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POUR UNE CODIFICATION DU DROIT DE LA COPROPRIETE CLCV - Septembre 2021 CLCV : P

POUR UNE CODIFICATION DU DROIT DE LA COPROPRIETE CLCV - Septembre 2021 CLCV : Pour une codification du droit de la copropriété (septembre 2021) 2 CLCV : Pour une codification du droit de la copropriété (septembre 2021) CLCV : Pour une codification du droit de la copropriété (septembre 2021) 3 CLCV : Pour une codification du droit de la copropriété (septembre 2021) POUR UNE CODIFICATION DU DROIT DE LA COPROPRIETE De l’intérêt de la codification La codification est loin de constituer une préoccupation majeure, voire une simple préoccupation, du grand public. Et si l’on ne saurait blâmer ici qui que ce soit au regard du peu d’intérêt que d’aucuns portent à l’exercice, il n’en demeure pas moins que la codification revêt une certaine importance. En effet, elle, permet de centraliser et d’agencer des textes épars, facilitant ainsi leur consultation pour le praticien, mais, surtout, rendant accessible la règle de droit au citoyen. Or, ce principe d’accessibilité de la loi constitue un objectif à valeur constitutionnelle faisant donc de la codification un acte essentiel. Une codification du droit de la copropriété envisagée… puis abandonnée L’annonce, lors des débats de la loi ELAN (publiée en 2018), par les pouvoirs publics concernant une réforme du droit de la copropriété avait suscité une forte curiosité de la part des principaux acteurs en ce domaine et, surtout, un grand espoir. En effet, deux ordonnances étaient prévues, l’une portant sur la réforme du droit de la copropriété et l’autre sur sa codification. Un code de la copropriété allait donc (enfin) être créé. Cette annonce était d’ailleurs soutenue par l’ensemble des acteurs, qu’ils soient professionnels, représentants de professions juridiques ou associations de consommateurs. Si la première ordonnance1 avait finalement déçu en raison de son manque d’ambition et de certaines dispositions controversées2, la seconde ne pouvait, elle, que rallier le monde de la copropriété à sa cause. Las, contre toute attente, le projet de codification a été abandonné, au grand désarroi de beaucoup3, et alors même qu’une telle démarche devient on ne peut plus urgente. La nécessité de créer un code de la copropriété En effet, le droit de la copropriété est littéralement éparpillé entre différents textes rendant très difficile l’appréhension de l’ensemble de la matière par tout un chacun. Si la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967 en constituent la part la plus importante, d’autres dispositions, pourtant spécifiques à la copropriété, telle l’obligation d’immatriculation des syndicats, se trouvent dans le code de la construction et de l'habitation ou encore dans d’autres décrets autonomes (le décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires par exemple, ou encore celui du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d’entretien). L’objectif d’accessibilité à la règle de droit, cher au Conseil constitutionnel, prenait donc ici tout son sens. Un tel éparpillement ne peut que rendre indispensable la mise en place de la codification du droit de la copropriété. C’est pourquoi la CLCV invite les pouvoirs publics à reprendre les réflexions en ce domaine et publie, à cette fin, son propre projet de code de la copropriété. 1 Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. 2 Parmi celles-ci figurent la possibilité pour le syndic de conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic et ne pouvant figurer dans son contrat. Si les professionnels y ont vu une possibilité d’offrir de nouveaux services à leurs clients, les associations de consommateurs ont mis en avant la crainte que cette disposition n’entraîne la facturation de prestations comprises normalement dans la gestion courante du syndic. 3 On citera par exemple Mme Véronique Bacot-Réaume, expert agréée près la Cour de cassation, docteur en droit immobilier, et Me Pierre-Edouard Lagraulet, avocat au barreau de Paris et docteur en droit qui, dans une tribune, plaident pour la poursuite du projet de codification (AJDI – janvier 2021). Ou encore les déclarations en ce sens de Matthieu Poumarède, professeur de droit à l’université de Toulouse Capitole et président du GRECCO (IRC n° 665 – janvier/février 2021). CLCV : Pour une codification du droit de la copropriété (septembre 2021) 4 CLCV : Pour une codification du droit de la copropriété (septembre 2021) L’élaboration du code de la copropriété La réalisation d’un code ne consiste pas en une simple compilation de textes et de leur réagencement. Encore faut-il en déterminer le périmètre et s’interroger sur les dispositions que l’on souhaite regrouper. • Le recensement des textes à codifier Nous avons basé l’ensemble de nos réflexions sur les conseils méthodologiques en matière de légistique de la Commission supérieure de codification4. Ainsi est-il préconisé d’éviter les codes « dont le volume serait excessif ou au contraire trop limité » tout en s’abstenant de rassembler « des dispositions qui n’ont pas véritablement de liens entre elles ». S’il est vrai que le domaine de la copropriété est assez restreint en lui-même, l’élaboration d’un code nous paraissait tout à fait possible au regard de la multiplicité des textes existants. Par ailleurs, notre souhait de regrouper la plus grande partie du droit de la copropriété par le biais d’un recueil unique s’accordait tout à fait avec la notion d’accessibilité à la règle de droit. C’est pourquoi, sans prétendre à l’exhaustivité, nous avons fait le choix d’être le plus complet possible et de rassembler la plupart des textes relatifs à la copropriété. Nous avons donc réuni, outre la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, les textes concernant, entre autres, les comptes du syndicat, l’immatriculation des copropriétés, le contenu de l’Extranet ou encore les modalités d’information des occupants des décisions prises par l’assemblée générale5. Tous ces textes ont une incidence sur la gestion et l’administration de la copropriété ou encore les obligations du syndic et nous il a paru naturel, en quelque sorte, de les réunir en un corpus unique. Pour autant, nous nous sommes interrogés sur la possibilité d’y adjoindre d’autres dispositions concernant la copropriété mais qui n’ont pas d’incidence sur la gestion proprement dite. Tel est le cas, par exemple, des articles L. 721-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation concernant la vente d’un bien en copropriété. Ce sont ces derniers qui définissent le contenu des annonces relatives à la vente d’un lot en copropriété ainsi que les informations qui doivent être remis à l’acquéreur (ce que l’on nomme de façon impropre le « pré-état daté »). Sur le principe, il nous a paru assez surprenant que de telles dispositions se retrouvent dans un code consacré à la construction. C’est pourquoi leur introduction dans un code spécifique à la copropriété nous a paru pertinente et sans que cela ne nous éloigne de l’objet premier de cet ouvrage. En revanche, nous avons hésité à intégrer les dispositions du code de la construction et de l'habitation concernant la vente HLM et les conséquences qui en découlent en matière de gestion de la copropriété ainsi créée. La vente HLM y fait l’objet de longs développements : en retirer certaines dispositions aurait, selon nous, fait perdre en lisibilité sans qu’il n’en résulte de réelles plus-values. Nous ne les avons donc pas insérées dans notre code de la copropriété et nous nous sommes limités à une simple référence à un article lorsque cela paraissait nécessaire. • L’élaboration du plan et la numérotation des articles Le code de la copropriété que nous proposons reprend la division habituelle préconisée par la Commission supérieure de codification, à savoir en livres, titres et chapitres, tout en adoptant un parallélisme entre les parties législatives et règlementaires. En revanche, l’homogénéité ne se retrouve pas dans les subdivisions des chapitres, certaines sections ou sous-sections n’ayant pas forcément d’équivalent au niveau législatif ou règlementaire, ce qui se rencontre assez fréquemment6. 4 Voir par exemple le Rapport annuel 2019 de la Commission supérieure de codification. Toutes les citations de la Commission proviennent de ce rapport. 5 Le tableau de correspondance figurant aux pages 9 et suivantes comprend la liste des textes codifiés. 6 A titre d’exemple, le titre 1er du livre 1er de la 2ème partie du Code de la commande publique comporte un chapitre 2 divisé en trois sections dont la dernière ne comporte qu’un article unique, l’article L. 2112-6. La partie règlementaire dudit code CLCV : Pour une codification du droit de la copropriété (septembre 2021) 5 CLCV : Pour une codification du droit de la copropriété (septembre 2021) De même, certains chapitres peuvent ne pas comprend de dispositions règlementaires, ce qui, ici encore, est loin d’être rare dans le domaine de la codification7. Concernant le plan proprement dit, nous nous sommes inspirés de ceux de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Malgré des un découpages distincts (la loi est divisée en chapitre alors que le décret ne comprend que des sections avec des intitulés différents), des liens de connexité pouvaient être établis permettant ainsi de respecter les prescriptions de la Commission supérieure de codification en matière de symétrie des uploads/S4/ code-de-la-copropriete-propositions-de-la-clcv.pdf