ​des​ ​loyers​ ​aux​ ​opérations​ ​d’aménagement​ ​par​ ​les​ ​acteurs​ ​privés B)​ ​Financer​ ​par​ ​le​ ​foncier​ ​:​ ​le​ ​redéveloppement​ ​par​ ​les​ ​acteurs​ ​privés​ ​à​ ​Mumbai 9 a) Un​ ​exemple​ ​célèbre​ ​de​ ​ce​ ​mode​ ​de​ ​financement​ ​:​ ​la​ ​SRA b) Des​ ​incitations​ ​financières​ ​pour​ ​répondre​ ​aux​ ​ambitions​ ​municipales​ ​d’une​ ​World​ ​Class​ ​City c) L’article​ ​33(7)​ ​:​ ​inciter​ ​les​ ​acteurs​ ​privés​ ​au​ ​redéveloppement C)​ ​Un​ ​mode​ ​de​ ​financement​ ​qui​ ​redessine​ ​la​ ​ville 11 a) Des​ ​projets​ ​urbains​ ​aux​ ​frais​ ​des​ ​acteurs​ ​privés b) La​ ​régénération​ ​non-planifiée​ ​de​ ​la​ ​ville c) Les​ ​mutations​ ​du​ ​profil​ ​sociologique​ ​et​ ​le​ ​changement​ ​des​ ​modes​ ​de​ ​vie 2. Le​ ​SBUT,​ ​défricheur​ ​d’une​ ​nouvelle​ ​politique​ ​urbaine​ ​:​ ​la​ ​cluster​ ​policy 12 A)​ ​Une​ ​nouvelle​ ​échelle​ ​de​ ​régénération​ ​urbaine 12 a) La​ ​cluster​ ​redevelopment​ ​policy​,​ ​33(9) b) Une​ ​réponse​ ​aux​ ​problèmes​ ​du​ ​33(7) B)​ ​Un​ ​modèle​ ​en​ ​devenir 13 a) Un​ ​enjeu​ ​pour​ ​les​ ​pouvoirs​ ​publics b) Faire​ ​réussir​ ​ce​ ​modèle C)​ ​Les​ ​conséquences​ ​démesurées​ ​du​ ​projet​ ​de​ ​redéveloppement​ ​de​ ​Bhendi​ ​Bazaar 14 a) La​ ​pesanteur​ ​d’un​ ​projet​ ​sur​ ​le​ ​temps​ ​long b) La​ ​transformation​ ​radicale​ ​du​ ​tissu​ ​urbain​ ​et​ ​architectural c) Des​ ​conséquences​ ​sociales​ ​ambiguës 3. Un​ ​projet​ ​communautaire​ ​? 18 A)​ ​L’importance​ ​de​ ​la​ ​communauté​ ​bohra​ ​dans​ ​le​ ​projet 18 a) Un​ ​projet​ ​mené​ ​par​ ​les​ ​dawoodi​ ​bohras b) Un​ ​projet​ ​communautaire​ ​mais​ ​top-down B)​ ​Un​ ​projet​ ​financé​ ​par​ ​la​ ​communauté 19 a) L’opacité​ ​du​ ​financement b) Les​ ​ressorts​ ​du​ ​financement​ ​communautaire C)​ ​ ​Un​ ​projet​ ​exclusif​ ​et​ ​tyrannique​ ​? 20 a) Un​ ​projet​ ​imposé b) Un​ ​projet​ ​pour​ ​les​ ​dawoodi​ ​bohras c) Un​ ​projet​ ​exclusif​ ​? Conclusion 23 Annexes 25 3 Remerciements Nous tenons à remercier les nombreuses personnes qui ont rendu ce travail possible. D’abord, l’équipe d’Urbanistes du Monde, et particulièrement Gabriel Rousseau et Dominique Gaudron, ainsi que l’agence 360, qui a financé notre recherche. Merci à Sukriti Issar, notre référente locale pour Urbanistes du Monde, pour nous avoir donné d’importants conseils et orientés dans la bonne direction. Nous sommes aussi reconnaissants à toutes les personnes que nous avons rencontrées et qui nous ont donné leur point de vue, ainsi que les personnes qui nous ont aidé dans notre recherche, comme Kasab Vora qui a traduit en temps réel un entretien de l’hindi à l’anglais. Enfin, nous voulons remercier le SBUT, Abbas Master et plus particulièrement​ ​Murtaza​ ​Sadriwala,​ ​pour​ ​nous​ ​avoir​ ​donné​ ​du​ ​temps​ ​et​ ​de​ ​l’aide​ ​dans​ ​notre​ ​recherche. 4 Introduction Bombay​ ​hier​ ​et​ ​Mumbai​ ​aujourd’hui​ ​:​ ​une​ ​histoire​ ​complexe​ ​du​ ​logement La structure urbaine de Mumbai est largement héritée de l’aménagement colonial : initialement constituée de 7 îles, son territoire est unifié sous la domination britannique, constituant aujourd’hui la ville insulaire (​Island City​). Après l’incendie de 1803, les Britanniques construisent en-dehors des fortifications, donnant à l’actuel centre de Mumbai sa structure quadrillée. Cette opération correspondait à un besoin de logement pour les travailleurs venus d’autres Etats de l’Inde. Les ​chawls​, des immeubles composés en majorité de bois, comprenant trois à cinq étages, avec cinq ou six chambres individuelles par étage et des toilettes communes sur le palier, sont conçus pour loger cette main-d’oeuvre, généralement des hommes venus seuls. Peu à peu, les ​chawls accueillent également les familles, ce qui pose un problème d’espace et de qualité de vie. Longtemps, des projets d’aménagement de résidences étaient auto-gérés par des communautés religieuses. Ces ​colonies étaient financées par les communautés, et leur construction fonctionnait sur un modèle bottom-up​. Plus récemment, les grandes opérations de haut standing se sont multipliées, pour répondre aux besoins​ ​grandissant​ ​des​ ​classes​ ​moyennes​ ​et​ ​supérieures. Mumbai est extrêmement dense : le centre-ville et sa banlieue (​Greater Mumbai​) comptent 21000 habitants par km² ; en comparaison, l’aire métropolitaine de New York compte 689 habitants par km². La surface moyenne de logement par personne est de 2,9 m² (Bertaud, 2004). Le marché du logement y est tellement cher et tendu que seul 5 à 6% de la population a la capacité financière d’acheter un logement aujourd’hui (Gandhi, 2012). Relativement, les prix à l’achat ou à la location sont comparables à Hong-Kong ou New York, sans que la ville ne soit dotée des mêmes aménités. En outre, 82% de la population vit dans un logement d’une pièce, et plus de 80% habite un logement de mauvaise qualité (Nijman, 2008). En parallèle, la​ ​moitié​ ​de​ ​la​ ​population​ ​vit​ ​dans​ ​de​ ​l’habitat​ ​informel. Le logement est donc une préoccupation centrale pour les pouvoirs publics. Néanmoins, les plans de développement publics ne sont jamais financés entièrement uploads/Ingenierie_Lourd/ derriere-le-bazaar-faire-table-rase-d-x27-un-quartier-une-operation-de-redeveloppement-au-coeur-de-mumbai.pdf

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