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CANADA COUR DU QUÉBEC (Chambre civile) PROVINCE DE QUÉBEC _____________________

CANADA COUR DU QUÉBEC (Chambre civile) PROVINCE DE QUÉBEC ____________________________ DISTRICT DE MONTRÉAL No : 500-22-345654-122 Frank Gaudreau Demandeur c. Alexandre Simard Défendeur ____________________________ CAHIER DE JURISPRUDENCE ET DE DOCTRINE DE LA PARTIE DEMANDERESSE I : Jurisprudence : Girard c. Simard, 2012 QCCQ 8492, Paragraphes pertinents : 71 et 81 Onglet 1 Duchesne c. Robin, 2019 QCCQ 8503 (CanLII), OU Marie-France Duchesne et David Allen c Louise Robin et Dany Blais, 600-22-002533-173, 7 octobre 2019 Paragraphes pertinents : 45 et 46 Onglet 2 Martinez c. Niro, 2018 QCCS 2121 (CanLII) OU Charles-Denis Martinez et Anne-Mélissa Beaudoin c Robert Niro et Re/Max Imagine Inc., 505-17-008383-152, 18 mai 2018 Paragraphes pertinents : Onglet 3 Nadeau c. Fortier, 2019 QCCQ 3643 (CanLII), OU Monique Nadeau c France Fortier et Alain Dufrense Paragraphes pertinents : 134 Onglet 4 II : Législation Code civil du Québec : 1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. [140] La garantie du droit de propriété inclut celle concernant les limitations de droit public prévues à l’article 1725 C.c.Q.[7] : 1725. Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Décision 1 : 43] Par ailleurs, pour que le vice puisse être considéré comme caché, il doit remplir certaines conditions : 1. le vice doit être grave; 2. le vice doit être inconnu de l’acheteur; 3. le vice doit être caché, c’est-à-dire qu’il ne peut être découvert avant la vente par un acheteur prudent et diligent, aucun indice de sa présence n’étant perceptible; 4. le vice doit être antérieur à la vente. [44] Dans la situation actuelle tenant compte de l’ensemble de la preuve, les quatre conditions sont définitivement remplies. [45] D’abord, il est bien reconnu en jurisprudence que la présence de petits animaux ou d’insectes dans un immeuble constitue un vice grave.[4] Décision 2 : [46] Quatre caractéristiques sont donc requises pour conclure à l’existence d’un vice caché. Étudions chacune d’elles. - La gravité [47] Concernant cette première condition, les auteurs Jobin et Cumyn[16] nous rappellent ceci : […] Pour décider si un vice est assez grave pour donner ouverture à la garantie, on ne considère pas seulement le coût de sa réparation par rapport à la valeur du bien : on regarde aussi tous les aspects, dont notamment la baisse de la valeur marchande du bien, la diminution de son usage normal, souvent appelée déficit d’usage (comme la présence de rats dans une résidence, même si le coût de l’élimination est minime), les inconvénients, actuels ou prévisibles, du vice pour l’acheteur; il est cependant entendu que les attentes légitimes de l’acheteur sont plus grandes pour un bien neuf 2 que pour un bien usagé, à plus forte raison que pour un bien très ancien – parfois une même lacune ne constitue pas un vice pour un bien passablement usagé alors qu’elle l’est pour un bien neuf. […] Décision 3 : [203] Afin de déterminer le caractère caché du vice, l’article 1726 réfère à la norme de conduite de l’acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [204] Dans l’affaire Giagnotti c. Anania[17], la Cour d’appel reprend les propos de la Cour Suprême selon laquelle le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective. Il s’agit d’évaluer l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence. Un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait-il constaté la présence du vice. Décision 4 [34] Dans Gaillardetz c. Houle[3], le juge Denis Le Reste, j.c.q., résume ainsi le test de « l’acheteur diligent » pour déterminer si un vice est caché ou non : [152] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent. [153] Bien sûr, il nous faut analyser le caractère caché d'un vice, en tenant compte du niveau d'expertise de l'acheteur. [154] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition. [155] Les protections juridiques pour la garantie légale de qualité ne constituent pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent. [156] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement. Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque. [157] Le comportement d'un acheteur doit aussi être examiné selon les circonstances de chaque cas et nous devrons prendre en considération la nature, l'âge et le prix du bien ainsi que le type de vice dont il est affecté. [158] Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie pour vices cachés ne s'appliquera pas si l'acheteur fait défaut d'exécuter son devoir d'inspection convenablement. Votre nom et prénom : de Lima Benvindo, Helga 3 uploads/S4/ corrige-exercice-03-08 1 .pdf