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REPERES EXPERTS LA COPROPRIÉTÉ SOMMAIRE LA COPROPRIÉTÉ FONDEMENT 4 CHAMPS D’APP

REPERES EXPERTS LA COPROPRIÉTÉ SOMMAIRE LA COPROPRIÉTÉ FONDEMENT 4 CHAMPS D’APPLICATION 6 • Le champ d’application impérative de la copropriété 6 • Le champ d’application supplétive de la copropriété 7 • Les interdictions de mettre en copropriété 8 • Les limites de la copropriété horizontale 9 ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS DE LA DIVISION 10 • Les parties privatives 10 • Les parties communes 10 PERSONNALITÉ JURIDIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ 12 • La naissance de la copropriété 12 • La vie de la copropriété 13 • La fin de la copropriété 14 DOCUMENTS JURIDIQUES DE LA COPROPRIÉTÉ 14 • L’état descriptif de division 14 • Le règlement de copropriété 14 PRÉALABLES À LA MISE EN COPROPRIÉTÉ 16 • Étude de la configuration des lieux 16 • Définition de l’assiette foncière et des servitudes 17 • Consultation des documents administratifs 18 • Réalisation des plans de l’immeuble 18 ÉTABLISSEMENT D’UN ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION 21 • Désignation et description de l’immeuble 21 • Distinction des parties communes et des parties privatives 21 • Définition des lots 25 • Calcul des quotes-parts de copropriété 26 ÉLABORATION D’UN RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ 30 • Détermination de la destination de l’immeuble 30 • Répartition des tantièmes de charges 31 DIVISION DE LOTS 36 RÉUNION DE LOTS 41 PRIVATISATION DE PARTIES COMMUNES 45 RACHAT D’UN LOT PAR LE SYNDICAT 51 NOUVELLE RÉPARTITION DES CHARGES 57 CHANGEMENT D’AFFECTATION D’UN LOT 62 ADAPTATION D’UN RÈGLEMENT À LA LOI SRU 73 MÉTHODOLOGIE 93 LIQUIDATION DU SYNDICAT 94 LEXIQUE 95 1 CADRE JURIDIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ 4 2 MISE EN COPROPRIÉTÉ 16 3 MODIFICATIFS DE COPROPRIÉTÉ 36 5 SCISSION DE COPROPRIÉTÉ 93 4 EXEMPLE DE MODIFICATION DE L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION 79 4 LA COPROPRIÉTÉ 1.1. FONDEMENT Avant que le Code civil ne soit promulgué, en 1804, la propriété collective immobilière n’existait pas, sauf dans certaines provinces régies à cet égard par un droit coutumier local (comme à Rennes ou à Grenoble). Ainsi, le Code civil a introduit, en son article 664, la notion d’immeuble divisé par étages, toutefois assez éloignée du régime de la copropriété tel que nous le connaissons aujourd’hui, puisqu’il s’agissait d’un empile ment de propriétés privées, chaque proprié taire disposant pleinement d’un étage. L’article 664 du Code civil a été par la suite abrogé par une loi du 28 juin 1938 définis sant pour la première fois le statut de la copropriété, consacrant une pratique qui s’était développée depuis la fin de la pre mière guerre mondiale. Celle-ci consistait à distinguer les parties communes des par ties privatives au sein d’un même lot. La loi de 1938 n’était toutefois que supplé tive, et la nécessité d’adopter un nouveau texte est rapidement apparue. C’est ainsi que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a été promulguée et dont la majeure partie des dispositions est impérative, à savoir les articles 6 à 37, 42 et 46. Le législateur a prévu de fixer le statut de la copropriété tant dans sa constitution que dans les règles de son fonctionnement et de son évolution. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 est venu compléter le dispositif prévu par la loi. Si la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 défi nissent encore à ce jour le cadre juridique de la copropriété, leurs dispositions ont été substantiellement modifiées ou com plétées par de nombreux textes relatifs au logement, à l’habitat ou à l’urbanisme : • la loi n° 79-2 du 2 janvier 1979 re lative aux droits grevant les lots d’un immeuble soumis au statut de la co propriété ; • la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 (dite loi Bonnemaison) qui ac croît les obligations du syndic, assou plit les règles de prise de décisions et renforce les moyens de contrôle des copropriétaires ; • la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, relative à l’habitat, qui apporte des ré ponses à la forte augmentation du phé nomène des impayés, et au problème des copropriétés en difficultés. • la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite loi Carrez), complétée par son décret d’application n°97-532 du 23 mai 1997, qui impose au vendeur d’indiquer la superficie de la partie privative du lot qu’il cède, et définit le mode de calcul de celle-ci. • la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (dite loi Solidarité et renouvel lement urbains - SRU) qui consacre toute une section à la protection de 1. CADRE JURIDIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ 5 ORDRE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS l’acquéreur d’immeuble et au régime des copropriétés, notamment en ren forçant les pouvoirs de l’administra teur provisoire, en renforçant l’infor mation des candidats acquéreurs, en rendant le compte séparé obligatoire en l’absence de délibération contraire, etc. ; • la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 (dite loi Urbanisme et habitat - UH) qui apporte certaines modifications aux règles de majorité ; • la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de program mation pour la ville et la rénovation urbaine qui modifie les dispositions concernant les pouvoirs de l’adminis trateur provisoire nommé dans une copropriété en difficulté ; • le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ; • la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (dite loi Engagement national pour le logement - ENL), qui modifie notamment les dispositions relatives aux frais imputables à un seul copro priétaire, reporte la date d’application des règles comptables spécifiques et exonère les petites copropriétés de la rigueur du nouveau dispositif, donne un cadre législatif à l’union coopéra tive et aux résidences-services, etc. Ces dispositions seront complétées par celles du décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 ; • la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (dite loi de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion – MOLLE ou loi Boutin) qui modifie un certain nombre de dispositions de la loi dont notamment l’article 8-1 sur le droit de priorité aux copropriétaires pour les stationnements ; • la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 (dite loi Engagement national pour l’environnement - ENE ou Grenelle 2) qui met la copropriété à l’heure du développement durable en introduisant dans la loi des dispositions relatives notamment à l’amélioration de la per formance énergétique et à l’installation d’équipements permettant le rechar gement de voitures électriques. La loi du 10 juillet 1965 et le décret 67- 223 du 17 mars 1967 ont également été modifiés par un ensemble de mesures diverses s’intéressant à la copropriété de manière beaucoup plus subsidiaire : • le décret n°92-755 du 31 juillet 1992 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d’exécution ; • la loi n° 95-74 du 21 janvier 1995 relative à la diversité de l’habitat ; • la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville ; • la loi n° 96-1236 du 30 décembre 1996 sur l’air et l’utilisation rationnelle de l’énergie ; 6 LA COPROPRIÉTÉ • la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels ; • la loi n° 2004-669 du 9 juillet 2004 relative aux communications électroniques et aux services de communication audiovisuelle ; • la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale ; • la loi n° 2006-1776 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques ; • la loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance ; • la loi n° 2007-1787 du 20 décembre 2007 relative à la simplification du droit ; • la loi n° 2009-258 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie ; • la loi n° 2009-258 du 5 mars 2009 relative à la communication audiovisuelle et au nouveau service public de la télévision ; • la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit ; • la loi n° 2011-267 du 14 mars 2011 d’orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure. 1.2. CHAMPS D’APPLICATION L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 délimite le champ d’application du régime de la copropriété, en distinguant les hypothèses dans lesquelles celui-ci s’impose (1.2.1) de celles où il n’a vocation à s’appliquer qu’à défaut d’organisation différente (1.2.2). Article 1 de la loi du 10 juillet 1965: “ La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.” Dans tous les cas, le régime de la copropriété se heurte aux interdictions de diviser un immeuble bâti prévues par le code de la construction et de l’habitation (1.2.3), et ne doit pas uploads/S4/ 2012-brochure-copropriete-def.pdf