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1 UNJF - Tous droits réservés Cours : Droit des contrats spéciaux : vente et éc

1 UNJF - Tous droits réservés Cours : Droit des contrats spéciaux : vente et échange Auteur : Mme Corinne Saint-Alary-Houin Leçon n° 3 : La formation du contrat de vente Table des matières Section 1. Le droit de vendre................................................................................................................. p. 4 § 1. Capacité et pouvoir de vendre............................................................................................................................. p. 4 A. Les incapacités en matière de vente.............................................................................................................................................p. 4 B. Le pouvoir de vendre.....................................................................................................................................................................p. 4 § 2. La liberté de vendre..............................................................................................................................................p. 5 A. Inaliénabilité de certains biens.......................................................................................................................................................p. 5 1. L'inaliénabilité légale (les choses hors du commerce)............................................................................................................................................... p. 5 2. L' inaliénabilité conventionnelle...................................................................................................................................................................................p. 5 3. L'inaliénabilité judiciaire...............................................................................................................................................................................................p. 6 B. Interdiction de certaines ventes..................................................................................................................................................... p. 6 Section 2. Le droit d'acheter...................................................................................................................p. 8 § 1. Les incapacités d'acheter..................................................................................................................................... p. 8 A. Incapacités spéciales à certaines ventes...................................................................................................................................... p. 8 B. Incapacités spéciales à certains biens.......................................................................................................................................... p. 8 § 2. Les droits d'acquisition préférentielle....................................................................................................................p. 9 A. Les droits d'acquisition préférentielle d'origine légale....................................................................................................................p. 9 1. Le déclin des retraits...................................................................................................................................................................................................p. 9 2. L'essor des droits de préemption..............................................................................................................................................................................p. 11 a) La diversité des droits de préemption.....................................................................................................................................................................p. 11 b) L'unité du droit de préemption.................................................................................................................................................................................p. 15 1° Dans ses rapports avec le droit des contrats....................................................................................................................................................... p. 15 2° Dans ses rapports avec le droit des biens............................................................................................................................................................p. 16 B. Les droits d'acquisition préférentielle d'origine conventionnelle: le pacte de préférence.............................................................p. 17 1. Mécanisme du pacte de préférence......................................................................................................................................................................... p. 17 2. Nature du pacte de préférence.................................................................................................................................................................................p. 18 3. Sanctions du pacte de préférence............................................................................................................................................................................p. 19 a) Vente à un tiers.......................................................................................................................................................................................................p. 19 b) Limitation au droit de disposer................................................................................................................................................................................p. 21 § 3. Les refus de vente..............................................................................................................................................p. 21 A. L'interdiction du refus de vente....................................................................................................................................................p. 22 1. Le refus de vente opposé à un consommateur........................................................................................................................................................p. 22 2. Le refus de vente à un professionnel (article supprimé).......................................................................................................................................... p. 22 B. L'interdiction des discriminations dans la vente...........................................................................................................................p. 23 1. L'interdiction des discriminations dans les prix et conditions de vente.................................................................................................................... p. 23 2. L'interdiction des discriminations raciales................................................................................................................................................................. p. 24 Section 3. L'échange des consentements........................................................................................... p. 25 § 1. Le processus traditionnel de formation de la vente............................................................................................p. 25 A. L'offre de vente............................................................................................................................................................................ p. 25 1. Notion d'offre de vente..............................................................................................................................................................................................p. 25 2. Régime de l'offre de vente........................................................................................................................................................................................p. 25 B. L'acceptation de l'acheteur...........................................................................................................................................................p. 26 § 2. La recherche de consentements réfléchis..........................................................................................................p. 27 A. La maîtrise du consentement de l'acquéreur...............................................................................................................................p. 28 1. L'essor des droits de rétractation et des délais de réflexion....................................................................................................................................p. 28 a) Les droits de repentir ou de rétractation.................................................................................................................................................................p. 28 1° La vente à domicile............................................................................................................................................................................................... p. 28 2° La vente à distance............................................................................................................................................................................................... p. 30 2 UNJF - Tous droits réservés 3° Vente d'immeuble neuf à usage d'habitation et vente d'immeuble ancien à usage d'habitation...........................................................................p. 32 4° Vente à crédit.........................................................................................................................................................................................................p. 32 b) Les délais de réflexion............................................................................................................................................................................................ p. 34 1° La vente d'immeubles à construire........................................................................................................................................................................p. 34 2° La vente d'un immeuble à usage d'habitation.......................................................................................................................................................p. 34 3° La vente à crédit d'un immeuble........................................................................................................................................................................... p. 34 2. Les atteintes au processus traditionnel de formation du contrat..............................................................................................................................p. 38 a) Vente à crédit.......................................................................................................................................................................................................... p. 38 b) Droit de rétractation et incidence sur la formation de la vente...............................................................................................................................p. 38 B. L'allongement de la période de préparation de la vente............................................................................................................. p. 39 1. Les contrats envisageant des ventes....................................................................................................................................................................... p. 39 a) Les contrats-cadres................................................................................................................................................................................................. p. 39 b) Les accords de principe.......................................................................................................................................................................................... p. 39 2. Les promesses de vente...........................................................................................................................................................................................p. 40 a) La promesse unilatérale d'achat ou de vente.........................................................................................................................................................p. 40 1° La nature juridique de la promesse unilatérale de vente......................................................................................................................................p. 40 2° Le régime juridique de la promesse unilatérale de vente..................................................................................................................................... p. 42 b) La promesse synallagmatique de vente..................................................................................................................................................................p. 46 1° La notion de promesse synallagmatique de vente................................................................................................................................................p. 46 2° Régime de la promesse synallagmatique de vente.............................................................................................................................................. p. 46 § 3. La recherche de consentements éclairés...........................................................................................................p. 47 A. La protection du consentement de l'acheteur..............................................................................................................................p. 48 1. L'obligation d'information pesant sur le vendeur.......................................................................................................................................................p. 48 a) Le devoir de renseignement du vendeur sur le contrat..........................................................................................................................................p. 48 1° Apport de la jurisprudence.....................................................................................................................................................................................p. 48 2° Obligation d'information dans la vente d'immeubles............................................................................................................................................. p. 50 3° Obligation générale d'information du code de la consommation...........................................................................................................................p. 50 b) La réglementation des pratiques commerciales trompeuses..................................................................................................................................p. 51 1° Publicité mensongère et autres pratiques trompeuses......................................................................................................................................... p. 52 2° Publicité comparative............................................................................................................................................................................................. p. 52 2. La protection contre les clauses abusives................................................................................................................................................................p. 53 a) Domaine : Art.L.132-1 Code cons...........................................................................................................................................................................p. 54 b) Contrôle et élimination des clauses abusives.........................................................................................................................................................p. 55 B. La protection du consentement du vendeur................................................................................................................................ p. 55 Section 4. Expression du consentement............................................................................................. p. 57 § 1. Le formalisme direct........................................................................................................................................... p. 57 A. L'exigence d'un écrit.....................................................................................................................................................................p. 57 1. L'acte authentique..................................................................................................................................................................................................... p. 57 2. L'acte écrit, sous seing privé.................................................................................................................................................................................... p. 58 B. Formalités autres que l'écrit.........................................................................................................................................................p. 58 1. Les ventes aux enchères..........................................................................................................................................................................................p. 58 2. Les ventes soumises à autorisation..........................................................................................................................................................................p. 60 3. Les ventes exigeant l'intervention d'un intermédiaire............................................................................................................................................... p. 62 § 2. Le formalisme indirect.........................................................................................................................................p. 62 A. L'opposabilité de la vente aux tiers dépend de formalités de publicité....................................................................................... p. 63 B. La preuve de la vente..................................................................................................................................................................p. 63 C. Droit à rémunération des intermédiaires..................................................................................................................................... p. 64 Section 5. Modalités de la vente...........................................................................................................p. 65 § 1. La vente à l'agréage...........................................................................................................................................p. 65 A. Cas............................................................................................................................................................................................... p. 65 B. Nature juridique............................................................................................................................................................................ p. 65 C. Régime......................................................................................................................................................................................... p. 66 § 2. Vente à l'essai.................................................................................................................................................... p. 66 A. Nature juridique............................................................................................................................................................................ p. 66 B. Régime......................................................................................................................................................................................... p. 66 § 3. Vente à condition................................................................................................................................................p. 67 § 4. Vente avec faculté de rachat (à réméré)............................................................................................................p. 67 A. Nature Juridique........................................................................................................................................................................... p. 68 B. Régime......................................................................................................................................................................................... p. 68 1. Conditions de validité................................................................................................................................................................................................ p. 68 3 UNJF - Tous droits réservés 2. Situation des parties..................................................................................................................................................................................................p. 68 a) Pendant la durée du réméré, les droits des parties sont imprécisement définis :.................................................................................................. p. 68 b) Lors de l'exercice du réméré :................................................................................................................................................................................ p. 69 Section 6. La chose vendue..................................................................................................................p. 70 § 1. L'existence de la chose...................................................................................................................................... p. 70 A. Les choses détruites (perdues)....................................................................................................................................................p. 70 1. Perte totale................................................................................................................................................................................................................ p. 70 2. Perte partielle............................................................................................................................................................................................................ p. 70 B. Les choses futures.......................................................................................................................................................................p. 71 1. Les règles générales de la vente des choses futures..............................................................................................................................................p. 71 2. La réglementation particulière des ventes d'immeubles à construire.......................................................................................................................p. 72 § 2. Détermination de la chose..................................................................................................................................p. 76 § 3. Appartenance de la chose..................................................................................................................................p. 76 A. La vente de la chose d'autrui...................................................................................................................................................... p. 77 1. Le fondement de l'annulation....................................................................................................................................................................................p. 77 2. Le régime de la nullité.............................................................................................................................................................................................. p. 78 B. La vente de la chose indivise......................................................................................................................................................p. 79 1. Les droits des indivisaires sur la chose indivise (art. 815 du Code civil).................................................................................................................p. 79 2. L'aliénation de la chose indivise............................................................................................................................................................................... p. 79 Section 7. Le prix................................................................................................................................... p. 81 § 1. L'existence du prix .............................................................................................................................................p. 81 A. La détermination du prix.............................................................................................................................................................. p. 81 1. La fixation du prix......................................................................................................................................................................................................p. 81 2. Déterminabilité du prix.............................................................................................................................................................................................. p. 82 B. La réalité du prix.......................................................................................................................................................................... p. 86 1. Prix simulé ou fictif....................................................................................................................................................................................................p. 86 2. Prix dérisoire..............................................................................................................................................................................................................p. 87 § 2. La justice du prix : le prix doit être juste ...........................................................................................................p. 88 A. Le prix lésionnaire........................................................................................................................................................................p. 89 1. La lésion dans la vente d'immeubles........................................................................................................................................................................p. 89 2. La lésion dans la vente de meubles.........................................................................................................................................................................p. 94 B. Licéité du prix...............................................................................................................................................................................p. 95 1. La pratique de prix imposés..................................................................................................................................................................................... p. 95 2. La revente à perte.....................................................................................................................................................................................................p. 96 3. Les prix abusivement bas......................................................................................................................................................................................... p. 98 4. Les ventes avec primes............................................................................................................................................................................................ p. 98 5. Autres ventes agressives.......................................................................................................................................................................................... p. 99 4 UNJF - Tous droits réservés Aux termes de l'article 1583 Code Civil, «la vente est parfaite dès qu'on est convenu de la chose et du prix». Ce texte soulève trois questions : • qui consent, achète et vend ? • comment s'échangent les consentements ? • quel est l'objet de l'accord des volontés ? Section 1. Le droit de vendre Les parties à la vente sont, bien sûr, le vendeur et l'acheteur. Le premier transfère le droit, le second paie le prix.En principe, toute personne peut acheter ou vendre, dès lors qu'elle jouit de la capacité générale d'exercice. Cela résulte clairement de l' article 1594 du code civil : «Tous ceux auxquels la loi ne l'interdit pas peuvent acheter ou vendre».A défaut d'une telle capacité, interviennent les organismes de représentation ou d'assistance des incapables : tutelle, curatelle. La vente obéit alors aux principes généraux de la capacité. Cependant, la vente comporte des restrictions spécifiques : les unes limitent la faculté de vendre, les autres la liberté d'acheter. § 1. Capacité et pouvoir de vendre A. Les incapacités en matière de vente Les règles de capacité en matière de vente sont les règles de droit commun. Du côté du vendeur, "la vente est l'archétype de l'acte de disposition, ce qui justifie des règles de capacité rigoureuses " ( F.Collart-Dutilleul et Ph.Delebecque, Contrats civils et commerciaux, Dalloz 2011, n°40). Le mineur non émancipé et les majeurs en tutelle sont dans l'incapacité de vendre sous réserve de ce que l'article 389-3 et 473 du Code civil leur permettent de faire les actes de la vie courante. Ils devront donc être représentés, les règles de la représentation étant fondées sur la nouvelle distinction des actes d'administration et de disposition telle qu'elle résulte du décret du 22 décembre 2008 et du tableau qu'il comporte. Du côté de l'acheteur, ces incapacités sont souvent des incapacités de jouissance, c'est-à-dire des incapacités d'acheter qui, selon les cas, frappent des personnes déterminées. Remarque Au titre de ces incapacités a longtemps figuré l'interdiction des ventes entre époux prévue par l'article 1595 du code civil et dont l'objet uploads/Marketing/ droit-des-contrats-3.pdf