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BTS PROFESSIONS IMMOBILIÈRES - CORRIGÉ Session 2013 Nom de l’épreuve : Droit Gé

BTS PROFESSIONS IMMOBILIÈRES - CORRIGÉ Session 2013 Nom de l’épreuve : Droit Général et Droit de l’Immobilier Code : PIDGDIM/Bis Page : 1/5 ÉLÉMENTS INDICATIFS DE CORRIGÉ ET DE BARÈME DOSSIER 1 : INVESTISSEMENT LOCATIF : CONTRAT DE LOCATION 30 points 1.1 - Vous compléterez le tableau en annexe 1 (12 points) CLAUSES DU CONTRAT LOCATION NUE EN RÉSIDENCE PRINCIPALE LOCATION MEUBLÉE EN RÉSIDENCE PRINCIPALE LOCATION MEUBLÉE EN RÉSIDENCE SECONDAIRE Texte applicable Loi du 6 juillet 1989 Code civil et Loi Borloo du 18 janvier 2005 Code civil Bail écrit/verbal Écrit Écrit Bail verbal possible Durée du bail 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (bailleur personne morale) avec tacite reconduction Un an au minimum avec reconduction d’un an A convenir entre les parties ( si location saisonnière bail inférieur à 90 jours) Dépôt de garantie Un mois de loyer hors charges A convenir entre les parties A convenir entre les parties Modalités de révision du loyer Annuelle, et sur variation de l’indice IRL Indice IRL applicable à l’échéance du bail à la discrétion du bailleur Librement convenu Durée du délai de préavis à respecter lors du congé à l’initiative du bailleur Préavis de 6 mois avant l’échéance du bail Préavis de 3 mois avant l’échéance du bail pour donner congé ou modifier les conditions du contrat Librement convenu Durée du délai de préavis à respecter lors du congé à l’initiative du locataire A tout moment, avec un préavis de 3 mois (réduit à un mois pour motif en application de l’article15- 1 de la loi du 6 juillet 1989 A tout moment avec un préavis d’un mois Librement convenu Motivation du congé par le bailleur Le congé peut être donné uniquement pour l’un des motifs suivants : Vente du bien Occupation du bien par le propriétaire, un ascendant ou un descendant Pour motif légitime et sérieux Vente du bien Occupation du bien par le propriétaire, un ascendant ou un descendant Pour motif légitime et sérieux Le congé n’a pas être motivé par le bailleur 1.2 - Compte-tenu de la situation matrimoniale des époux BOND, quelles seront les parties signataires au contrat de location ? (1 point) Bailleur : Uniquement madame Locataire Éventuellement l’agent immobilier BTS PROFESSIONS IMMOBILIÈRES - CORRIGÉ Session 2013 Nom de l’épreuve : Droit Général et Droit de l’Immobilier Code : PIDGDIM/Bis Page : 2/5 1.3 - D’une manière générale, vous indiquerez les conditions de validité des contrats. (2 points) Capacité (majeur capable) Consentement (non vicié par le dol, la violence, l’erreur sur l’objet ou la personne) Objet licite, déterminé et déterminable Cause licite 1.4 - Après avoir défini la nature des biens propres et des communs dans le cadre du régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts, vous préciserez la qualité de l’appartement loué et des revenus locatifs non consommés. (2 points) Dispositions : tous les biens acquis pendant le mariage sont des biens communs Les biens acquis avant mariage, par héritage ou donation demeurent des biens propres. Les revenus locatifs non consommés d’un bien propre sont des biens communs. L’appartement : bien propre. (1 point de bonus si testament mettant l’appartement au profit de la communauté) 1.5 - Un locataire a demandé à son employeur d’être affecté à une succursale de l’entreprise éloignée de son domicile actuel. Il se demande s’il peut bénéficier d’un délai de préavis réduit. (3 points) Art 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le délai de préavis ramené à un mois s’applique lorsque la mutation est à l’origine du locataire. Une jurisprudence de la cour de cassation en date du 20 janvier 2010 a réaffirmé qu’il n’est pas obligatoire que la mutation soit imposée par un employeur. 1.6 - Un couple de locataires vous consulte car les époux viennent de recevoir un congé pour vente. Intéressés par l’offre qui leur est faite, ils s’interrogent sur sa validité car après vérification ils constatent que le prix qui leur est proposé est largement au dessus du prix du marché. (2 points) Le congé pour vente est contestable car selon la Cour de cassation dans un arrêt du 24 mai 2011, même si l’appartement souffre d’inconvénients, si le prix retenu est excessif, il est considéré comme dissuasif. 1.7 - Un syndic de copropriété demande à un propriétaire bailleur de mettre fin aux nuisances occasionnées par ses locataires dans l’immeuble en ne louant plus son studio pour de courtes durées à des touristes. Est-ce dans ses attributions ? (2 points) Selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1965 le règlement de copropriété ne peut interdire l’exercice d’une activité, si celle-ci est en accord avec la destination de l’immeuble. Chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives et communes à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble. Il est seulement dans ses attributions de rappeler le règlement de copropriété. 1.8 - Un locataire vous demande de lui expliquer quelles seraient les conséquences de la clause « sans bénéfice de discussion et de division » dans le cadre d’un cautionnement solidaire. (2 points) Sans bénéfice de discussion et de division : le créancier peut s’adresser directement à la caution. En présence de plusieurs cautions, le créancier peut réclamer la totalité de la somme à une seule d’entre elles. 1.9 - Un propriétaire bailleur souhaite avoir des précisions sur le diagnostic des performances énergétiques : type de logement concerné, durée de validité du diagnostic, règles relatives aux annonces et à l’affichage, sanctions en cas d’absence de présentation du DPE ou erreur sur les performances énergétiques. (4 points) Type de logement : habitation, en vente ou à la location Bonus : sauf pour les locations de courte durée (moins de 4 mois). Durée de validité : 10 ans Les annonces doivent indiquer : La classe énergie de A à G, Le nombre de kW consommés par m² et par an et l’étiquette doit être lisible et en couleur En vitrine elle doit occuper au moins 5% de la surface du support Pas de droit opposable en cas d’absence ou d’erreur. Juste informatif BTS PROFESSIONS IMMOBILIÈRES - CORRIGÉ Session 2013 Nom de l’épreuve : Droit Général et Droit de l’Immobilier Code : PIDGDIM/Bis Page : 3/5 DOSSIER 2 : AGENT IMMOBILIER : MANDATS DE RECHERCHE : 20 points 2.1 - Vous ferez l’analyse de la décision en annexe 3 (9 points) Faits : Après avoir visité un appartement par l’entremise de l’agence immobilière de la République, Madame XAVIER signe une offre d’achat en date du 17 juin 2008. Le lendemain, elle signe un mandat de recherche d’un bien avec la même agence immobilière, mandat dans lequel il est indiqué que la commission de 3000 euros serait à la charge de l’acquéreur. Les conditions de la rémunération de l’agence immobilière sont également stipulées dans la promesse de vente. L’agence rempli ses obligations contractuelles jusqu’à la signature de l’acte authentique le 23 septembre 2008, mais Mme XAVIER s’oppose au versement de la commission de l’agence. L’agence immobilière intente une action en justice afin de faire valoir ses droits à commission. Procédure : 1er degré : juge de proximité de Bobigny: B décision en faveur de l’agence immobilière Pourvoi en cassation de Mme Xavier Thèse du juge de proximité de Bobigny : l’agence ayant accompli sa mission avec diligence et ayant mené à son terme la vente du bien immobilier, Mme XAVIER n’avait pas de motif pour s’opposer à la juste rémunération. Thèse du demandeur au pourvoi : La juridiction de proximité n’a pas recherché si le mandat de recherche datant du 18 juin 2008 était antérieur à l’offre d’achat en date du 17 juin 2008. Problème juridique : lorsqu’une offre d’achat est signée avant le mandat de recherche mettant la commission à la charge de l’acquéreur, l’agent immobilier peut-il percevoir sa commission ? Dispositif et motif : En vertu de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut réclamer une commission que s’il détient un mandat écrit. L’offre d’achat ayant été signée avant le mandat de recherche, il aurait fallu que l’acquéreur signe un acte d’engagement à verser la commission après la signature de l’acte authentique et non au moment de la promesse de vente. 2.2-Vous justifierez l’intervention de la juridiction de proximité dans cette affaire. (2 points) Le juge de proximité est compétent pour toutes les affaires dont la valeur est inférieure à 4000 €. 2.3 - Que signifie un jugement rendu en premier et dernier ressort ? (2 points) Il n’y a pas eu appel en cour d’appel car le montant du litige étant inférieur à 4000 €, il n’y a pas de possibilité de faire appel. La seule voie de recours est de se pourvoir en cassation. 2.4 - Définissez la notion de droit de préemption (1 point) C’est le droit d’acquérir par priorité ou de se substituer à un éventuel acquéreur 2.5 - En cas d’exercice d’un droit de préemption par la commune, précisez le uploads/S4/ bts-pim-droit.pdf