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Le contrat de bail de droit commun – Formation du contrat de bail Le bail est u

Le contrat de bail de droit commun – Formation du contrat de bail Le bail est une catégorie du contrat de louage visé par le titre VIII du Code civil. Sous ce titre VIII sont traités deux contrats très différents : Article 1708 du Code civil : il y a deux sortes de contrats de louage : celui des choses et celui d’ouvrage. On traitera dans ce thème du louage de choses de l’article 1709 du Code civil. Article 1709 du Code civil : le louage de chose est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer. Section préliminaire : Le contrat de louage Ce contrat peut concerner toutes catégories de choses ou toutes catégories de biens. Biens mobiliers, biens immobiliers. Meubles corporels, meubles incorporels. Section I : Les éléments du contrat de bail A la lecture de l’art 1709, on constate immédiatement les caractéristiques de ce contrat : contrat synallagmatique, à exécution successive et à titre onéreux. I. L’existence du bail Le bail existe dès que sont réunis les éléments visés par le Code, éléments qui permettent de distinguer ce contrat d’autres contrats. A. La distinction avec d’autres contrats 1er élément : la mise à disposition d’un immeuble Cass. 3e civ. 11 janvier 2006, n°04-19736 Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 29 mars 2004), que la Société d'exploitation de thalassothérapie (la SETH) a consenti annuellement depuis 1990 à M. X..., enseignant en gymnastique aquatique à titre libéral, la mise à disposition à titre onéreux de bassins de piscine et de vestiaires ; que la SETH ayant informé M. X... de ce qu'il devait cesser ses activités, celui-ci l'a assignée aux fins d'obtenir réparation de son préjudice ; qu'en appel, il a demandé la requalification de la convention en bail professionnel ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen : 1 / que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer ; qu'aucune disposition de la loi n'exige l'utilisation exclusive du local par le preneur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1709 du Code civil et 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; 2 / que bénéficie du statut des baux professionnels le locataire autorisé à exercer une activité professionnelle libérale dans l'enceinte d'un autre établissement plus vaste dès lors qu'il dispose d'une clientèle personnelle distincte de celle de son bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. X..., professionnel indépendant exerçant une activité libérale, possède une clientèle personnelle et une autonomie totale de gestion ; qu'en décidant cependant que M. X... ne bénéficiait pas d'un bail au motif insuffisant qu'il ne disposait pas du local à son usage exclusif, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; 3 / que la cour d'appel, qui a confirmé la qualification attribuée par les premiers juges à la convention litigieuse, soit celle d'une convention d'occupation à titre précaire, sans caractériser, comme il le lui était demandé, l'existence de circonstances particulières autres que la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... bénéficiait de la mise à disposition d'un bassin de piscine partagé avec d'autres utilisateurs et selon des horaires modifiables à tout moment, la cour d'appel, qui a retenu qu'en l'absence d'une libre disposition à usage exclusif de ce local, la convention signée entre les parties ne pouvait être qualifiée de bail, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; 2ème élément : exigence d’une certaine durée 3e élément : exigence d’un prix B. La preuve du bail Le contrat de bail est un contrat consensuel qui naît du seul échange de volonté. Les parties sont donc libres en principes de la forme du contrat. Article 1714 du Code civil : On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. Article 1715 du Code civil : Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. Article 1716 du Code civil : Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré. II. La nature juridique du bail La nature juridique du bail emporte des conséquences tant sur les droits du preneur que sur les droits du bailleur. A. La situation juridique du preneur Le bail permet au preneur d’occuper l’immeuble et donc d’appréhender la chose. B. La situation juridique du bailleur Quelles sont règles de capacité et de pouvoir pour donner à bail ? Le bail est-il un acte d’administration ou de disposition ? 1. La capacité de donner à bail En principe, le contrat peut être passé par les représentants du mineur ou les représentants du majeur frappé d’une incapacité. On traite ici le bail comme un acte d’administration. 2. Le pouvoir de donner à bail C’est en principe le propriétaire de l’immeuble qui a seul le pouvoir de donner à bail. Il y a cependant des tempéraments à ce principe. La question du bail de la chose d’autrui fera l’objet d’une étude plus approfondie en TE. TE 5 : Le contrat de bail de droit commun – Les caractères et la formation du contrat Objectifs de la séance : Maîtriser la méthode du commentaire d’arrêt : commenter un arrêt sans tomber dans la paraphrase ni la récitation de cours. Exploiter une base documentaire (arrêts) pour alimenter la réflexion et préparer une bonne analyse d’arrêt. Travail préparatoire à réaliser avant la séance de TE : Lire très attentivement le cours se rapportant à la séance 5 de TE sur le bail de droit commun et en particulier sur le bail de la chose d’autrui. Faire la fiche d’arrêt et dégager les apports de chacune des décisions reproduites dans la base documentaire :  Cass. 3e civ. 29 octobre 2013, n° 11-19.656  Cass. 3e civ. 22 novembre 2011, n° 10-24919  Cass. 3e civ. 13 février 1985, n° 82-14220 Lire très attentivement l’arrêt du 5 mai 2010 en vue de son commentaire en séance. Réaliser la fiche d’arrêt et l’analyse de cette décision. Travail en séance : Commentaire de l’arrêt de la chambre commerciale du 5 mai 2010, n° 08- 19.922 (uniquement analyse et construction du plan). Base documentaire Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 29 octobre 2013 N° de pourvoi: 11-19656 Non publié au bulletin Rejet M. Terrier (président), président Me Blondel, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s) REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : Sur le moyen unique, après avis donné aux parties en application de l’article 1015 du code de procédure civile : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Besançon, 30 mars 2011), rendu sur renvoi après cassation (Com, 22 novembre 2005, n° 04-11. 078), que par acte du 1er août 1984, la société Grand garage de Saint-Vit (la société GGSV) a concédé à la société FCDA l’occupation d’un local à usage d’atelier situé dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, puis l’a assignée en paiement de loyers et de dommages- intérêts, ainsi qu’en prononcé de la résiliation de la convention et expulsion ; Attendu que la société FCDA fait grief à l’arrêt de prononcer la résiliation de la convention, portant depuis le 1er novembre 1988 exclusivement sur les parcelles de terrain correspondant au lot n° 15 de la copropriété, et d’ordonner la réouverture des débats sur les sommes dues à titre de loyers et d’indemnité d’occupation, alors, selon le moyen, que le droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot ; que l’arrêt attaqué a relevé que les « lots » n° s 14 et 15 de la copropriété litigieuse, consistaient en un droit de jouissance uploads/S4/ cs5-2122.pdf