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La Lettre d’information des conseils experts en immobilier patrimonial N° 19 -

La Lettre d’information des conseils experts en immobilier patrimonial N° 19 - SEPTEMBRE 2016 DIRECTEUR DE LA PUBLICATION : MICHEL GONNET - Président de la CNCEIP LETTRE D’INFORMATION DE LA CNCEIP NUMERO 19 DU 1er SEPTEMBRE 2016 1 etienne@sumonja.fr GROUPE CNCEF - CNCEIP - CHAMBRE NATIONALE DES CONSEILS EXPERTS EN IMMOBILIER PATRIMONIAL - 22 RUE DE LONGCHAMP - 75116 PARIS CONCEPTION ET RÉALISATION : ÉTIENNE SUMONJA -  06 89 22 46 37 - LAZARE & ASSOCIÉS Président de la CNCEIP CONCEPTION ET RÉDACTION : ÉTIENNE SUMONJA - Conseiller du président et Formateur Michel GONNET Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 Décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 Décret n°2015-1090 du 28 août 2015 - code de déontologie Arrêté du 29 juin 1990 - publicité des prix C. de la consommation : Article L.113-3-2 Article L121-16-1 Article L121-17 Article L121-1 - pratiques commerciales trompeuses Article L121-21 à L121-33 - démarchage à domicile Code civil : Art. 1101 et s. Droit commun des contrats et des obligations conventionnelles Art. 1984 et s. Droit commun du mandat en particulier Code de commerce : Art 123-1 et s. et R123-1 et s. Obligations générales des commerçants Textes applicables SPÉCIAL INTERMÉDIATION IMMOBILIÈRE 2-3 /5 L’objectif de la réglementation est double : - Améliorer l’image de la profession vis-à-vis du public, - Augmenter les garanties de tous ceux qui font appel aux professionnels de l’Immobilier. Le professionnel doit impérativement détenir : - Une carte Professionnelle, - Un mandat, écrit et numéroté, délivré par le client. La réglementation impose : - L'exigence d'une aptitude professionnelle, - L’obligation de fournir à la clientèle des Garanties financières contre le détournement de fonds, - L’obligation de contracter une Assurance de Responsabilité Civile Professionnelle, - L’absence d’incapacité à exercer, - L’obligation de respecter un code de déontologie, - L’obligation de suivre une formation professionnelle continue. Les personnes concernées : - La réglementation s’applique aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui. - Lorsque le titulaire de la carte emploie des salariés ou des agents commerciaux en tant que négociateurs immobiliers, il doit leur fournir une attestation d'habilitation, qui permet de justifier de leur qualité et de l'étendue de leurs pouvoirs, et les habiliter à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte. Ces personnes sont soumises à une obligation de formation continue. - Les agents commerciaux habilités doivent justifier de leur compétence professionnelle et souscrire un contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle, pour couvrir leur activité. Un justificatif d'assurance doit être fourni lors du visa de l'attestation d'habilitation par la CCI. L ’avenir des professions immobilières Le 2 février 2016, la ministre du logement, Sylvia Pinel, et le ministre de l’Economie, Emmanuel Macron, ont annoncé le lancement d’une «mission sur l’avenir de la profession immobilière face à la révolution numérique», confiée à l’économiste Bernard Vorms, président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), créé en 2014 par la loi Alur, pour encadrer l’activité des professionnels du secteur. Le gouvernement souhaite disposer d’une analyse sur les changements que cette révolution numérique a générés dans l’activité traditionnelle des professions immobilières, et de propositions, juridiques ou économiques, permettant de renforcer l’efficacité des professionnels et d’affronter la concurrence internationale. Les conclusions de cette mission sont attendues à l’été 2016. LES CONDITIONS D'EXERCICE DE L'INTERMÉDIATION IMMOBILIÈRE Au carrefour de nombreuses réglementations, la profession d’agent immobilier est particulièrement exposée en terme de recherche de responsabilité. La première des protections est de disposer d'un mandat parfaitement rédigé. Spécial Hoguet 1.UN SIÈCLE D'HISTOIRE 2.LES CONDITIONS D’EXERCICE 3.LES REGISTRES LÉGAUX 4.LE DÉMARCHAGE 5.LA CYBER-INTERMÉDIATION Les éléments de cette lettre sont donnés à titre d’information. Ils ne sont pas exhaustifs et ne sauraient se substituer ni à la réglementation applicable ni au suivi d’une action de formation professionnelle continue, que nous vous invitons à suivre, avec la CNCEF. La Lettre d’information des conseils experts en immobilier patrimonial N° 19 - SEPTEMBRE 2016 DIRECTEUR DE LA PUBLICATION : MICHEL GONNET - Président de la CNCEIP LETTRE D’INFORMATION DE LA CNCEIP NUMERO 19 DU 1er SEPTEMBRE 2016 2 etienne@sumonja.fr GROUPE CNCEF - CNCEIP - CHAMBRE NATIONALE DES CONSEILS EXPERTS EN IMMOBILIER PATRIMONIAL - 22 RUE DE LONGCHAMP - 75116 PARIS CONCEPTION ET RÉALISATION : ÉTIENNE SUMONJA -  06 89 22 46 37 - LAZARE & ASSOCIÉS Président de la CNCEIP CONCEPTION ET RÉDACTION : ÉTIENNE SUMONJA - Conseiller du président et Formateur Michel GONNET Loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 Décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 Décret n°2015-1090 du 28 août 2015 - code de déontologie Arrêté du 29 juin 1990 - publicité des prix C. de la consommation : Article L.113-3-2 Article L121-16-1 Article L121-17 Article L121-1 - pratiques commerciales trompeuses Article L121-21 à L121-33 - démarchage à domicile Code civil : Art. 1101 et s. Droit commun des contrats et des obligations conventionnelles Art. 1984 et s. Droit commun du mandat en particulier Code de commerce : Art 123-1 et s. et R123-1 et s. Obligations générales des commerçants Textes applicables SPÉCIAL INTERMÉDIATION IMMOBILIÈRE 2-3 /5 cadre juridique Les opérations expressément visées par la loi Dans un sens strictement juridique l'intermédiaire désigne « celui qui fait profession de mettre en relation deux ou plusieurs personnes en vue de conclure une convention ». La loi Hoguet réglemente l’exercice habituel des activités, des personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à [HOGUET Art.1] :  L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;  L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;  La cession d’un cheptel mort ou vif ;  La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d’habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;  L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;  La gestion immobilière ;  A l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce ;  La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;  L’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Une opération isolée n’entre pas dans le champ d'application de la loi. L’intermédiaire qui prend le risque d'exercer sans respecter la loi Hoguet s’expose à des peines d’emprisonnement et d’amende [HOGUET Art.14 à 18] Le cas des cessions de parts Ce type d'opération relève de la loi Hoguet lorsque trois conditions sont réunies :  Le contrat en cause est un achat ou une vente de parts sociales ;  Les parts ne sont pas négociables (parts sociales de SNC, SARL ou sociétés civiles) ;  Un bien immobilier ou un fonds de commerce figure à l’actif de la société. Sont exclues du champ d’application de la loi Hoguet les opérations d’entremise portant sur des titres de sociétés par actions et notamment les sociétés anonymes. Un avatar ... L'agent immobilier ne peut pas prendre l’initiative d’une négociation entre les parties car il doit obtenir un mandat pour s’occuper d’une affaire. L'article 1984 du code civil définit la mandat ainsi : « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. ». Le mandat donné à un agent immobilier doit impérativement comporter :  La durée du mandat (limité dans le temps à trois mois en général) ;  La rémunération de l’agent, ainsi que la mention de qui en aura la charge (mandant ou cocontractant) ;  L’étendue de la mission ;  Les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes ;  Le numéro d’inscription au registre des mandats. ...qui exerce trois fonctions principales  La recherche et la prise de mandats ;  La recherche et la proposition de biens aux acquéreurs ou locataires, la promotion et l’organisation de visites ;  Le suivi des transactions et la négociation. L'agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil, d’une obligation d’information et de contrôle d’une part à l’égard de son mandant (RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE) et d’autre part à l’égard de ses clients acquéreurs ou locataires (RESPONSABILITÉ DÉLICTUELLE). SPÉCIAL INTERMÉDIATION IMMOBILIÈRE 2-3 /5 N° 19 - SEPTEMBRE 2016 LETTRE D’INFORMATION DE LA CNCEIP NUMERO 19 DU 1er SEPTEMBRE 2016 3 etienne@sumonja.fr CONCEPTION ET RÉALISATION : ÉTIENNE uploads/S4/ conditions-exercice-et-registres.pdf