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PLU-BLR-27-06-2012-LETTRE-OUVERTE-A-LA-MAIRIE-1 Paul Deheuvels Habitant de Bour

PLU-BLR-27-06-2012-LETTRE-OUVERTE-A-LA-MAIRIE-1 Paul Deheuvels Habitant de Bourg-la-Reine depuis 1951 7 avenue du Château 92340 Bourg-la-Reine Le 26 juin 2012 Monsieur le Maire, Mesdames et Messieurs les Maires Adjoints, Mesdames et Messieurs les Conseillers Municipaux, Lisez ce message avec attention, avant de vous prononcer sur le projet de PLU. Les éléments qui suivent sont factuels, et il ne tient qu’à vous de les vérifier (le POS est consultable en Mairie, et vous disposez du projet de PLU, mis en ligne sur le site http://www.place-condorcet.fr). La Mairie nous dit que le PLU introduira une « densification modérée » de notre ville. Jugez sur pièces en comparant les dispositions actuelles (du POS) et futures (du PLU). Nous limiterons ici notre analyse au seul cas de la zone UA (grands immeubles). La zone UA, dans le POS, comprend trois parties principales (UAa, centre ville ancien, îlot Leclerc-Joffre-Roeckel-place de la Gare - sud de la rue Margottin, UAb, entrée de ville sud bordant la RD920 et îlot Joffre-Margottin-rue du 8 mai, UAc, entrée de ville nord depuis la rue de la Bièvre et îlot Joffre-Theuriet). Dans le POS, le règlement de la zone UA est donné Pièce 3, pp.1-22, avec annexes. Dans le PLU, la zone UA est couverte par les pp.15-30 de la Pièce 4.1, avec zonage et hauteurs, dans les Pièces 4.3 et 4.4. Dans le PLU, la zone UA est unifiée, à l’exception de ses parties UAx, Espace projet centre-ville, et UAy, Secteur Petit-Luxembourg, que nous n’évoquerons pas ici. Le Rapport de présentation du PLU (Pièce 1, pp.216-218 du PLU) affirme que (voir Pièce 1, p.217) « La délimitation de la zone UA du PLU reprend en grande partie celle du POS. Son règlement ne comprend pas de modifications majeures (hormis celles imposées par les lois SRU et UH). Toutefois, le COS de la zone UA n’est plus règlementé dans le PLU, la constructibilité étant encadrée par des règles de volumétrie et de gabarit (articles 6, 7, 8, 9, 10). » L’affirmation que le règlement du PLU ne comprend pas de « modifications majeures » par rapport au POS est inexacte, et je vais vous le prouver dans la suite de cette lettre. J’y compare les règlements du POS et du PLU, qui définissent les règles de constructibilité en UA. Les mêmes constatations peuvent être faites pour les autres zones de la ville, et je vous en épargnerai le détail. Partout, le PLU augmente considérablement les possibilités de construire, tant en densité, qu’en hauteur. Le fait de présenter le projet de PLU comme relevant d’une PLU-BLR-27-06-2012-LETTRE-OUVERTE-A-LA-MAIRIE-2 « densification modérée » et ayant fait l’objet d’une « large concertation » ne tient pas. Jugez-en par vous mêmes. (1) Les dispositions détaillées du règlement du PLU n’ont jamais été rendues publiques, avant leur communication au sein du projet d’Arrêt de PLU, aux alentours du 15 juin 2012. La concertation est donc parfaitement inexistante sur ce point. (2) Le POS requiert (articles 7.1.2.2 et 7.1.3.3) pour un immeuble construit en zone UA, sur un terrain jouxtant la zone pavillonnaire UE que : « Pour une construction de hauteur inférieure à 8m, la distance la plus courte à la limite séparative doit être au moins égale à la hauteur de cet élément. Pour une hauteur supérieure à 8m, la distance du bâtiment à la limite séparative doit être au moins égale à la hauteur du bâtiment. » Ces dispositions du POS imposent donc un retrait des constructions par rapport aux limites séparatives de fond de parcelle, ainsi qu’une gradation de leur hauteur (transition entre des hauteurs voisines de 20m en zone UA, et celles de 11 m en zone UE) en frontière de la zone pavillonnaire. Le PLU élimine complètement ces règles. Aucune disposition spécifique n’y limite la hauteur des constructions de la zone UA jouxtant la zone UE. Les règles de retraits présentes dans le POS sont supprimées. Les articles 7.1.1.1 et 7.1.1.2 du PLU précisent même que : « Les constructions (de la zone UA) peuvent être implantées sur la limite de fond de terrain à condition que la façade sur limite soit aveugle ». Dans le cas d’une façade comportant des ouvertures, le retrait des constructions par rapport aux limites séparatives de fond de parcelle doit être au moins égale à 75% de la hauteur de façade (au lieu de 100% dans le POS) avec un minimum de 6 mètres (article 7.2.1.1), contre 8 mètres dans le POS. Dans le PLU, la seule limitation de hauteurs de constructions situées en zone UA, en limite séparative avec la zone pavillonnaire s’exprime par des hauteurs plafond, dont les valeurs maximales sont précisées dans la Pièce 4.4 (Plans hauteurs Bourg-la-Reine). Celles-ci se répartissent en 3 catégories : - R+6 (hauteur plafond de 23 mètres) ; - R+5 (hauteur plafond de 20 mètres) ; - R+4 (hauteur plafond de 16 mètres). La confrontation entre le « Plan zonage Bourg-la-Reine » (Pièce 4.3 du PLU) et le « Plan hauteurs Bourg-la-Reine » montre des exemples de frontières entre la zone UA (immeubles) et la zone UE (pavillonnaire), où la hauteur maximale autorisée est de 23m en UA. Le PLU autorise donc, dans de tels cas la construction d’un immeuble de 23 mètres de hauteur, en façade aveugle, et au ras des pavillons ! PLU-BLR-27-06-2012-LETTRE-OUVERTE-A-LA-MAIRIE-3 Avant, le POS imposait (a) un retrait ; (b) une gradation des hauteurs, en limites de zones UA et UE. Est-ce là une « densification modérée » ? Est-il acceptable que, lorsque des citoyens de la ville s’opposent à ce que de telles dispositions soient incluses dans le projet, et exhibées au dernier moment, ils soient qualifiés de « nostalgiques du passé », alors que ces dispositions du PLU vont « pourrir leur avenir » ? De qui se moque-t-on ? (3) Aussi bien le POS que le PLU se réfèrent à des « bandes de constructibilité ». La « bande principale » se situe en limite de rue, et la « bande secondaire » au delà. Parlons maintenant des hauteurs limites autorisées dans chaque cas : - Dans le POS, en zone UAa, centre-ville ancien, les hauteurs limites sont de 18m (dans une bande principale de 15m), et de 15m au delà de cette bande; - En zone UAb, entrée de ville sud, les hauteurs limites sont de 21m (dans une bande principale de 15m), et de 13m au delà ; - En zone UAc, entrée de ville nord, les hauteurs limites sont de 15m partout, sauf deux exceptions où elles sont remontées à 18 m ou 21m. - Dans le PLU, la hauteur limite est fixée par la Pièce 4.4 (Plans hauteurs Bourg-la- Reine). En faisant son analyse, secteur par secteur, on constate que les limites de hauteurs plafond, passent systématiquement de 15, 18 ou 21 m, suivant les secteurs, à 23 m (à l’exception de quelques îlots encore limités à 16m). La progression est massive dans le centre-ville (où les hauteurs limites passent de 15- 18m à 23m), mais ce secteur, du « projet centre-ville » est spécifiquement menacé par des perspectives d’aménagement autorisant des hauteurs encore plus élevées, et nous ne l’évoquerons pas plus en détail. L’entrée de ville sud voit une progression spectaculaire des droits à construire, particulièrement dans la « bande secondaire), où la hauteur limite passe directement de 13m à 23m par endroits. Est-ce là une « densification modérée » ? Pour comprendre l’extraordinaire progression des hauteurs limites dans le PLU, il faut confronter le « Plan zonage» (Pièce 4.3 du PLU) et le « Plan hauteurs » (Pièce 4.4 du PLU), au POS. Le résultat est accablant. (4) Jusqu’ici, nous n’avons évoqué que les règles de construction en limite de zones et la hauteur maximale des immeubles. Alors que dans le POS, la transition entre les immeubles de la zone UA et les pavillons se faisait harmonieusement par des retraits et des échelonnements de hauteurs, avec le PLU, on pourrait construire 23 mètres de façade aveugle en fond de parcelle à ras des pavillons. Cette simple évocation pourrait suffire à asseoir notre démonstration, mais nous n’en sommes encore qu’aux prémisses. PLU-BLR-27-06-2012-LETTRE-OUVERTE-A-LA-MAIRIE-4 L’une des dispositions les plus épouvantables du PLU concerne l’emprise au sol, rapport de la surface de la base d’immeuble sur la surface du terrain. Dans toute la zone UA, le POS limite l’emprise au sol à 50% pour les immeubles d’habitation, et à 75% pour les constructions à l’usage d’activités ou de commerce. Le PLU autorise, quant à lui une emprise au sol de 100% sur la bande principale de 15m, et de 50% pour la partie résiduelle du terrain (bande secondaire, située au delà de 15 mètres des axes de circulation). Le PLU permettrait ainsi, sur un terrain de 1000 m2 = 50m x 20m, en bordure de la RD920, au nord de la rue de la Bièvre (zone UAc), de construire un immeuble occupant la totalité 50 m x 15 m de la bande principale, et 50% des 50 m x 5 m de la bande secondaire, pour une surface au sol de uploads/Litterature/ lettre-conseillers-municipaux-de-la-ville-de-bourg-la-reine-plu-aqvblr.pdf