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Ministère de l’Enseignement Supérieur Et de la Recherche Scientifique Universit

Ministère de l’Enseignement Supérieur Et de la Recherche Scientifique Université de Tunis Institut Supérieur de Gestion Année Universitaire 2014/2015 Préparé par : Olfa KHANCHEL Encadreur pédagogique : Mme. SASSI Imen Maître de stage : Mr. SAIDANI Hatem Le traitement comptable du chiffre d’affaires dans les entreprises du secteur immobilier (Cas de l’Agence foncière d’habitation) Rapport de fin d’études en vue de l’obtention du diplôme de « Licence Appliquée en Comptabilité » Dédicace Je dédie ce modeste travail : À Ma mère Souad, qui est toujours présente pour moi. Autant de phrases et d’expressions aussi éloquentes soient-elles, ne sauraient exprimer ma gratitude et ma reconnaissance. J’adresse au ciel les vœux les plus ardents pour la conservation de ta santé et de ta vie. À mon père, l’épaule solide et la personne la plus digne de mon estime et de mon respect, aucune dédicace ne saurait exprimer mes sentiments. Que Dieu te préserve et te procure santé et longue vie ! À ma sœur Eya et à sa charmante présence dans ma vie de tous les jours. Que tes souhaits les plus fous se réalisent ! A mes chères tantes Jamila et Saida. A mes grands parents Mokhtar et Nefisa et à Faten. Sachez que je vous aime et que vous comptez beaucoup pour moi. Je vous suis reconnaissante pour tout. Remerciements Je tiens à exprimer ma profonde reconnaissance et mes sincères remerciements à mes tuteurs de stage à l'Agence Foncière d'Habitation, Mr Adel BEN AMOR, Mr Hatem SAIDANI, Mme Sonia CHEBBI et Mr Skander OUKACI pour tout le temps qu'ils m'ont consacré, pour leurs directives précieuses et pour la qualité de leurs suivis durant toute la période du stage. Je voudrais remercier également tout le personnel de l’AFH pour sa gentillesse et son soutien. Mes plus vifs remerciements s’adressent à Mr Mohamed Ali KSONTINI, pour sa confiance et ses conseils précieux qui m’ont permis de progresser sans cesse. Je tiens à remercier sincèrement mes encadrantes à l’ISG Mme SASSI Imen et Mme KLAI Nesrine, d'abord pour leur patience, leur disponibilité et leur soutien durant ces trois mois de stage. Je congratule aussi tout le cadre enseignant et administratif de l’ISG. Ma profonde gratitude va aussi aux membres du jury qui ont accepté d'évaluer ce travail. Une pensée particulière à mes amies qui se reconnaîtront. Je les remercie pour leur présence et pour leur soutien moral. S So om mm ma ai ir re e Introduction générale .............................................................................................................................. 1 Chapitre 1. Présentation de l’Agence Foncière d’Habitation ............................................................. 4 Introduction ....................................................................................................................................... 5 Section 1. Présentation générale de l’AFH ................................................................................... 6 I. Objectifs ................................................................................................................................... 6 II. Réalisations .............................................................................................................................. 8 III. Organisation ........................................................................................................................... 10 IV. Organigramme ....................................................................................................................... 11 Section 2. Présentation de la direction d’accueil : « Direction des affaires financières » .......... 12 I. Rôle ........................................................................................................................................ 12 II. Structure ................................................................................................................................ 12 III. Organigramme ....................................................................................................................... 14 Conclusion ....................................................................................................................................... 15 Chapitre 2. Spécificités comptables dans le cadre du secteur de la promotion immobilière .......... 16 Introduction ..................................................................................................................................... 17 Section 1. Contexte de l’activité de la promotion immobilière .................................................. 19 I. Définition du promoteur immobilier ..................................................................................... 19 II. Opération de lotissement : .................................................................................................... 20 III. Définition des contrats ........................................................................................................... 21 IV. Transfert de propriété et transfert des risques ..................................................................... 21 Section 2. Contexte général de traitement des contrats de construction ................................. 23 I. Objectifs et champ d’application ........................................................................................... 23 II. Définition et typologie des contrats de construction ............................................................ 24 III. Regroupement ou segmentation des contrats de construction ............................................ 26 Section 3. Comptabilisation des contrats de construction : ....................................................... 28 I. Produits et Coûts liés à un contrat de construction d'un bien .............................................. 28 II. Principes de constatation des produits et des charges relatifs aux contrats de construction 31 III. Procédure de comptabilisation des contrats de construction. .............................................. 34 Conclusion ....................................................................................................................................... 42 Chapitre 3. Cas pratique (Cas de l’Agence foncière d’habitation) .................................................... 43 Introduction ..................................................................................................................................... 44 Section 1. Traitement de la procédure d’affectation d’un lot de terrain ................................... 44 I. Etapes de déroulement de la vente ....................................................................................... 44 II. Contexte de détermination du degré d’avancement ............................................................ 46 Section 2. Projet de l’AFH en cours d’exécution ......................................................................... 48 I. Présentation du projet de Nabeul C....................................................................................... 48 II. Répartition du lotissement .................................................................................................... 49 III. Difficultés croisées dans la réalisation du projet ................................................................... 49 IV. Estimations des coûts du projet ............................................................................................. 50 V. Détermination du chiffre d’affaires ....................................................................................... 51 Conclusion ....................................................................................................................................... 54 Conclusion générale ............................................................................................................................... 54 Annexes .................................................................................................................................................. 57 Bibliographie .......................................................................................................................................... 79 1 I In nt tr ro od du uc ct ti io on n g gé én né ér ra al le e De nos jours, le secteur de la promotion immobilière ne cesse de progresser. Il représente la clé d’éclosion de la vie économique et sociale. À l'image des édifices et des constructions qui ne cessent d'envahir nos villes et qui d’un jour à l’autre prennent de l'ampleur et en plus de la résurrection des nouvelles villes qui étaient auparavant anarchiques, nous ne pouvons que constater le rôle important qu’a pris ce secteur dans notre pays. On compte aujourd'hui près de 2600 promoteurs immobiliers 1 agréés par le ministère de l'Équipement. Chaque secteur d’activité possède ses propres spécificités par rapport à d’autres. En se focalisant sur le coté comptable, ces spécificités laissent à réfléchir à la façon du traitement comptable adéquat qui s’adapte, non seulement aux principes comptables exigés par le système comptable des entreprises, mais aussi aux caractéristiques de ce domaine. A l’occasion de mon stage de fin d’études, je me suis intéressée à une entreprise qui opère dans le secteur immobilier afin de tester certaines approches théoriques que j’ai 1 Selon l’article de Réalité online sous le titre de « Etat des lieux et perspectives: où va le secteur immobilier ? » publié le 31 mars 2014, Par Ridha Lahmar. 2 rencontré durant mon parcours universitaire. Cette entreprise est connue sous le nom de l’Agence Foncière d’Habitation. Ce secteur présente ses propres particularités. C’est ainsi que les ventes de biens immobiliers se réalisent souvent avant l'achèvement des travaux de construction. En d'autres termes, c'est une vente de biens à construire. Parmi les causes de cette vente accélérée, le besoin de financement intense que nécessitent les travaux. Ce problème est illustré par les paiements partiels ou totaux effectués par les clients, suite à la conclusion des contrats avec l'entrepreneur. Une autre particularité caractérise ce secteur, c'est la longueur de son cycle d'exploitation. En fait, l'élaboration d'un bien immobilier exige l'intervention de plusieurs spécialistes de leurs domaines, qui viennent accomplir leurs tâches successivement. D’habitude, ces missions peuvent prendre une durée supérieure à une année voir plus. Par conséquence, cela va engendrer des dépenses étalées sur toute cette période. D'autre part, la prise en compte des revenus pose problème. Certes, le fait générateur de la vente est fréquemment la livraison du bien ou la conclusion du contrat. Mais dans le cas des contrats qui ont pour finalité l'élaboration de bien immobilier, où leurs durées s'étalent sur plusieurs exercices, impliquent plusieurs procédures alternatives de traitement du chiffre d'affaires. Des normes comptables viennent proposer des solutions à cette situation typique. La norme NCT 9 (voir annexe1) définit le mode d'application des critères de prise en compte 3 des revenus selon la méthode du pourcentage d'avancement dans le contexte des contrats de construction. Il existe aussi une autre méthode, la méthode de l'achèvement où d'autres entreprises ont recours et comptabilisent les revenus à l'achèvement du bien, c'est-à-dire suite à sa livraison. Mais, cette dernière n’a pas été retenue par le système comptable tunisien. Le choix de l'adoption de l'une de ces deux méthodes influence clairement les résultats des exercices où ces contrats on été conclus. Donc, la problématique qui se pose est la suivante : Comment comptabiliser le chiffre d'affaires des entreprises de la promotion immobilière ? En premier lieu, nous allons présenter l’AFH ; présentation générale et présentation de la direction d’accueil: Direction des affaires financières. Puis, nous allons étudier les spécificités comptables du secteur de la promotion immobilière. Elles vont êtres traitées à trois niveaux. D’abord, nous parlerons du contexte de l’activité de la promotion immobilière. Ensuite, nous allons définir le contexte général de traitement des contrats de construction. Enfin, nous traiterons les modalités de comptabilisation des contrats de construction. En dernier lieu, nous allons voir comment l’AFH procède au traitement de son chiffre d’affaires. 4 C Ch ha ap pi it tr re e 1 1. . P Pr ré és se en nt ta at ti io on n d de e l l’ ’A Ag ge en nc ce e F Fo on nc ci iè èr re e d d’ ’H Ha ab bi it ta at ti io on n 5 Introduction L’A.F.H est une entreprise publique, d’un capital social de 7,6 Millions de dinars, dotée de la personnalité civile et de l’autonomie financière. Elle a été créée par la Loi n° 73- 21 du 14 avril 1973 relative à l'aménagement des zones touristiques, industrielles et d'habitation. Le Décret n° 74-33 du 21 janvier 1974 a défini son organisation et son fonctionnement. Elle participe, par uploads/Ingenierie_Lourd/ khanchel-olfa-pfe.pdf