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08/03/2021 Chapitre 1 : Les fondamentaux de la promotion et de l’aménagement :

08/03/2021 Chapitre 1 : Les fondamentaux de la promotion et de l’aménagement : Les acteurs de l’immobilier, les différents métiers : - Métiers de la transaction : agent immobilier résidentiel, brooker, agent commercial indépendant, vente en viager (= démembrement de propriété, il récupèrera la pleine propriétaire quand le propriétaire sera décédé) , transaction sur fonds de commerce. - Métiers de la gestion et de l’administration : - Métiers de la promotion immobilière et marchands : Pleine propriété : usus + fructus + abusus Immeuble neuf : Immeuble issu d’une vente en l’état futur d’achèvement. Pour relever de ce régime, l’acquisition doit intervenir avant l’achèvement de l’immeuble au sens de la réglementation. Un certain nombre de garanties sont données à l’acquéreur en retour. Immeuble d’exploitation : être exploitant de l’immeuble. Parc de bureaux : ensemble de bureaux au même endroit Centre commercial : ensemble qui abrite un nombre important de magasins de différentes enseignes. Parc d’activité ; ceux qui regroupe des bâtiments d’activité. Portefeuille immobilier ; ensemble de biens détenus en fons propre par un même investisseur. Hypermarché : surface de vente supérieure ou égale à 2 500m2 Immeuble en blanc : Immeuble vendu sans locataire. L’acquéreur prend la responsabilité du risque locatif. Il sera vendu moins cher Immeuble de grande hauteur : IGH : gratte-ciel Établissements recevant des travailleurs : ERT Établissements recevant du public : ERP Respecter les étapes d’une opération immobilière : - Préambule ; La place du maître d’ouvrage Chaque année il doit y avoir 500 000 nouveaux logements créés sauf que souvent il y en a que 300 000 de construits. Chaque année il y a 100 000 nouveaux logements sociaux en France, ce n’est pas assez. On a de plus en plus de personnes mal logées, qui ne vivent pas chez eux, logements insalubres, non décent, trop petit, surpeuplement dans un studio = qualité de l’air médiocre, condensation. S’il y a des logements non exploités en centre-ville, les propriétaires ont des taxes sur la vacance. L’étalement urbain : étalement de la périphérie des villes. Dû à une pression foncière en centre-ville (peu d’offre, donc prix très cher). A cause de cet étalement urbain, il y a un bouleversement sur les terres agricoles, par exemple quand il pleut, à cause des immeubles, l’eau ne s’infiltre plus dans le sol mais tombe sur les toits, repassent dans des tuyaux, arrive dans le TAE… ce n’est pas bon pour l’environnement. PLU2 : le nouveau plan d’urbanisme à réduit les hauteurs en ville. A) Qu’est-ce qu’un maitre d’ouvrage ? Quel est son rôle ? 1- Le maitre d’ouvrage : Personne physique ou morale qui est à l’initiative d’un projet immobilier. On l’appelle aussi le donneur d’ordre. C’est le client final pour qui l’ouvrage est réalisé. Le maître d’ouvrage exprime un besoin, pour cela il doit avoir une bonne connaissance de son marché, de sa clientèle et des moyens qu’il doit mobiliser. Aucune formation ne permet une parfaite formation de maître d’ouvrage. On le dit non sachant contrairement aux professionnels avec qui il va contractualiser et sur qui sera reporter la responsabilité. Tout au long de l’opération, son attention est focalisée sur 3 principales attentes : - Respect du planning ; respect du contrat vis-à-vis du client, plus c’est long plus on devra payer cher les entreprises qui travaille sur le projet, rembourser les banques le plus rapidement. - Respect du budget - Respect de la chose construite ; respect de la commande initiale ; c’est pourquoi le maître d’ouvrage doit se rendre sur son chantier pour vérifier. 2- Les champs de compétences du maître d’ouvrage : Il est le chef d’orchestre de son opération, il fait avancer toutes les parties prenantes dans la même direction. Il regroupe 4 champs de compétences (ce qu’il devra gérer) : - Compétences administratives et juridiques : autorisations administratives, gestion de contrat, monter des actes… - Compétences financières : garant du budget de l’opération, réalisation et suivi du bilan prévisionnel - Compétences commerciales : étude de marché, lancement commercial, réalisation des grilles de prix, stratégie de communication… - Compétences techniques : monter un dossier de permis… Mais aussi, il doit avoir des qualités relationnelles afin de négocier avec les politiques et collectivités territoriales. 3- Le déroulement schématique d’une opération : 1ère étape 2ème étape 3ème étape 4ème étape 5ème étape Phase foncière/ développement Montage de l’opération Lancement commercial/ préparartion de la phase d’exécution Obt financiement + GFA / phase exécution / pilotage de la commercialisation Livraison / post livraison B) Les différents interlocuteurs : 1- Les partenaires de l’acte de construire et réhabiliter : Au sein d’une direction de la maîtrise d’ouvrage, vous êtes amenés à gérer les relations avec de multiples partenaires afin de mener à bien votre mission de production de bâtiments, qu’ils soient de logements, ou de tertiaire. 2- Solliciter les entreprises : Allotissement ou entreprise générale C) Le principe de rentabilité d’un programme immobilier : 1- Organisation professionnelle : Il y a 1 000 sociétés de promotion en France. Il y à 3% soit 30 sociétés qui représentent 83% du chiffre d’affaire de la profession. Il y a 3 catégories de société de promoteurs : 1ère catégorie : Les filiales d’entreprise du BTP : Eiffage, Nacarat, Ramery, Adim… 2ème catégorie : les filiales de banques : Sogeprom, Nexity… 3ème catégorie : Les promoteurs indépendants 2- Le métier de promoteur : Définition AFPI : Le promoteur et la personne morale ou physique dont la profession ou l’objet et de prendre part de façon habituelle et dans le cadre d’une organisation fixe l’initiative de réalisation immobilière et d’assumer les responsabilités de la conception, de la coordination, de l’exécution et de la mise à disposition d’acquéreurs de programmes immobiliers. En + simple : Imaginer, concevoir et faire construire des programmes immobiliers dans le but de les vendre. 3- La vente, un aspect essentiel du métier de promoteur : La vente est un aspect essentiel, la notion de vente est fondamentale dans le métier de promoteur. Ce métier est fondamentalement marchand. Il séduira ses clients grâce à ses méthodes de vente. L’outil qu’il doit parfaitement maitriser est la VEFA. 4- Moyen de communication : Le promoteur va devoir vendre sur plan, le produit n’existe pas, il convient de se doter de moyens permettant de convaincre les prospects d’acheter. Plusieurs outils peuvent être ainsi mis en œuvre : - Le bureau de vente : bureau crée pour le programme en question. C’est l’arme du promoteur, idéalement situé sur le site. Peut-être aménagé en pied d’immeuble, souvent installé dans un module type ALGECO, mobile et réutilisable. Entre 10 et 15 000€ voir 40 000€ pour les hauts de gamme. Il faut qu’il soit dans une rue passante. - Le panneau de chantier : véritable outil d’information, respect de la chartre graphique de la société - La perspective : Outil indispensable pour la vente sur plans. Elle doit être qualitative. Budget de 1000 à 2000€ HT. Plaquette visuelle. - La plaquette : Outil de présentation du programme. Elle doit faire ressortir les atouts du programme. Attention cette plaquette coute cher, elle est distribuée qu’aux prospects qui montre un intérêt. - La maquette : Elle permet de visualiser le produit en 3 dimensions. La maquette permet de se rendre compte des volumes/ orientations… Il y a : La maquette en blanc ; maquette d’étude et simplement de volume, elle est économique et rapide La Maquette classique ; la plus réaliste possible, elle s’adapte à la taille du projet La Maquette avec éclaté ; permet de visualiser l’intérieur du logement - Les outils numériques : La simulation vidéo, la visite en 3D, la shoebox, la maquette 3D. - Les show-rooms : lieu ou le promoteur va exposer ses produits, matériaux et gammes. Il lui permet également de vendre des TMA (=travaux modificatifs acquéreurs) et des montées en gamme. - La communication : Tous les supports peuvent être utilisés pour vendre un programme. 2 types de médias sont utilisés : Les supports papiers (pour être vu, notoriété) et les supports web (pour vendre). 5- La VEFA Le premier contrat : le contrat de réservation : Il va permettre au promoteur de tester le marché. Le contrat doit être écrit. - La description de l’immeuble - Le nom du réservant et du réservataire. - La description du lot réservé. - Les lots annexes - Fixation d’un prix prévisionnel - Date de l’acte définitif - L’effet du contrat de réservation ; Pour l’acquéreur, il s’engage à déposer un dépôt de garantie. (Max 5% s’il y a – d’un an entre les deux signatures…) A l’issu du contrat de réservation l’acquéreur à 3 possibilités : - Signature du contrat chez le notaire - Il ne veut pas signer car le prix, la qualité de l’immeuble et changé et il peut récupérer son DDG. - Il ne veut pas signer mais n’a pas de raison valable, dans ce cas il ne récupérera pas son DDG. Le projet d’acte : Le vendeur à 1 mois pour prévenir l’acquéreur pour prévenir de la signature de l’acte uploads/Management/ fondamentaux-promotion-et-amenagement.pdf