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INTRODUCTION Ce travail porte respectivement sur une étude comparative du statu

INTRODUCTION Ce travail porte respectivement sur une étude comparative du statut de la copropriété entre le droit Marocain et le droit Français. D’une façon générale, la comparaison se base principalement sur l’éclaircissement des points communs et des points de divergences des éléments comparés. Le mot copropriété désigne une propriété (mobilière ou immobilière) commune à plusieurs personnes, lorsque chacune est titulaire d’une quote-part idéale ou abstraite, on dit qu’il s’agit d’indivision. De nos jours la copropriété veut fréquemment dire un mode d’appropriation, plus spécialement d’un immeuble bâti qui, sous réserve de plus amples précisions, se caractérise par la division de cet immeuble en lots. Il s’agit d’une forme excessivement importante de la propriété collective en raison de son impact considérable et ses multiples applications. De cette propriété commune, se découpe la copropriété des immeubles bâtis, et sa signification va dans le sens qu’un immeuble est composé de plusieurs étages et appartements et que chacun jouit d’une propriété bien déterminée, et possède des parties communes avec d’autres propriétaires de l’immeuble. La copropriété est alors une propriété qui se situe entre la propriété privée et commune. Au Maroc, c’est la loi 18-00 qui définit le statut juridique de la copropriété. Le législateur français, quant à lui, a consacré à la réglementation de la copropriété la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Les normes régissant la copropriété que ce soit en droit Marocain ou en droit Français sont au nombre de deux à savoir: Il ya d’abord les lois suscitées (la loi 18-00 et la loi de 1965) et ensuite le règlement de copropriété qui en constitue l’application. De nature conventionnelle, la copropriété ait appel à un syndicat; Le nom donné au groupement des copropriétaires d’un immeuble. Le syndicat est administré par une assemblée générale. Cette dernière prend toutes les décisions nécessaires à la gestion de la copropriété et les faits exécutés par le syndic. On doit déduire de ce qui précède que tous ces éléments forment ce qu’on appelle; Le statut de la copropriété qu’il s’agisse de la copropriété en droit Marocain ou bien en droit Français. Cette comparaison a pour finalité de nous aider à mieux cerner le statut de la copropriété en droit Marocain et également en droit Français. C’est ainsi que nous allons répondre a la question suivante: Quelles sont les points communs et de divergences existant entre le statut de la copropriété en droit Marocain et en droit français, aussi bien au niveau du domaine d’application et la structure de la copropriété qu’au niveau de l’organisation collective de celle ci? Pour ce faire notre plan sera comme suit: En premier lieu nous allons traiter: le domaine d’application et la structure de la copropriété à la lumière du droit Marocain et du droit Français (1ère partie). En second lieu: l’organisation collective de la copropriété en droit comparé (2ème partie). 1ÈRE PARTIE: LE DOMAINE D’APPLICATION ET LA STRUCTURE DE L’IMMEUBLE DE LA COPROPRIÉTÉ EN DROIT MAROCAIN ET EN DROIT FRANÇAIS A. LE CHAMP D’APPLICATION DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ 1. A LA LUMIÈRE DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 : «La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. » L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, se réfère, dans ses deux alinéas successifs, à deux structures d’immeubles: La première, objet de l’alinéa 1er, est celle de l’immeuble auquel le statut de la copropriété est impérativement applicable. La seconde, objet de l’alinéa 2, est celle de l’ensemble immobilier auquel le statut de la copropriété n’est applicable qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente. De l’alinéa 1er de l’article 1er, il résulte que l’immeuble auquel le statut de la copropriété est impérativement applicable doit être : Un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis: L’application du statut de la copropriété en tant que statut de gestion, aux seuls immeubles ou groupe d’immeubles bâtis est la conséquence logique du fait que la loi du 10 juillet 1965 a exclu de ses prévisions tout ce qui a trait à la construction de l’immeuble. Il convient de mentionner que la distinction entre tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis correspond, en réalité, à celle entre copropriété verticale (immeuble bâti) et copropriété horizontale (groupe d’immeuble bâtis), dont la caractéristique est de comprendre plusieurs bâtiments implantés sur un terrain d’assiette qui est commun à tous les copropriétaires, ce qui en exclut la division en propriété. Mais les deux distinctions ne se recoupent pas exactement et il devient alors difficile de caractériser le groupe d’immeubles bâtis par rapport à l’ensemble immobilier. Le critère le plus souvent avancé est que le groupe d’immeubles bâtis, au sens de l’alinéa 1er de l’article 1er, se caractérise par une répartition homogène en lots, alors que l’hétérogénéité de sa structure est la caractéristique de l’ensemble immobilier. Immeuble dont la propriété est répartie: Précision étant faite que la répartition peut ne concerner que deux personnes, celle-ci doit, aux termes de l’article 1er alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 concerner la propriété de l’immeuble. On en déduit cette conséquence que si la répartition n’est faite qu’en jouissance- ce qui est le cas lorsque l’immeuble est la propriété d’une société constitué en vue de l’attribution d’mmeubles aux associés par fractions divises, (régie par les articles L. 212-17 et R. 212-1 à R. 212-18 du Code de la construction et de l’habitation), le statut de la copropriété n’est pas applicable tant que les associés n’ont qu’un droit de jouissance sur les fractions d’immeuble correspondant à leurs droits sociaux. Si, comme le prévoit l’article L.212-2, du Code de la construction et de l’habitation, un règlement est établi, celui-ci ne peut être qu’un règlement de jouissance et la qualité pour agir en justice n’appartient qu’aux seuls organes légaux de la société. Ce n’est qu’au moment de la dissolution de la société, ou lors du retrait anticipé de l’un ou de plusieurs des associés, que la propriété de l’immeuble se trouve « répartie » et que le statut de la copropriété prend naissance. Plus précisément, en cas de dissolution, par suite du fait que la société conserve le bénéfice et la personnalité morale pendant la durée des opérations de liquidation, le statut de copropriété s’applique et le syndicat naît de plein droit à partir du moment de l’attribution à chaque associé de sa part divise, cette attribution étant censée avoir lieu au moment de l’approbation des comptes de liquidation. En cas de retrait, c’est le premier retrait d’un associé qui est constitutif d’un lot de copropriété au sens de la loi et qui donne naissance au syndicat. Le fait que l’application du statut de la copropriété suppose la répartition de la propriété de l’immeuble entraîne également cette conséquence qu’il est impossible d’attribuer des millièmes de copropriété (et donc d’attribuer un lot) à des voisins, titulaires d’un droit de passage sur les parties communes d’un immeuble. Répartition par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes : La répartition de la propriété de l’immeuble en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes exprime l’originalité de la structure de division que constitue le lot de copropriété et qui conditionne, par là même, l’application impérative du statut. Toutefois, depuis la mise en vigueur du décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 qui réglemente les lotissements, il n’ya pas incompatibilité entre copropriété et lotissement, en ce sens que si la division en jouissance ne peut constituer le moyen d’éluder la réglementation des lotissements, rien ne s’oppose à ce que le statut de la copropriété soit utilisé pour la gestion d’un lotissement dès lors que celui-ci comporte des éléments d’équipement commun. De l’alinéa 2ème de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: Il résulte de cette proposition que, par opposition à l'homogénéité, prévue par l'alinéa 1er de l'article 1er, de la répartition de la propriété par lots de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, pour lesquels le statut de la copropriété est impératif, l'ensemble immobilier présente une structure hétérogène et des aménagements ou services communs pour la gestion desquels une organisation est nécessaire. Si l'on peut regretter l'inexistence d'un statut spécifique aux ensembles immobiliers, il convient d'observer que le régime de la copropriété ne s'applique à ces ensembles qu'à défaut d'une organisation différente, telle que la constitution d'une association syndicale libre des propriétaires régie par la loi du 21 juin 1865, d'une association foncière urbaine régie par l'article L. 322-2 du code de l'urbanisme, ou encore d'une union de syndicats prévue par l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé que cette dernière disposition a été complétée par l'article 81-16º de la uploads/S4/ la-copropriete-en-droit-ma-et-droit-fr-version-finale.pdf