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UNIVERSITE CATHOLIQUE D’AFRIQUE CENTRALE Institut Catholique de Yaoundé Formati

UNIVERSITE CATHOLIQUE D’AFRIQUE CENTRALE Institut Catholique de Yaoundé Formation Continue Gestion des projets immobiliers au Cameroun : cas du Programme gouvernemental de construction de 10 000 logements sociaux et d’aménagement de 50 000 parcelles constructibles Mémoire en vue de l’obtention du diplôme Executive Master of Business Administration Option : Management stratégique Présenté par ABANDA Jean Roger Maitrise en sciences physique Ingénieur Polytechnicien Sous la supervision de : PR. Pierre Jonathan BIKANDA Promotion Pape François Avril 2019 Mémoire ExMBA Abanda JR ver. du 04/09/2020 1 sur 59 REMERCIEMENT Je tiens particulière dans le cadre de ce travail à remercier ceux qui ont contribués d’une manière ou d’une autre à la réalisation de ce travail malgré les multiples occupations qui sont les nôtres. Je pense particulièrement au Professeur Pierre Jonathan BIKANDA qui a complètement changé ma vision du monde pendant les deux années de formation à l’Université Catholique d’Afrique Centrale. Je pense à toute l’équipe de formateur qui, chacun selon son talent ont forgé et confirmé la vision inspiré par le Professeur BIKANDA. Je pense à la Dynamique équipe de soutien de la formation continue :  Gannty OUANGMOTCHING ;  Pierre Yves NDZOMO ;  Yvette NGALEU. Mémoire ExMBA Abanda JR ver. du 04/09/2020 2 sur 59 DEDICACE Ce travail n’aurait pas vu le jour sans la contribution active de mon écosystème. Je pense à ma charmante épouse MBEDE ABODA Christine Solange qui comme le feu sous la centre n’a cessé d’activer la flamme de ma volonté. Je pense à Marie Christie, Jean Roger Junior, Annick Félicité, Jeanne Leslie, Gabrielle Daisy qui ont eu là leur revanche dans une situation de délégation inversée inespérée, pour leur ardeur à me rappeler la nécessité de mener à bien ce travail, je les remercie. Mémoire ExMBA Abanda JR ver. du 04/09/2020 3 sur 59 Table des matières REMERCIEMENT...........................................................................................................................................................................2 DEDICACE......................................................................................................................................................................................3 SOMMARY.....................................................................................................................................................................................7 RESUME.........................................................................................................................................................................................7 INTRODUCTION GENERALE.....................................................................................................................................................8 CHAPITRE 1 : SECTEUR IMMOBILIER AU CAMEROUN....................................................................................................10 I – LA REGLEMENTATION SUR L’IMMOBILIER.................................................................................................................10 I.1 – Documents de planification................................................................................................................................................10 I.2 – Textes de lois et ordonnances.............................................................................................................................................10 I.3 – Décrets et arrêtés, circulaires et instructions....................................................................................................................11 II – LES INTERVENANTS..........................................................................................................................................................11 II.1 Société Immobilière du Cameroun (SIC)...........................................................................................................................12 II.2 La Mission d’Aménagement et d’Equipement des Terrains Urbains et Ruraux (MAETUR)......................................13 II.2 Le Crédit Foncier du Cameroun (CFC).............................................................................................................................15 II.2 Les acteurs marginaux de l’immobilier au Cameroun....................................................................................................16 III. – CONSTRUCTION DE LA PROBLEMATIQUE...........................................................................................................17 III.1 Constats faits sur les dysfonctionnements du programme..............................................................................................17 III.1.1 La mission du projet...................................................................................................................................................17 III.1.2 L’appuis du commanditaire........................................................................................................................................18 III.1.3 La planification du projet............................................................................................................................................19 III.1.4 Les performances techniques du personnel................................................................................................................19 III.1.5 La consultation des bénéficiaires................................................................................................................................19 III.1.6 La gestion des ressources humaines...........................................................................................................................20 III.1.7 Le contrôle et la rétroaction........................................................................................................................................20 III.1.8 La communication......................................................................................................................................................21 III.1.9 La résolution des problèmes.......................................................................................................................................21 Il faut remarquer que le facteur relatif à la satisfaction client est fortement dépendant du cycle de vie du projet. Pour un projet en cours d’exécution, ce facteur ne peut pas être évalué.............................................................................................21 III.2. Notre question de Départ..............................................................................................................................................21 III.3. Notre problématique.....................................................................................................................................................22 CHAPITRE 2 : PRESENTATION DU PROGRAMME GOUVERNEMENTAL DE CONSTRUCTION DE 10 000 LOGEMENTS SOCIAUX ET D’AMENAGEMENT DE 50 000 PARCELLES CONSTRUCTIBLES...................................23 I. –ORIGINE DU PROJET........................................................................................................................................................23 II.- OBJET DU PROJET............................................................................................................................................................23 II. – LES ACTEURS DU PROJET............................................................................................................................................24 III. – LA GOUVERNANCE DU PROJET................................................................................................................................25 IV. - SITES DE RÉALISATION DU PROGRAMME À TRAVERS LE CAMEROUN.....................................................25 V.- DÉROULEMENT DU PROJET..........................................................................................................................................26 CHAPITRE 3 : CONSIDERATIONS THEORIQUES SUR LE SUCCES OU L’ECHEC DES PROJETS...............................28 I. – CONCEPTS DE LA THÉORIE SUR LE SUCCÈS OU L’ECHEC DES PROJETS....................................................28 I.1. Succès ou réussite d’un projet de quoi parle-t-on...........................................................................................................28 I.2. Paramètres de la mesure du succès ou de l’échec d’un projet.........................................................................................29 I.3. Composantes du succès d’un projet................................................................................................................................29 Mémoire ExMBA Abanda JR ver. du 04/09/2020 4 sur 59 I.3. Périodicité de l’évaluation du succès ou de l’échec d’un projet.....................................................................................29 I.5. Facteurs du succès ou de l’échec d’un projet..................................................................................................................30 I.6. Critères de succès ou de l’échec d’un projet et facteurs de succès ou d’échec d’un projet quelles différences.............31 I.7. Critères de succès ou de l’échec d’un projet ou critères de succès ou d’échec du management du projet.....................32 II. – GRILLE D’ANALYSE DE LA PROBLEMATIQUE.....................................................................................................32 III. – ELABORATION DE L’INTRUMENT D’OBSERVATION........................................................................................33 III.1. Objectif de l’enquête.....................................................................................................................................................34 III.2. Objectifs spécifiques de l’enquête................................................................................................................................34 III.3. Plan d’observation........................................................................................................................................................34 III.4. Préparation de l’instrument d’observation....................................................................................................................35 III.5. Recueil de l’information...............................................................................................................................................36 III.6. Préparation des données................................................................................................................................................36 Dictionnaire des codes...........................................................................................................................................................36 Saisie des données.................................................................................................................................................................38 CHAPITRE 4 : PRESENTATION DES RESULTATS ET PROPOSITIONS DE SOLUTION.................................................39 I. – PRESENTATION DES RESULTATS................................................................................................................................39 I.1. Méthodologie...................................................................................................................................................................39 I.2. Résultats..........................................................................................................................................................................40 I.2.1. la mission projet...........................................................................................................................................................42 I.2.3. L’appui du commanditaire...........................................................................................................................................42 I.2.3. La planification du projet.............................................................................................................................................42 I.2.4. La consultation du client..............................................................................................................................................43 I.2.5. Les performances techniques du personnel..................................................................................................................43 I.2.6. La gestion des ressources humaines.............................................................................................................................43 I.2.7. Le contrôle et la rétroaction..........................................................................................................................................44 I.2.8. La communication........................................................................................................................................................44 I.2.9. La résolution des problèmes.........................................................................................................................................44 I.3. Conclusion sur les objectifs de recherche.......................................................................................................................45 II. PROPOSITIONS DE SOLUTION..................................................................................................................................45 II.1. Propositions en vue de l’amélioration du soutien de la Maitrise d’ouvrage.................................................................45 II.1.1. L’identification des parties prenantes........................................................................................................................46 II.1.2. Communication entre les parties.................................................................................................................................46 II.1.3. La définition du triangle d’or du projet.......................................................................................................................46 II.1.4. L’acte de constitution du projet...................................................................................................................................47 II.1.5. L’Evaluation et le contrôle de la mise en œuvre.........................................................................................................47 II.2. Propositions en vue de l’amélioration de la capacité de résolution des problèmes par la Maitrise d’œuvre................48 II.2.1. la Structure de Découpage du travail (SDT)..............................................................................................................48 II.2.2. L’assignation des responsabilités...............................................................................................................................48 II.2.3. L’assignation des ressources......................................................................................................................................48 II.3. La planification.............................................................................................................................................................49 II.4. Le Financement du projet..............................................................................................................................................49 CONCLUSION GENERALE.......................................................................................................................................................51 BIBLIOGRAPHIE.........................................................................................................................................................................53 VI – ANNEXES............................................................................................................................................................................55 Mémoire ExMBA Abanda JR ver. du 04/09/2020 5 sur 59 Mémoire ExMBA Abanda JR ver. du 04/09/2020 6 sur 59 SUMMARY Project management in Cameroon is experiencing some dysfunction in recent times with events such as the preparation of the CAN 2019 competition which has been withdrawn due to infrastructure projects not yet achieved. Other projects are in the same situation, this is the case of the project to build 10 000 social housing and development of 50 000 building plots that has malfunction. Indeed, the objective of building 10,000 social housing and to develop 50,000 building plots in 3 years at a cost of 250 billion has not been achieved after 3 years of implementation. It was for us in this study to identify the major causes of this dysfunction and then to propose some solutions. For this, we mobilized for the analysis of the problem the model of PINTO and SEVENE which allows us in 10 variables to identify those which are the causes of the dysfunction. Twenty percent of these cases were chosen to be able to resolve eighty percent of the consequences according to the PARETO principle. We found after analysis, by questioning the actors in the context of a vertical sample survey that the two major causes of the dysfunction of the project were: • Lack of project support by the Client, this is a major strategic cause; • The lack of resolution of the problems in time by the Project Manager, this is a major tactical cause. Minor causes have also been identified, these are: • Lack of funding; • Lack of planning. The solutions identified are: • Activation of project monitoring bodies; • Clarification of responsibilities. In addition, project planning as well as the identification of resources and their availability must be prerequisites for the implementation of a project. RESUME La gestion des projets au Cameroun connait quelques dysfonctionnements ces derniers temps avec des évènements tels que la préparation de la CAN 2019 qui a connu un retrait du fait des projets d’infrastructures non réalisés à date. D’autres projets sont dans la même situation, c’est cas du projet de construction de 10 000 logements sociaux et d’aménagement de 50 000 parcelles constructibles qui connait des dysfonctionnements. En effet, l’objectif de construire 10 000 logements sociaux et d’aménager 50 000 parcelles constructibles en 3 ans au coût de 250 milliards n’a pas été atteint au bout de 3 ans de mise en œuvre. Il s’est agi pour nous dans le cadre de cette étude d’identifier les causes majeures de ce dysfonctionnement puis d’en proposer quelques solutions. Pour cela, nous avons mobilisé pour l’analyse du problème le modèle de PINTO et SEVENE qui permet en 10 variables d’identifier celles qui sont causes du dysfonctionnement. Le choix s’est porté sur vingt pour cent de ces causes pour pouvoir résoudre quatre-vingt pour cent des conséquences selon le principe de PARETO. Nous avons constaté après analyse, en interrogeant les acteurs dans le cadre d’une enquête par sondage verticale que les deux causes majeurs sources du dysfonctionnement du projet étaient :  Le manque de soutien du projet par le Maitre d’Ouvrage, cause majeur d’ordre stratégique ;  La non résolution des problèmes à date par le Maitre d’œuvre, cause majeur d’ordre tactique. Des causes mineures ont également été identifiées, il s’agit de :  Le manque de financement ;  Le manque de planification. Les solutions identifiées sont :  l’activation des organes de suivi du projet ;  la clarification des responsabilités. Mémoire ExMBA Abanda JR ver. du 04/09/2020 7 sur 59 Par ailleurs, la planification du projet ainsi que l’identification des ressources et leur mis à disposition doivent être des préalables à la mise en œuvre d’un projet. Mémoire ExMBA Abanda JR ver. du 04/09/2020 8 sur 59 INTRODUCTION GENERALE uploads/Ingenierie_Lourd/ memoire-mba-abanda-jean-roger-2018-finale.pdf