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Obligation d’information et devoir de conseil de l’agent immobilier lors d'une

Obligation d’information et devoir de conseil de l’agent immobilier lors d'une vente immobilière Rétrospective jurisprudentielle (1er semestre 2016) Date de publication : 24/08/2016 - L'Institut national de la consommation vous présente un panorama des décisions de justice rendues début 2016 sur le sujet de l'obligation d'information des agents immobiliers. Les juridictions judiciaires ont confirmé et affiné la définition de cette obligation, par les différents cas d'espèce qui se sont présentés devant elles. 1 - Le principe : l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information et de conseil 2 - Son obligation est pondérée en fonction des circonstances 1 - LE PRINCIPE : L'AGENT IMMOBILIER EST TENU D'UNE OBLIGATION D'INFORMATION ET DE CONSEIL 1.1 - L'intermédiaire professionnel est tenu d'une obligation d'information et de conseil qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui‐même sur tous les points d'une certaine importance (CA Douai, 1ère Chambre, Section 1, 12 mai 2016, n°15-01729) "En ce qui concerne l'agence immobilière Les époux C… font grief à l'agence immobilière d'avoir commercialisé le bien en indiquant que la toiture était neuve, ce qui les a trompés sur la qualité des travaux et caractérise un manquement de l'intermédiaire à ses obligations d'information ainsi que de conseil. Les désordres mentionnés par l'expert n'étaient perceptibles que par un professionnel de la construction immobilière ce que n'est pas l'agence Avenir immobilier dont les compétences sur ce plan ne sont que commerciales. L'agent ne pouvait donc mettre en garde les acquéreurs sur l'existence de vices affectant le bien vendu. L'intermédiaire professionnel n'en est pas moins tenu d'une obligation d'information et de conseil qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui‐ même sur tous les points d'une certaine importance. En l'espèce les acquéreurs font grief à l'intermédiaire d'avoir présenté la toiture comme neuve sans attirer leur attention sur le fait que le vendeur avait lui‐même exécuté les travaux. Toutefois ce point n'aurait d'effet que si les acquéreurs avaient ignoré cette réalité. Or l'acte de vente mentionne que le constructeur est le vendeur et précise qu'aucune police d'assurance n'a été souscrite pour la réalisation des constructions. Dès lors l'information ayant été portée à la connaissance des acquéreurs, ceux‐ci ne peuvent reprocher à l'intermédiaire de n'avoir pas l'avoir lui‐même recherchée et transmise". 1.2 - L’agent immobilier doit informer les acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d’habitabilité (Cassation, Civ 3., 21 janvier 2016, n°14-12144) "Attendu qu'ayant décidé, à bon droit, que le principe de la responsabilité délictuelle de l’Agence (…) à l'égard de M. et Mme X... avait été définitivement retenu par le jugement du 30 octobre 2008, et relevé que le manquement de celle‐ci à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d'habitabilité leur avait causé une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou d'en modifier les conditions et que, s'ils avaient eu connaissance d'une telle impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de son insalubrité, ils auraient vraisemblablement renoncé à leur investissement, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les conclusions de M. et Mme X... ni le rapport d'expertise et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu déduire, de ces seuls motifs, que l‘ Agence devait être condamnée à réparer les préjudices des acquéreurs dont elle a souverainement fixé le montant". 1.3 - Il doit également vérifier l’exactitude de la surface mentionnée dans le compromis de vente d’une maison, non soumise à la loi CARREZ (CA Orléans, Chambre civile, 29 février 2016, n°14-03703) La loi CARREZ du 18 décembre 1996 prévoit que "toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot". AInsi, cette mesure n'est applicable que lors de la vente d'un bien situé en copropriété. Les juges viennent cependant préciser que l'agent immobilier doit également vérifier l'exactitude de la surface d'une maison vendue, si elle est mentionnée dans le compromis de vente, bien que la mention ne soit pas obligatoire. "Sur la responsabilité de la société immobilière : Attendu , dès lors qu'il n'y a pas eu de poursuites pénales sur le fondement de l'article L. 121‐ 1 du code de la consommation pour pratique commerciale trompeuse, qu'il appartient au demandeur à l'action engagée devant une juridiction civile, d'établir l'existence des éléments nécessaires à la mise en œuvre de la responsabilité civile du professionnel ; Attendu que l'agent immobilier est tenu d'éclairer les parties aux conventions conclues par son intermédiaire ; que son devoir d'information et de conseil lui impose en particulier de veiller à la correcte désignation des éléments susceptibles d'influer sur le consentement des parties ; Attendu qu'il est établi en l'espèce que X… a acquis en janvier 2010, par l'intermédiaire de la société, une maison individuelle présentée dans l'annonce commerciale de cette agence immobilière comme ayant une surface habitable de 120 m2 ; Que l' entreprise (diagnostiqueur), contactée par X… en vue de la revente de son bien et dont le tribunal a relevé sans être sérieusement contredit qu'elle disposait d'un certificat de compétences en matière de diagnostics immobiliers, a attesté le 28 février 2012 que la surface habitable était de 106, 77 m 2 et non de 120 m2 , ce que la société immobilière ne conteste pas utilement ; Attendu que si l'indication d'une surface dans la fiche de présentation du bien, destinée à sa commercialisation, est dépourvue de valeur contractuelle, une telle précision n'étant pas obligatoire pour une maison individuelle, il en va différemment lorsque cette précision a été reportée dans le compromis de vente signé entre les parties, ce qui est le cas en l'espèce , puisque le compromis de vente signé le 30 janvier 2010 par X… indique sur la 'désignation du bien' qu'il s'agit d'une 'maison de 5 pièce(s), d'une surface de 120 m2' ; Qu'il est établi que c'est bien l'agence immobilière qui a assuré la rédaction de ce compromis, de sorte que connaissant cet élément , il lui incombait d'exercer son devoir d'information sur cet élément substantiel dans l'accord des parties sur la chose et le prix ; que la circonstance que l'acte authentique qui a été rédigé postérieurement par le notaire ne comporte aucune indication de surface ne dispensait pas l'agent immobilier de son devoir d'information à l'égard de l'acquéreur ; Qu'en ne vérifiant pas l'exactitude de la surface qu'elle a mentionnée dans le compromis de vente, la société immobilière a commis une faute qui engage sa responsabilité". 1.4 - Il ne peut se contenter de reprendre la déclaration du vendeur sur la surface. Il est tenu de faire des vérifications élémentaires (CA Versailles, 3ème Chambre, 3 mars 2016, n°14-01463) "Si aux termes de l'article 46 (de la loi du 10 juillet 1965), la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, ces dispositions n'empêchent nullement que soit recherchée la responsabilité de l'agence immobilière qui a inexactement indiqué la superficie dans le compromis de vente. Il est constant que lors de la conclusion du mandat de vente donné par la société immobilière venderesse, il a été noté que la superficie du bien à vendre était de 57 m2, affirmation qui ne pouvait venir que du mandant. (…) lui a été adressé la liste des documents à lui communiquer, dont la copie des 5 premières pages de son titre de propriété et le mesurage du bien. Lorsque le mandant lui a adressé les documents demandés, faisait défaut le certificat de mesurage. La société immobilière a alors adressé un courrier électronique au vendeur le 20 mai 2010 ‐ dont rien n'établit qu'il ait été tronqué comme le soutient l'agence immobilière‐ en ces termes : 'il manque la carrez. Je vais indiquer dans le compromis de vente que le vendeur déclare que la surface carrez est de 57 m²'. Il apparaît ainsi que la société immobilière s'est contentée de reprendre la déclaration du vendeur alors qu'en sa qualité de rédacteur du compromis de vente, elle était tenue d'effectuer des vérifications élémentaires afin d'établir un acte conforme à la réalité du bien. De l'absence de réclamation faite à ce titre, il doit être déduit que l'agent immobilier était bien en possession des cinq premières pages de l'acte notarié du 7 septembre 2005 par lequel l’acheteur a acquis le bien et dont la lecture permet de constater que la superficie du bien y était portée pour 50 m2, ce qui était de nature à signaler une réelle difficulté. Il incombait à la société immobilière de uploads/Marketing/ obligation-d-x27-infos-devoir-de-conseil-de-l-x27-agent-immo 1 .pdf