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UNIVERSITE TOULOUSE 1 CAPITOLE 2 rue du Doyen-Gabriel-Marty - 31042 Toulouse ce

UNIVERSITE TOULOUSE 1 CAPITOLE 2 rue du Doyen-Gabriel-Marty - 31042 Toulouse cedex 9 - France - Tél. : 05 61 63 35 00 - Fax : 05 61 63 37 98 - www.univ-tlse1.fr LLLo DUMARQUEZ Fabrice Master 2 mention : Droit notarial, immobilier et du patrimoine Spécialité : Ingénierie du patrimoine Année universitaire 2010/2011 STAGE EFFECTUÉ • BP Patrimum • Période du 18 avril 2011 au 19 Août 2011 • Sous la direction de : Messieurs Michel LEROY, responsable du Master 2 Ingénierie du patrimoine et Denis BOURET, Associé de Patrimum Groupe SUJET DU MÉMOIRE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, INSTRUMENT DE GESTION DE PATRIMOINE : UTILISATIONS, MONTAGES ET INTEGRATIONS PATRIMONIALES CORRECTEUR : La SCI, instrument de gestion de patrimoine : Utilisations, Montages et Intégrations Patrimoniales REMERCIEMENTS Mon stage au sein de la société Patrimum ainsi que ce mémoire sur le thème de l’utilisation de la SCI en gestion de patrimoine, constituent l’aboutissement de mon cursus universitaire et le pont nécessaire dans ma carrière professionnelle. Ce mémoire est en corrélation avec les besoins de la société dans laquelle j’effectue mon stage et la gestion de patrimoine mais aussi avec mon objectif professionnel à savoir Notaire spécialisé en gestion de patrimoine ou le développement d’une branche de gestion de patrimoine dans une étude notariale. Je tiens donc à remercier tous les intervenants qui m’ont donné l’opportunité de travailler ce sujet fort enrichissant. Mon attrait pour la gestion de patrimoine s’est développé tout au long de ma scolarité et de ma carrière professionnelle. Le Master 2 Ingénierie du Patrimoine m’a non seulement permis d’acquérir les compétences nécessaires à cette spécialité mais constitue également un véritable tremplin dans le monde du travail. La formidable expérience que je viens de vivre au sein de cette formation est le fruit d’une réflexion aboutie mais aussi de rencontres et d’engagements d’hommes en ma faveur. C’est donc naturellement, que je souhaite remercier et exprimer ma reconnaissance envers mon Maître de stage, Monsieur Denis Bouret, associé de Patrimum Groupe, qui m’accompagné tout au long de mes réflexions, de mes projets et de ma démarche et a su également me transmettre sa passion pour l’ingénierie patrimoniale en amont de la formation. Professionnel, disponible et à l’écoute, je lui exprime ma sincère reconnaissance pour m’avoir accordé sa confiance, ses encouragements ainsi que le partage quotidien de son expérience et de ses connaissances. Je souhaite tout particulièrement exprimer ma gratitude et remercier Monsieur Michel Leroy, directeur de ce Master 2, qui m’a permis d’intégrer ce 3ème cycle universitaire, mais surtout pour la qualité de ses interventions et l’énergie qu’il a déployée pour nous transmettre sa passion de la gestion de patrimoine. Je tiens à remercier le jury qui m’a sélectionné en juillet 2010, composé de Messieurs Jean-Olivier Ousset, Jean-Noël Chaumont et Nicolas Esplan. Je souhaite particulièrement exprimer ma gratitude envers ce dernier, qui tout au long de l’année s’est rendu disponible et a su par ses interventions, ses conseils et son écoute, nous prodiguer les éléments indispensables à une bonne intégration professionnelle. Je remercie également Messieurs Eric Bachmann, président fondateur de Patrimum et Christophe Besse, associé, tout deux conseillers en gestion de patrimoine, pour leur accueil. Ils m’ont donné avec mon maître de stage, l’occasion de mettre en pratique les connaissances acquises lors de cette formation. Je tiens également à remercier les collaboratrices de la société Mesdames Marie-Laure Lemagner, Valérie Soum, Céline Ragon, et Nathalie Larroque ainsi que Nicolas Lucon, camarade de promotion et de stage. Leur professionnalisme et leurs conseils reflètent la qualité du stage que j’ai eu la chance d’effectuer. Enfin, je tiens particulièrement à remercier mes parents, Henri Dumarquez, Notaire, et Solange Dumarquez, premier clerc de notaire, ainsi que ma compagne Aude Lacassagne, collaboratrice bancaire, pour le partage de leurs connaissances dans le cadre de ce mémoire, mais aussi pour leur soutien indéfectible, leurs encouragements et les sacrifices effectués tout au long de mes études, me permettant d’avoir l’ambition de mes projets. La SCI, instrument de gestion de patrimoine : Utilisations, Montages et Intégrations Patrimoniales PRESENTATION DE PATRIMUM GROUPE A l’origine, la société Patrimum est une société de Gestion de Patrimoine Indépendante créée par Monsieur Eric Bachmann en juillet 2004 dont le siège social est situé à Toulouse. En 2007 a été créée la holding « Patrimum Groupe », au moment où Christophe Besse a créé la société Patrimum Garonne et rejoignant notre Groupe. A ce moment là, la holding regroupait deux filiales : - Patrimum SAS pour l’activité de M. Eric Bachmann - Patrimum Garonne pour l’activité de M. Christophe Besse En 2010, poursuivant son développement Patrimum Groupe a intégré deux nouvelles structures pour accueillir l’activité de nouveaux conseillers : - BP Patrimum pour l’activité de M. Denis Bouret - Patrimum Océan à Pau/Biarritz pour l’activité de M. Florent et Roger Letourneur Enfin l’année 2011 est celle du développement national pour Patrimum puisque le Groupe dispose désormais de plusieurs sites : Montauban, Montpellier et Strasbourg ainsi que très prochainement à Paris. Sur le site de Toulouse, M. Nicolas Soubiran a également rejoint le Groupe par l’intermédiaire de la filiale IRC Patrimum. Le groupe est également coactionnaire de deux sociétés constituées avec des courtiers en assurance et en prévoyance : 2D2B et Oméga Patrimum. Les différentes sociétés du Groupe Patrimum sont membres de la Chambre des Indépendants du Patrimoine et exercent leurs missions dans le respect de la charte de cette profession. Le slogan du Groupe est à l’image de sa philosophie : « Ensemble, le meilleur, en toute indépendance.» Dans l’approche du client le groupe exerce sa mission de la manière suivante: - La réalisation d’un audit patrimonial ; - La définition des objectifs du client ; - L’établissement d’un bilan patrimonial ; - L’élaboration d’une stratégie patrimoniale adaptée. Cette démarche poursuit un objectif de personnalisation de l’approche du client afin de lui proposer des solutions adaptées à sa situation individuelle qui est, par défaut, unique. Le but étant de proposer une approche au cas par cas. Afin de répondre à ces exigences, les études patrimioniales sont réalisées selon la méthode QOOC: Vous écouter Qui êtes-vous ? Vous connaitre Où en êtes-vous ? Vous découvrir Où voulez vous aller ? Vous comprendre Comment y aller ? La SCI, instrument de gestion de patrimoine : Utilisations, Montages et Intégrations Patrimoniales L’entreprise intervient dans différents secteurs d’activité de la gestion de patrimoine : - Le placement financier - L’organisation patrimoniale - La transmission de patrimoine - L’investissement immobilier - L’optimisation fiscale Patrimum dispose également d’une filiale spécialisée dans le conseil en investissement artistique et patrimonial, Patrim’Art, permettant d’accéder à ce marché prestigieux et complexe en toute sérénité, en bénéficiant de l’analyse d’experts dans le domaine. Il s’agit de l’intermédiaire entre les désirs du client et sa réalisation tout en respectant plaisir et conseil en gestion de patrimoine. La SCI, instrument de gestion de patrimoine : Utilisations, Montages et Intégrations Patrimoniales MÉMOIRE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, INSTRUMENT DE GESTION DE PATRIMOINE : UTILISATIONS, MONTAGES ET INTEGRATIONS PATRIMONIALES La SCI, instrument de gestion de patrimoine : Utilisations, Montages et Intégrations Patrimoniales « L’immobilier est au cœur des ménages et des entreprises. Sans toit, sans adresse, impossible d’avoir une vie normale pour les femmes, les hommes et leurs enfants. Sans local industriel ou commercial, impossible d’exercer une activité économique. C'est dire si l’immobilier est un secteur crucial pour la vie quotidienne de chacun d’entre nous. C’est tellement vrai que peu de gens s’en rendent compte. L’immobilier est un peu comme l’air que l’on respire : c’est naturel et c’est quand on en manque que l’on s’en aperçoit. » Michel ALBOUY Professeur des universités, Officier des Palmes Académiques, Responsable du Master 2 Gestion de Patrimoine à l’IAE de Grenoble et enseignant à EM Grenoble La SCI, instrument de gestion de patrimoine : Utilisations, Montages et Intégrations Patrimoniales SOMMAIRE Introduction………………………………………………………………………… 1 Préambule sur le thème de la possession immobilière …………………………… 2 Chapitre 1 : Le recours à la SCI ………………………………………………….. 10 I. La structure juridique de la SCI ………………………………….. 10 II. Le financement …………………………………………………... 27 III. Les risques juridiques …………………………………………….. 32 Chapitre 2 : L’approche Familiale Traditionnelle de la SCI …………………….. 38 I. La création d’un patrimoine spécifique ………………………….. 38 II. La SCI, Mode d’organisation et de gestion de l’indivision ……... 43 III. La SCI à l’épreuve du couple ou outil d’optimisation ………….... 48 IV. Les particularités des locations par le biais de la SCI ……………. 58 V. La SCI et la transmission ………………………………………… 61 Chapitre 3 : Une utilisation contemporaine de la SCI, un outil de capitalisation et de mondialisation ……………………………… 73 I. Une approche économique ………………………………………. 73 II. La SCI à l’approche du monde professionnel …………………… 94 Conclusion ………………………………………………………………………. 119 Bibliographie ……………………………………………………………………. i (120) Table des matières ………………………………………………………………. iv(124) Annexes …………………………………………………………………………. I (129) La SCI, instrument de gestion de patrimoine : Utilisations, Montages et Intégrations Patrimoniales 1 INTRODUCTION La société civile a été créée le 8 mars 1804 (17 Ventôse an XII) et a été instituée en même temps que le Code civil, qui a été promulgué le 21 mars 1804 (30 ventôse uploads/Management/ memoire-la-societe-civile-immobiliere-instrument-de-gestion-de-patrimoine-master-2-ingenierie-du-patrimoine-220811.pdf